Отчет рабочей группы по доступному жилью Онтарио не затрагивает реальных проблем

Оперативная группа провинции Онтарио выпустил 55 рекомендаций для решения нарастающего жилищного кризиса. Но если в отчете о доступном жилье прямо говорится, что строительство доступного жилья не входит в его полномочия, и ни разу не упоминается термин «контроль за арендной платой», то действительно ли это отчет о доступном жилье?



Рост рынка жилья в Онтарио сделал цены на жилье недоступными для многих.


© (Шаттерсток)
Рост рынка жилья в Онтарио сделал цены на жилье недоступными для многих.

Хотя в этом отчете есть несколько важных идей, в частности, помощь домохозяйствам среднего класса, которые недавно стали жертвы жилищного кризисавряд ли получится более доступное жилье для людей с низким и средним доходом, которые изо всех сил пытались найти подходящее жилье в течение многих десятилетий.

Отчет — это то, что вы ожидаете, если соберете группу банкиров, девелоперов и строителей домов и попросите их решить жилищный кризис. Акцент делается на том, как увеличить предложение жилья по рыночным ценам, при этом в основном игнорируются другие вопросы, имеющие решающее значение для повышения доступности жилья.

Жилищные потребности

В отчете указывается, что в ближайшее десятилетие необходимо построить 1,5 миллиона новых домов. Есть две проблемы с этим. Во-первых, действительно ли все эти дома необходимы, чтобы идти в ногу с ростом. В отчете утверждается, что в Онтарио на 1,2 миллиона домов меньше, чем в среднем по G7. Это основано на данных, показывающих, что В Канаде самое низкое количество домов на 1000 человек среди всех стран G7..

Но количество жилищ на 1000 человек не очень полезный показатель, особенно для сравнения мест, потому что люди проживают в домохозяйствах. Если все 1000 человек живут одни, то требуется 1000 жилищ. Но если все они живут в домах по пять человек, то требуется только 200 жилищ.

Разделение этих 1000 человек на средний размер домохозяйства в той юрисдикции, где они проживают, дает совершенно иную картину потребностей в жилье и может помочь интерпретировать различия в уровне предложения жилья между городами, провинциями и странами. Эти различия в среднем размере домохозяйства означают, что на одну и ту же 1000 человек требуется в среднем 507 жилых домов в Германии и 441 в Японии. В Канаде из-за большего среднего размера домохозяйства, составляющего 2,47 человека, эта цифра всего 405.

Следует также отметить, что Средний размер домохозяйства в Онтарио значительно больше, чем в среднем по Канаде. — 2,58 человека на домохозяйство, это второй по величине показатель в стране после Альберты.

В период с 2006 по 2016 год количество домохозяйств в Онтарио выросло на 614 415 человек. За те же 10 лет было 689 625 новых заселенных жилищ. Некоторые из них заменили существующие дома, но большинство кондоминиумов, квартир и новостроек принесли значительную чистую прибыль.

Хотя нам нужно будет дождаться дальнейших данных Статистического управления Канады о фактическом количестве домохозяйств в 2021 году, население Онтарио росло в среднем на 155 090 человек в год в период с 2016 по 2021 год.

Если средний размер домохозяйства останется прежним, это составит примерно 60 000 новых домохозяйств в год, что намного меньше 150 000 ежегодных новых жилищ, к которым призывает отчет. Он также ниже, чем в среднем 79 085 новых домов в год в период с 2016 по 2021 год.

Но «среднего» домохозяйства на самом деле не существует. В этих средних показателях растет число домохозяйств, состоящих из одного человека, а также множество семей, которым приходится уезжать далеко от работы, чтобы найти подходящее и доступное жилье. Все это относится ко второму вопросу: в отчете нет указаний, каким должно быть это жилье. Сколько требуется одно- или трехкомнатных квартир? Сколько нужно арендных плат и где?

Неявный посыл заключается в том, что рынок знает лучше. Реальность такова, что в городских районах рынок предлагает множество небольших квартир, пользующихся популярностью у инвесторов и подходящих для домохозяйств из одного и двух человек, но очень мало жилищ, достаточно больших для семей.

Изменение правил зонирования

В этом отчете есть несколько важных и давно назревших рекомендаций. Целевая группа предлагает отказаться от зонирования на одну семью. Как и я и другие ранее озвучивал, есть много веских причин сделать это.

Читать далее: Городское планирование как инструмент превосходства белых — еще один урок из Миннеаполиса

Примерно в 70 процентах Торонто невозможно построить таунхаусы, дуплексы или триплексы (как это принято в Монреаль), небольшие квартиры или что-либо еще, что может увеличить количество людей, проживающих в этих районах. Отчасти поэтому многие районы теряют население.

В отчете рекомендуется разрешить четыре единицы (и до четырех этажей) на любом жилом участке в провинции. Онтарио присоединится к таким местам, как Миннеаполис, Калифорния и Новая Зеландия в отмене этого ограничительного зонирования землепользования. В Онтарио, Китченер позволяет до трех единиц на большинстве объектов с 2020 г.

Другие положительные рекомендации включают разрешение на преобразование недоиспользуемой или незанятой коммерческой недвижимости в жилую, а также разрешение на строительство вторичных апартаментов и жилья для нескольких арендаторов. Устранение минимальных требований к парковке возле общественного транспорта и снижение налогов на специально построенную арендуемую недвижимость также являются хорошими идеями.

Важно отметить, что в отчете в качестве приоритета подчеркивается интенсификация в пределах существующих застроенных территорий, а не строительство нового жилья на новых землях. Это большой шаг к сдерживанию роста автомобильной зависимости, и он соответствует недавнее решение в Гамильтоне остановить расширение городских границ.

Чего не хватает

Не менее важно то, чего нет в отчете. В рабочей группе не было защитников жилья, людей с жизненным опытом бедности или некоммерческих организаций, работающих с теми, кто борется с выселением, лишением права выкупа или бездомностью. Включение их знаний важно — например, интенсификация может привести к уменьшению количества вариантов жилья для людей с низкими доходами.

Вызывает тревогу то, что в этом отчете прямо говорится, что строительство нового доступного жилья не входило в его задачи.

Также в этом отчете отсутствуют какие-либо упоминания о контроле за арендной платой. В Онтарио сидячие арендаторы пользуются определенной степенью контроль арендной платыно когда строится новый блок или освобождается существующий, арендодатели могут брать сколько угодно. Это создает огромные стимулы для выселить сидящих жильцов с помощью “ремонт».



Инвесторы отдают предпочтение небольшим квартирам или квартирам с одной спальней, а не более крупным домам для семей.


© (Маркос Пауло Прадо/Unsplash)
Инвесторы отдают предпочтение небольшим квартирам или квартирам с одной спальней, а не более крупным домам для семей.

Беспокоит и то, что не обсуждается роль инвесторов в разжигании жилищного кризиса. В отчете просто отвергаются любые попытки охладить рынок за счет снижения спроса со стороны спекулянтов. В Онтарио, четверть всех покупателей жилья являются инвесторамипо сравнению с 16 процентами десять лет назад.

Вместо того, чтобы включать ряд идей и подходов, отчет читается как план того, как строить больше жилья по рыночным ценам. К сожалению, существует мало эмпирических данных, указывающих на то, что рыночное зонирование само по себе переулок жилья или многофункциональное зонирование производит такое жилье, которое доступно для домохозяйств с низкими и средними доходами.

Решения среднего класса

Сегодня мы много говорим о жилье не из-за новоявленной заботы о бедняках, переживающих кризис в течение нескольких поколений, а потому, что теперь это стало проблемой среднего класса.

Рекомендации целевой группы прямо нацелены на эту интерпретацию жилищного кризиса в духе среднего класса. Политика, направленная на поощрение строительства таунхаусов стоимостью 1 миллион долларов, чтобы помочь тем, кто стоит полуфабрикаты стоимостью 1,5 миллиона долларов, поможет некоторым людям найти дом. Но эти меры мало что сделают для людей с низкими и средними доходами.

Вместо этого необходим ряд мер политики для сдерживания спекуляций, увеличения предложения нерыночного, действительно доступного жилья и обеспечения надлежащей защиты арендаторов за счет жесткой политики контроля за арендной платой.

Жилье по рыночным ценам, которое удовлетворяет спрос на жилье и не отстает от роста, важно, но это предложение не является панацеей. Стратегия доступного жилья, направленная в первую очередь на увеличение этого жилья без критического вопроса, для кого оно предназначено, и реализации политики, направленной на то, чтобы привести предложение жилья в соответствие с потребностями в жилье, вряд ли решит жилищную проблему в ближайшее время.

Эта статья переиздана с Разговорнекоммерческий новостной сайт, посвященный обмену идеями ученых-экспертов.

Читать далее:

Брайан Дусе получает финансирование от SSHRC и программы Canada Research Chairs. Некоторые из его исследований проводятся в партнерстве с Центром социального развития региона Ватерлоо. Он является соавтором отчетов о жилье и мобильности для местных органов власти в Онтарио.

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.