Распаковка того, что избирателям нужно знать о вопросах, касающихся города контроля арендной платы в Миннеаполисе и Сент-Поле

Автор: Джей Ти Пинтер, внештатный журналист

После голосования по выбору звания мэра города избиратели в Миннеаполисе и Сент-Поле будут иметь вопрос о Городском постановлении о контроле за арендной платой, указанный на обратной стороне бюллетеня для голосования во вторник. Некоторые избиратели критиковали эти вопросы как сбивающие с толку, несмотря на то, что вопросы были созданы совместно многими людьми, которые рассматривали этот язык.

Вопрос о контроле арендной платы или стабилизации, в зависимости от того, в каком городе вы находитесь, является результатом кампаний, проводимых сообществом, но на этом сходство между вопросами городского голосования само по себе заканчивается. Нет “пояснительные примечания»Может дать полный контекст всего, что вошло в этот Вопрос.

Примечание: Рента «контроль» и «стабилизация» используются в этой статье как синонимы, хотя Сент-Пол склонен использовать слово «стабилизация», а Миннеаполис склонен использовать слово «контроль». Но следует также отметить, что в других городах США эти слова не обязательно используются как синонимы.

Вопросы Миннеаполиса и Сент-Полс-Сити, соответственно, по вопросу контроля арендной платы на всеобщих выборах 2021 года.

Некоторый контекст для начала: Закон штата Миннесота запрещает контроль арендной платы меры правительства, за исключением случаев, когда город, округ или городок принимает постановление, поправку к уставу или закон, одобренный на всеобщих выборах.

Другими словами, городской совет не может просто ввести новую политику контроля арендной платы самостоятельно в штате Миннесота, даже если бы интересы были единодушны. И на государственном уровне это тоже не может быть принято. Он требует проведения всеобщих выборов (крупномасштабных выборов в отличие от голосования избранных представителей), чтобы контроль за арендной платой был законным в соответствии с законом Миннесоты.

Миннеаполис голосует за право писать

Вопрос в бюллетене Миннеаполиса звучит довольно резко: «Следует ли внести поправки в Устав города Миннеаполиса, чтобы уполномочить городской совет регулировать арендную плату за частную жилую собственность в городе Миннеаполис…» звучит как серьезное усиление государственного надзора, мягко говоря. . Но этот вопрос на самом деле просит разрешения общественности рассмотреть возможность контроля над арендной платой в любой степени. Он спрашивает, хотели бы избиратели отменить вышеупомянутый статут Миннесоты, чтобы позволить городскому совету разработать постановление о контроле за арендной платой?

Сторонники этой меры заявляют, что приоритетом, если этот вопрос будет принят, будет оказание давления на городской совет, чтобы он написал политику, которая будет эффективной и ограничит лазейки. Не малый заказ.

Святой Павел уже написал их

Если вы избираете Сент-Пол, вопрос бюллетеня будет другим, потому что постановление уже написано членами сообщества и юристами .. Вопрос бюллетеня гласит: «Постановление ограничивает повышение арендной платы до 3% в течение 12 месяцев. -месячный период, независимо от того, есть ли изменение занятости. Постановление также предписывает городским властям создать для домовладельцев процедуру запроса исключения из 3% -ного лимита на основании права на разумную прибыль от инвестиций ». Постановление вступит в силу в мае 2022 года.

Формулировка «изменение занятости» означает, что арендодатель не сможет повысить арендную плату более чем на 3% ни для существующего, ни для нового арендатора. Вопрос о контроле за арендной платой не будет диктовать, сколько арендодатель может взимать арендную плату за новую или даже существующую собственность – он просто ограничит размер арендной платы, которая может быть увеличена из года в год.

Почему 3%?

Предлагаемые 3% взяты из исследования, а именно Центра городских и региональных дел Университета Миннесоты (CURA). Исследование стабилизации арендной платы в Миннеаполисе опубликовано в феврале этого года.

Исследование CURA показало, что арендная плата в Миннеаполисе не росла в среднем более чем на 3% в год за последние 20 лет, но увеличение, чтобы сделать этот средний показатель непропорционально сильным, коснулось цветных людей:

«Арендаторы BIPOC в целом и семьи чернокожих арендаторов в частности столкнулись с ухудшением доступности на протяжении большей части периода исследования», – говорится в исследовании CURA. «В этот период в домохозяйствах чернокожих выросла арендная плата, а доходы в реальных долларах упали. Лучше всего жили белые домохозяйства: доходы неуклонно и неуклонно росли быстрее, чем арендная плата ».

Идея состоит в том, что 3% не повлияют на прибыль владельцев недвижимости, но все равно сделают повышение арендной платы более справедливым для домохозяйств-арендаторов.

«Мы позаботились о том, чтобы выбранная нами цифра отражала то, что на самом деле испытывают арендаторы и владельцы недвижимости», – сказал Трам Хоанг, менеджер кампании для Держите Святого Павла дома. Хоанг был в коалиции, чтобы написать язык, который вы увидите в бюллетене.

«Мы не делаем ничего нового, – сказал Хоанг. «Важнее читать исследования о том, когда эти таинства не удавались, чтобы мы могли избежать тех же ошибок».

Критики политики стабилизации арендной платы часто ссылаются на города, в которых подобные попытки были опробованы и потерпели неудачу. «Люди говорят:« В Сан-Франциско это не сработало! » но это еще не вся картина, – сказал Хоанг. «Во всяком случае, это не сработало, потому что не применялось. [Property owners] снесенные здания, которые собирались стабилизировать [in rent] для создания новых построек. Люди указывают на это, но это сработало, когда его применили ».

По словам Хоанга, предложенная Святым Павлом политика была «разработана так, чтобы быть как можно более универсальной, с минимальным количеством лазеек».

Контроль арендной платы будет применяться не только к многоквартирным домам.

Сторонники контроля над арендной платой в Миннеаполисе также думают об универсальной политике. Каннани Омар, организатор жилищного строительства Harrison Neighborhood Association, в прошлом принимал участие в кампаниях по контролю арендной платы в других городах.

«Я обратился к городским планировщикам, политическим аналитикам и попросил их связать меня с людьми на местах», – сказал Омар. «Что пошло хорошо, что пошло не так. Нью-Йорк понимал, что у них есть много лазеек. Они потеряли много доступного жилья ».

Омар сказал, что ошибки и лазейки – не повод отказываться от контроля над арендной платой. Владельцы собственности в Нью-Йорке нашли большую лазейку и рассказали об этом открытии другим владельцам собственности. Но в Миннеаполисе можно было бы написать политику контроля за арендной платой, чтобы никогда не было этих лазеек.

«Арендодатели [in NYC] писали друг для друга учебные пособия о возможности повышения арендной платы из-за мелкого косметического ремонта (от нескольких сотен долларов эстетических обновлений до тысяч при повышении арендной платы) », – сказал Омар. «Это была не политика, это была ее слабость».

Большая часть работы Омара была связана с образованием и «развенчанием мифов» для избирателей. «Арендаторы даже колеблются, говоря:« Но я слышал, что есть списки ожидания на многие годы, чтобы попасть в доступные квартиры », но нет. это применимо ко всем – универсальная политика для арендаторов ».

Особенно в таком жилищном ландшафте, как Миннеаполис, только ограничение увеличения арендной платы для больших жилых комплексов было бы упущенной возможностью и упустило бы смысл исследования CURA с самого начала. «Пятьдесят семь процентов сдаваемых в аренду единиц [in Minneapolis] – дома для одной семьи », – сказал Омар. «Это основная часть жилого фонда. Если бы написанная политика не включала их, более половины арендаторов не были бы защищены. Это также непропорционально повлияет на чернокожих арендаторов ».

Омар утверждал, что у корпоративных арендодателей есть способ заботиться о своей собственности без взвинчивания цен, и есть мелкие землевладельцы, которые также участвуют в коалиции по контролю за арендной платой.

Многие собственники недвижимости не поддерживают ограничение повышения арендной платы.

Избирательная комиссия по разумному жилью, базирующаяся в Блумингтоне, проводит две кампании в Миннеаполис а также Св. Павел.

Блуа Олсон, генеральный директор Fluence Media, ответил на запрос СМИ по запросу СМИ о проведении интервью, но не предоставил нам кого-либо для интервью.

Согласно веб-сайту кампании Think Twice St. Paul, наибольшие проблемы, связанные с контролем за арендной платой, включают:

  • Владельцы недвижимости будут изо всех сил стараться покрыть инфляционные расходы на техническое обслуживание и обновление оборудования.
  • Арендаторы не захотят покидать недвижимость с контролируемой арендной платой.
  • Было бы меньше мест для сдачи в аренду
  • Никто не знает, во сколько обойдется городу контроль за арендной платой.
  • Мера контроля арендной платы Святого Павла бездоказательна и непроверена

Веб-сайт кампании Think Twice Minneapolis повторяет аналогичные опасения, но также утверждает, что поправка к уставу предоставит городскому совету неограниченные полномочия. В кампании также отмечается, что не существует плана по введению контроля над арендной платой после того, как он будет установлен. (Однако способность даже рассматривать эти планы – это то, за что в первую очередь будут голосовать миннеаполитане.)

Стоимость кампаний, инфраструктуры и внедрения

Хоанг согласилась, что мы не знаем стоимости внедрения контроля арендной платы, но сказала, что в долгосрочной перспективе это будет дешевле. «Прямо сейчас у нас невероятный жилищный кризис», – сказал Хоанг. «Стоимость реализации этого мизерная по сравнению с сотнями миллионов, которые мы экономим, поскольку нам не приходится иметь дело с таким большим перемещением, бездомными и жилищной нестабильностью».

Трудно предсказать стоимость введения / внедрения контроля арендной платы в Миннеаполисе, потому что политика еще не написана.

По состоянию на 14 октября Кампания Keep St. Paul Home собрала более 213 тысяч долларовсогласно форме отчета о финансировании кампании, представленной в округ Рэмси.

По состоянию на 12 октября Избирательный комитет по разумному жилищному строительству собрал более 3,9 миллиона долларовсогласно форме отчета о финансировании кампании, представленной в округ Рэмси.

Что будет дальше, если меры пройдут? Что, если один или оба нет?

«В соответствии с поправкой к уставу городской совет напишет политику», – сказала Эрин Уэст, ведущий организатор арендаторов HOME Line в Миннеаполисе. «Идея состоит в том, чтобы проконсультироваться с арендаторами в Миннеаполисе. Если оставить на усмотрение совета, они могут быть вынуждены провести неэффективную политику ».

Если вопрос о контроле за арендной платой в Миннеаполисе не пройдет, «я ожидаю, что моя работа продолжится по созданию широкого базового движения в городе. Мы, как город, отстаем в доступности и защите арендаторов », – сказал Уэст. «Контроль арендной платы – это краеугольный камень политики, но это всего лишь часть более широкой платформы. Многие люди говорят, что контроль арендной платы – самая радикальная политика, но на самом деле это не так. Это только ограничивает рост – когда строители строят, они все еще могут устанавливать высокую арендную плату ».

Если вопрос о контроле за арендной платой в Сент-Поле будет принят, «мы позаботимся о том, чтобы он не ослабел, что оппозиция не напала на него», – сказал Хоанг. Она добавила, что инфраструктура и процессы как можно более понятны – как для сообщения о злоупотреблениях, так и для домовладельцев, требующих освобождения от ответственности.

Если это не пройдет, Keep St. Paul Home не планирует бросать курить. «Если нам придется сделать это снова, мы знаем, чего нам следует остерегаться. Разжигание страха предназначено для натравливания людей друг на друга. Столкновение арендаторов с собственниками, арендаторов с домовладельцами », – сказал Хоанг. «Они [doing] это значит, что мы чувствуем, что должны выбирать между расовым равенством и экономическим ростом. Но нам не нужно выбирать ».

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.