По словам юриста NCLC, обратный прогресс в ипотеке для заемщиков виден во время пандемии

Прогресс, достигнутый индустрией обратной ипотеки и Федеральным жилищным управлением (FHA) в обслуживании заемщиков, пострадавших от экономических проблем, вызванных пандемией коронавируса COVID-19 и инфляцией, был заметен, но всегда можно сделать больше. Этой точкой зрения недавно поделилась с RMD Сара Боллинг Манчини, штатный юрист Национального центра защиты прав потребителей (NCLC).

Боллинг Манчини, который работал экспертом по обратной ипотеке перед подкомитетом Палаты представителей США на слушаниях по обратной ипотеке в 2019 году, часто взаимодействует с представителями индустрии обратной ипотеки, включая кредиторов, сервисных служб, торговую ассоциацию и FHA, и описывает отрасль, которая в целом восприимчива к потенциальным улучшениям, когда речь идет об обслуживании заемщиков.

Боллинг Манчини недавно присоединилась к эпизоду подкаста RMD, чтобы рассказать о своей заинтересованности в обратной ипотеке как о предмете, а также о некоторых успехах, достигнутых отраслью в области защиты прав потребителей.

NCLC и обратная ипотека

НЦЛК была первоначально основана в 1969 году и занимается вопросами защиты прав потребителей от имени людей с низким доходом. Государственные и частные адвокаты, общественные организации и фирмы, предоставляющие юридические услуги, сотрудничают с организацией, выступая за реформу практики, влияющей на финансовую жизнь обычных потребителей.

Организация уделяет особое внимание вопросам, связанным с домовладением и обеспечением стабильной финансовой жизни домовладельцев. В этом отношении общее взаимодействие организации с индустрией обратной ипотеки имеет смысл, объясняет Боллинг Манчини.

Сара Боллинг Манчини

«В сфере обратной ипотеки у нас есть […] руководства по потребительскому праву, которые мы публикуем по более чем 20 различным предметам, которые мы освещаем и которые используются юристами, судьями и политиками по всей стране», — объясняет она работу организации. «И мы также проводим тренинги и конференции для практикующих юристов, которые представляют потребителей с низкими доходами, а также проводим исследования в области политики и даем показания в Конгрессе или комментируем предлагаемые правила».

По ее словам, работа, которую NCLC иногда выполняет в области обратной ипотеки, направлена ​​на обеспечение долговечности категории продуктов, поскольку это финансовый инструмент, который может помочь определенным заемщикам.

«Это хорошая возможность увидеть общую картину и поработать с защитниками, которые помогают отдельным домовладельцам, но на самом деле подумать о политике, которая играет роль, и о том, как сделать так, чтобы обратная ипотека хорошо работала для людей, которые являются заемщиками», — она говорит. “[That also works] для отрасли в целом, но на самом деле это должно сохранить это как хороший вариант для людей, по возможности избегающих лишения права выкупа».

По ее словам, NCLC рассматривает обратную ипотеку как инструмент, который может помочь пожилым домовладельцам состариться. Некоторые группы защиты прав потребителей могут не знать об определенных нормативных изменениях, которые произошли в программе ипотечного кредитования, спонсируемой FHA, которые могут создать проблемы для потребителей, обращающихся за помощью.

«Есть некоторые защитники прав потребителей, которые приходят в [reverse mortgages] с большим скептицизмом и думаю, что продукт может быть эксплуататорским и грабительским», — говорит она. «И есть некоторые обстоятельства, когда продукт используется не по назначению или когда заемщику с самого начала вводятся ложные сведения. Но в целом мы считаем, что этот кредит может быть действительно полезен для людей с низким доходом, пожилых людей, которые — независимо от того, является ли их дом их основным активом, и если у них нет больших пенсионных сбережений или других активов — это действительно может позволить им жить достойно и стабильно в старости и брать кредиты под залог своего дома без риска быть перемещенными».

Если заемщик, который имеет возможность претендовать на обратную ипотеку, не ищет вариант, тогда могут быть другие варианты, которые могут не подойти, такие как рефинансирование форвардной ипотеки, получение кредитной линии под залог жилья (HELOC). преследовали вместо этого, говорит она.

“[Those kinds of options] может быть не по карману пожилым людям, которые живут на фиксированный или ограниченный доход», — объясняет Боллинг Манчини. «Поэтому я думаю, что обратная ипотека — это действительно интересный продукт».

Проценты по обратной ипотеке

Она объясняет, что касается самой Боллинг Манчини, ее собственного интереса к категории продуктов обратной ипотеки, когда возникли проблемы, связанные с существующей защитой супругов, не занимающих супругов (NBS).

«Возможно, меня потянуло к обратной ипотеке отчасти из-за того, что происходило, когда я становился более опытным юристом, это было примерно во время некоторых судебных разбирательств по вопросам супругов, не занимающих супругов, и в этом участвовал NCLC», она сказала. «И я просто нашел это захватывающим. Я думаю, что с юридической точки зрения это очень интересная область права. Но в основном это оказывает огромное влияние на пожилых людей, которым этот продукт нужен для поддержания стабильного жилья».

По ее словам, за это время отрасль добилась заметного прогресса в вопросах NBS, и поддержка со стороны NCLC и представителей индустрии обратной ипотеки помогла сделать этот прогресс возможным.

“[NBS] — это область, где практически все проблемы решены», — говорит она. «Потребовалось судебное разбирательство и активная защита со стороны NCLC и других союзников в этой области, и даже отрасль настаивала на решениях, потому что я не верю, что сервисные компании и кредиторы обратной ипотеки хотели лишить этих вдов и вдовцов права выкупа. Они были в затруднительном положении, учитывая политику, которая действовала в то время. Но это область, в которой мы наблюдаем такой огромный прогресс после создания дополнительных выборов залогодержателя (MOE)».

Другие вопросы, требующие работы

По ее словам, есть еще другие области риска, которые могут потребовать некоторой работы, когда речь идет об отмене обращения взыскания на ипотеку, особенно когда речь идет о дефолтах по имущественным платежам.

«Я думаю, что HUD внес некоторые изменения, которые мы приветствовали, но еще многое предстоит сделать», — говорит Боллинг Манчини. «Существует так мало вариантов действенного смягчения убытков для заемщиков, которые не выполнили свои обязательства по имущественным обязательствам. И мы знаем, что до сих пор есть так много заемщиков, которые не полностью поняли обязательство платить сборы за недвижимость, либо потому, что консультирование было неясным, либо, возможно, были искажены факты. Или просто люди, которые привыкли к тому, что эти обвинения были депонированы, и которые не понимали, [they would have to] заплати прямо сейчас».

По ее словам, достижение точки, когда планы погашения могут хорошо работать для заемщиков, которые в них нуждаются, является приоритетом, поскольку эти имущественные сборы могут быть дестабилизирующими для кого-то с фиксированным доходом.

«Это большие затраты раз в год, и иногда последствия этого на какое-то время отбрасывались, потому что в кредитной линии были деньги, или авансы были сделаны, а заемщики не знали», она сказала. «Итак, мы действительно все еще пытаемся достичь точки, когда планы погашения могут хорошо работать для людей, и другие варианты сохранения этого стабильного домовладения, особенно для людей. [for whom] план погашения может оказаться нежизнеспособным».

По ее словам, для заемщиков, пострадавших от пандемии COVID-19, HUD предприняло множество позитивных шагов, чтобы помочь заемщикам, включая моратории на отчуждение заложенного имущества и выселение, а также период продления HECM, который может действовать аналогично форвардному отказу от ипотеки. Однако неуплата имущественных платежей также может негативно сказаться на заемщиках, пострадавших от пандемии.

«Чего мы до сих пор не видели, так это постоянного решения для заемщиков, которые не выполнили свои обязательства по платежам за недвижимость и пострадали от пандемии», — говорит она. «Нет ничего похожего на [options available to] форвардные ипотечные заемщики, где они могут положить задолженность в конце кредита и забрать в будущем. Ничего подобного для заемщиков с обратной ипотекой просто не существует, и мы считаем, что это важная часть головоломки, которую нужно было исправить».

Послушайте полную дискуссию с Сарой Боллинг Манчини в последнем выпуске подкаста RMD.

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.