Следующий экономический кризис: пустые торговые площади

Есть также опасения, что предоставление значительного облегчения для отрасли будет рассматриваться как «подачка друзьям президента», поскольку Дональд Трамп нажил состояние на коммерческой недвижимости, сказал один лоббист, разочарованный отсутствием поддержки, которую этот вопрос вызывает у политиков.

«Иногда люди забывают, что такое коммерческая недвижимость», – сказал Майк Флуд, старший вице-президент по коммерческой и многосемейной политике Ассоциации ипотечных банкиров. «Риску здесь подвергаются как возможность людей оставаться в своих квартирах, так и возможность людей ходить на работу. Так что, если нет стимула, вернуться к обычным временам будет гораздо меньше ».

Основная проблема в том, что никто не знает, как долго продлится падение коммерческой недвижимости. Ожидается, что деловые поездки не вернутся как минимум через год, поэтому отели забиты. И хотя офисные здания еще не испытали на себе удар спада – офисы, как правило, имеют длительную аренду, – это изменится, поскольку многие компании пересмотрят свой подход к работе, поскольку работа на дому станет нормой.

Количество коммерческих ссуд, которые были упакованы в ценные бумаги и поступают на «специальное обслуживание», когда проблемные ссуды передаются новому менеджеру, нанятому держателями облигаций для согласования плана выплат от их имени, с марта неуклонно растет.

И стало ясно, что вирус будет продолжать сокращать доходы в течение некоторого времени, поэтому даже те владельцы собственности, которые смогли объединить платежи – отчасти благодаря уже истекшим мерам помощи, принятым Конгрессом, – могут начать ускользать.

Потеря платежеспособных арендаторов может спровоцировать волну списаний имущества и возможной потери права выкупа во всем, от торговых центров до многоквартирных домов. Но это не просто карман богатых инвесторов, которые пострадают от массовых списаний. Восемьдесят семь процентов государственных пенсионных фондов и 73 процента частных пенсионных фондов имеют вложения в недвижимость.

Заемщики, обращающиеся за облегчением ссуды или рассматривающие возможность рефинансирования, также сталкиваются с проблемами, поскольку неопределенность, вызванная вирусом, не оставляет им четкого прогноза будущих потоков доходов для своих зданий.

«Каждый кредитор пытается помочь независимо от формы финансирования, но рано или поздно заемщику нужны клиенты», – сказал Флуд.

Ущерб уже проявляется на рынке ценных бумаг, где ипотечные кредиты упакованы в облигации, продаваемые инвесторам, которые затем погашаются платежами по ипотеке.

Каждый пятый кредит, связанный с коммерческими ценными бумагами, обеспеченными ипотекой, находится в специальных списках обслуживания, где обслуживающие ссуды – компании, которые собирают ипотечные платежи и авансируют их инвесторам, – отмечают потенциальные препятствия для будущих платежей, например, выезд крупного арендатора.

Поскольку кризис ударил по одним местам и отраслям намного сильнее, чем по другим, трудно получить четкую и полную картину проблем рынка – одна из причин, по которой лоббисты изо всех сил пытались донести эту срочность до политиков. Некоторые активы были уничтожены, а другие процветают.

Сильнее всего пострадали отели и розничная торговля, которые в совокупности составляют 40 процентов рынка коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Спустя месяцы после снятия ограничений 1 из каждых 2 гостиничных номеров остается незанятым. Городские отели, у которых одни из самых высоких эксплуатационных расходов, находятся в худшем положении: их заполняемость составляет всего 38 процентов.

А в розничной торговле, которая уже испытывала трудности еще до того, как Covid нанесла удар благодаря росту электронной коммерции, спад ускорился. Это не просто небольшие торговые центры: в августе владелец торгового центра Mall of America за 1,9 миллиарда долларов заключил соглашение со своим специализированным сервисным центром, чтобы избежать потери права выкупа.

Четверть всех гостиничных кредитов CMBS сегодня находится в специальном обслуживании по сравнению с 1,9% в конце 2019 года. 18,3% розничных кредитов находятся в специальном обслуживании по сравнению с 5% в конце прошлого года.

С другой стороны, многоквартирные дома показали хорошие результаты – пока. Отраслевые аналитики с тревогой следят за признаками того, что дополнительные арендаторы не получают арендную плату сейчас, когда первоначальный всплеск экономической помощи, предусмотренный в принятом Конгрессом в марте акта CARES на 2 триллиона долларов, иссякает.

Владельцы многоквартирной собственности также ограничены общенациональным запретом на выселение за неуплату арендной платы, введенным Центрами по контролю и профилактике заболеваний в прошлом месяце. Постановление не предусматривало никакого финансирования помощи в аренде – фактически требовало от домовладельцев субсидировать жилье нуждающимся арендаторам до истечения срока его действия 31 декабря.

«В худшем случае вы берете блестящий актив во всей коммерческой недвижимости и потенциально создаете кризис ликвидности, и, откровенно говоря, ситуацию, когда люди оказываются на улице», – сказал Флуд. По его словам, запрет на выселение без финансирования «перекладывает риск на заемщика и кредитора».

Тем временем владельцы собственности, пытающиеся получить облегчение по своим кредитам, испытывают проблемы, особенно в тех случаях, когда кредит уже был оформлен в виде обеспечения.

«Сложность здесь в том, что и заемщик, и кредитор должны определить, какова стоимость актива на сегодняшний день», – сказала Лиза Пендергаст, исполнительный директор Совета по финансированию коммерческой недвижимости, торговой ассоциации, представляющей кредиторов, инвесторов и обслуживающих коммерческих предприятий. ипотека.

«Как вы думаете, какой будет стоимость вашей собственности через три месяца, шесть месяцев, шесть лет?» – сказал Пендергаст. “Это зависит.”

Отчасти проблема заключается в том, что сделок с коммерческой недвижимостью было недостаточно – продажи упали на 68% во втором квартале по сравнению с предыдущим годом – чтобы оценить, насколько сильно упала стоимость недвижимости, в результате чего покупатели и продавцы имеют совершенно разные взгляды на то, что собственность стоит.

Отсутствие ясности в отношении текущей стоимости собственности особенно важно для ссуд, разделенных на кубики и вложенных в ценные бумаги, принадлежащие инвесторам. Банк может предоставить заемщику краткосрочное облегчение и переоценить проблему через несколько месяцев, в то время как заемщик, ссуда которого была упакована в ценную бумагу, должен пройти более сложный процесс, чтобы получить разрешения различных инвесторов на корректировку платежей.

Специалистам по обслуживанию приходится моделировать будущие выплаты для держателей облигаций, что является сложной задачей, когда неясно, сколько стоит здание сейчас и будет ли оно приносить доход в ближайшее время.

«Вот где все рушится – незнание стоимости собственности», – сказал Майкл Брайт, генеральный директор Ассоциации структурированного финансирования, торговой группы, представляющей 370 компаний, участвующих в секьюритизации. «Это очень важный вклад, и никто не знает».

А Майское исследование Американской ассоциации отелей и гостиниц обнаружили, что только 15 процентов заемщиков, ссуды которых были упакованы и проданы инвесторам, получили облегчение по своим ссудам, по сравнению с 80 процентами заемщиков с ссудами, принадлежащими банкам.

Представьте себе владельца отеля, у которого дела шли хорошо до удара Ковида. Если ссуда владельца принадлежит банку, он может разработать, скажем, шестимесячный план отсрочки платежа или долгосрочную ссуду в банке, чтобы отложить дела до тех пор, пока не будет вакцина.

Но если заем был продан инвесторам на рынке ценных бумаг, владелец рискует получить полные ежемесячные платежи, которые обслуживающие органы затем пересылают инвесторам. Он может работать с обслуживающим персоналом над отсрочкой платежей, но инвесторы, в зависимости от того, насколько они подвержены риску, могут отказаться.

В долгосрочной перспективе источник финансирования не имеет большого значения – в конечном итоге банку придется списать недвижимость, которая не восстанавливается. И отраслевые аналитики не уверены, какие именно свойства подойдут.

«Главный вопрос, вероятно, связан со структурными экономическими изменениями или сдвигами в покупательском и жизненном поведении», – сказал Брайт.

«Я думаю, что все пытаются понять, что означает пост-ковидный мир для коммерческой недвижимости», – сказал он. «Надеюсь, люди захотят поехать и снова собраться вместе, но мы еще не знаем».

Leave a Comment