Банк Канады предупреждает, что владельцы домов с ипотечными кредитами с переменной ставкой сталкиваются с трудностями из-за роста процентных ставок и падения цен на жилье

Финансовая система Канады должна быть в состоянии выдержать период повышенного стресса, но многие недавние покупатели жилья могут испытать «болезненное» сжатие, поскольку процентные ставки продолжают расти. Банк Канадызаместитель командира сказал во вторник.

В своем выступлении в Оттаве старший заместитель губернатора Кэролин Роджерс заявила, что давняя уязвимость на рынке жилья Канады усугубилась из-за пандемии COVID-19, поскольку цены на жилье резко выросли, а покупатели все больше полагаются на ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкойкоторые связаны с эталонной кредитной ставкой центрального банка.

Теперь, когда процентные ставки растет, а цены на жилье падают, многие из этих покупателей жилья испытывают неприятные изменения, сказала г-жа Роджерс.

Наиболее распространенный продукт с переменной ставкой имеет фиксированные ежемесячные платежи. С каждым повышением процентной ставки все больше денег заемщика ежемесячный платеж идет на проценты. Однако, когда ежемесячный платеж больше не покрывает основную сумму долга, заемщик достигает так называемой триггерной ставки, и его ежемесячный платеж увеличивается. В некоторых случаях кредитор разрешает заемщику переложить проценты на основную суммучто увеличивает размер ипотеки.

Согласно оценкам из нового исследовательского документа Банка Канады, опубликованного во вторник, 50% этих держателей ипотечных кредитов с плавающей ставкой уже достигли своей триггерной ставки. Эта доля вырастет до 65% к середине следующего года, поскольку центральный банк продолжает повышать процентные ставки, чтобы обуздать инфляцию.

Какая у вас ставка триггера по ипотеке? Этот калькулятор поможет вам рассчитать

«Суть в том, что стоимость ипотеки для некоторых канадцев уже увеличилась, и, вероятно, со временем она увеличится для других, что сделает владение жильем более дорогим». — сказала мисс Роджерс.

По данным Банка Канады, с начала пандемии было выдано около 670 000 ипотечных кредитов с плавающей ставкой. На ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой приходилось около 50% всех ипотечных кредитов, выданных с середины 2021 года, по сравнению со средним показателем в 20% в годы, предшествовавшие пандемии.

«Это небольшая доля домохозяйств, но она больше, чем можно было бы предположить, исходя из исторических тенденций», — сказала г-жа Роджерс.

Заемщики искали продукты с плавающей процентной ставкой, потому что стоимость заимствования, как правило, была дешевле, чем ипотека с фиксированной процентной ставкой. Частично мотивация заключалась в том, что федеральные банковские правила требуют от заемщиков доказать, что они могут вносить ежемесячные платежи по ипотеке по процентной ставке, по крайней мере, на два процентных пункта выше, чем их фактический ипотечный контракт.

Проблемы на ипотечном рынке могут заразить финансовую систему в целом, если заемщики не справляются с платежами. Г-жа Роджерс сказала, что банковская система Канады находится в хорошем состоянии, чтобы справиться с потенциальными шоками, благодаря реформам после финансового кризиса 2008-09 годов, которые повысили требования к капиталу и ликвидности для кредиторов и усилили стресс-тесты ипотечных кредитов.

Более того, центральный банк «не ожидает серьезного экономического спада с крупными потерями рабочих мест, типичными для прошлых рецессий», сказала она.

Но десятки тысяч домовладельцев пострадают, поскольку процентные ставки продолжают расти. Ожидается, что Банк Канады снова повысит процентные ставки 7 декабря либо на четверть, либо на полпункта. Финансовые рынки ожидают, что базовая процентная ставка банка достигнет 4,25% к началу 2023 года по сравнению с 3,75% сегодня.

В исследовательском документе отмечается, что за последнее десятилетие немногим заемщикам приходилось иметь дело с триггерной ставкой, поскольку процентные ставки были относительно низкими после мирового финансового кризиса.

«Но в связи с быстрым повышением учетной ставки Банком Канады с марта 2022 года ипотечные заемщики с плавающей ставкой столкнулись с исторически значительным повышением процентной ставки, что делает достижение их триггерной ставки значительной вероятностью», — говорится в статье, написанной Стивеном. Мерчисон, советник губернатора, и экономист Мария теНьенхуис.

Крупные кредиторы преуменьшают триггерную ставку и неоднократно заявляли, что только небольшая часть их заемщиков рискует достичь этого порога. В исследовательской работе центральный банк впервые попытался количественно оценить влияние более высоких процентных ставок на держателей ипотечных кредитов с плавающей ставкой.

Исследователи подсчитали, что на эти ипотечные кредиты приходится 13% всех непогашенных ипотечных кредитов. Они заявили, что эта оценка не учитывает, что заемщики заранее вносят единовременный платеж или предпринимают другие шаги, чтобы избежать достижения своей триггерной ставки.

Непогашенные ипотечные кредиты включают ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, по которым ежемесячный платеж и стоимость процентов остаются неизменными в течение срока кредита. Сюда также входят ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой с переменными платежами, ежемесячная сумма которых меняется в зависимости от колебаний базовой процентной ставки центрального банка.

Документ Банка Канады обнаружил, что ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой в ​​настоящее время составляют около одной трети всей непогашенной ипотечной задолженности. Для сравнения, в 2019 году это пятая часть.

Центральный банк повышает процентные ставки, чтобы замедлить рост потребительских цен. Он не нацелен конкретно на цены на жилье, но г-жа Роджерс предположила, что банк вполне доволен падением этих цен. В национальном масштабе цены на жилье снизились примерно на 10% по сравнению с пиком в феврале.

«Нам нужно снизить цены на жилье, чтобы восстановить баланс на рынке жилья Канады и сделать домовладение более доступным для большего числа канадцев», — сказала г-жа Роджерс.

До сих пор, однако, рост процентных ставок фактически сделал жилье менее доступным, при этом повышение ставок более чем компенсировало снижение цен на жилье. Совокупный национальный показатель доступности Royal Bank of Canada в сентябре достиг самого низкого уровня за всю историю.