Тысячи людей в районе Боу-Вэлли в Альберте остались без семейного врача из-за последнего побочного эффекта жилищного кризиса, из-за которого семьи лишились жизни, а дома стали дефицитом.
Кендра Баррик, президент и сопредседатель Сети первичной медицинской помощи долины Боу, сказала, что ситуация с жильем в Канморе, где нехватка жилья увеличила стоимость покупки и аренды, поставила перед агентством задачу найма и удержания персонала.
«Некоторые врачи переехали в Калгари или присоединились к центральным клиникам, где это более доступно только из-за стоимости индивидуальной или небольшой практики», — сказал д-р Баррик.
За последние шесть месяцев еще два врача уволились из Медицинского центра Риджвью, где практикует доктор Баррик, в результате чего клиника закрыла большую часть своих амбулаторий.
«Мы на самом деле оказываем этим непривязанным пациентам медвежью услугу, если они страдают».
Жилье долгое время было проблемой в Канморе, бывшем шахтерском городке с населением около 16 000 человек, примерно в часе езды к востоку от Калгари. Сочетание сезонной рабочей силы, недвижимости для отдыха и нескольких неудачных попыток строительства нового жилья привело к росту цен и сокращению предложения. Ситуация усугубилась пандемией COVID-19, которая побудила некоторых удаленных работников переехать в место у подножия Скалистых гор.
Маленький горный городок Канмор процветает. Но могут ли сосуществовать большое количество людей и диких животных?
Городские власти и поставщики жилья заявили, что кризис распространился по всему сообществу, не только затруднив набор врачей, но и усугубив нехватку кадров и сделав практически невозможным для некоторых семей остаться в сообществе.
Попытки построить новое жилье — которое, по мнению многих, является тем, что нужно Кенмору для решения проблемы, — были заблокированы судебными тяжбами и местной оппозицией, которая в основном сосредоточилась на влиянии застройки на дикую природу и увеличении плотности застройки.
«Это действительно мрачно», — сказала Джоанна МакКаллум, давний член городского совета Канмора, которая также входит в совет регионального жилищного фонда Боу-Вэлли. «Рынок в Канморе сломан, и он сломан уже давно».
Г-жа МакКаллум добавила, что жители гостеприимного города вынуждены конкурировать с остальным миром за семейный дом: «Каждый может превзойти местных из-за того, как выглядит наша заработная плата».
По данным Alberta Living Wage Network, в Канморе в настоящее время самая высокая стоимость жизни в провинции: прожиточный минимум вдвое больше, чем в Калгари, и составляет 37,40 доллара в час для семьи с двумя доходами.
Средняя стоимость дома на одну семью в городе в 2021 году составляла 1,5 миллиона долларов, что более чем вдвое превышает Калгари и конкурирует с самыми дорогими рынками недвижимости в стране. Доля вакантных площадей составляет 1 процент, а доступного жилья – ноль.
Грэм Макдауэлл, научный сотрудник Университета Калгари, возглавляющий проект под названием «Канадская оценка гор» в Канморе, переехал из Ванкувера в прошлом году и последние шесть месяцев ищет дом для своей семьи.
Им повезло, что они могут позволить себе дом на городском рынке, но г-н Макдауэлл сказал, что они чувствовали стресс, потому что им нужно было двигаться быстро, чтобы не потерять цену.
«Вы начинаете думать, что X долларов — это просто разумная сумма, чтобы заплатить за дом, а затем вы на самом деле отступаете и просчитываете цифры», — сказал он. «Финансовая реальность на самом деле довольно пугающая».
По словам риелтора Canmore Дэна Спаркса, после того, как Банк Канады в июле повысил процентную ставку, рынок несколько остыл, но это не решило проблему.
«У нас очень маленький рынок. Это очень маленькое сообщество с очень низким инвентарем», — сказал г-н Спаркс.
Г-н Спаркс имеет почти 20-летний опыт работы в сфере недвижимости в городе и ранее входил в совет директоров Canmore Community Housing Corp., которая, по его словам, испытывает трудности с надлежащим удовлетворением потребностей среднего класса.
CCH реализует программу доступного жилья, на которую жители имеют право, выполняя определенные требования к проживанию и предельным доходам. В настоящее время агентство имеет 0-процентную вакансию, а список ожидания насчитывает более 170 человек.
Г-н Спаркс сказал, что городу необходимо построить больше жилья, но он понимает, что это вызывает споры.
«Безусловно, было бы замечательно не развивать этот идиллический маленький горный городок, но цена этого — потеря семей, которые просто не могут позволить себе жить здесь», — сказал он.
Г-жа МакКаллум сказала, что проблема не в том, что жилье не строится, а в том, что не строится нужное жилье.
Жилое зонирование Канмора разделено на три категории: жилое для стандартного жилья, которое нельзя сдавать в краткосрочную аренду; размещение посетителей для краткосрочной аренды на срок до 28 дней, например Airbnb; и туристические дома, которые используются для полной и частичной аренды.
Покупатели из других городов, ищущие вторичное жилье, усиливают давление на рынок. В то время как национальный парк Банф ограничивает проживание в городе и ограничивает его только теми, кто работает в парке, в Канморе таких ограничений нет.
Г-н Спаркс сказал, что некоторые жители беспокоятся о том, что город превратится в оживленный курортный муниципалитет, такой как Уистлер или Банф. Тем не менее, доходы от туризма – это то, о чем просит город.
Мэр Канмора Шон Краузерт сказал, что город вместе с Банфом и Джаспером попросил у правительства Альберты статус курортного муниципалитета, как это сделал Уистлер. Обозначение будет признавать экономику города, основанную на туризме, и потребность в дополнительных инструментах получения дохода, таких как курортный сбор или налог с посетителей.
«Это не имеет прямого отношения к жилью, но необходимость использовать наши ресурсы для значительной инфраструктуры, связанной с туризмом, безусловно, влияет на нашу способность использовать эти ресурсы для решения жилищных вопросов», — сказал г-н Краузерт.
Мэр сказал, что город также стремится решить жилищный кризис с помощью недавно утвержденного стратегического плана на 2023–2026 годы, и совет надеется построить более доступное жилье с помощью CCH. Он также хочет, чтобы провинция, отвечающая за социальное жилье, помогла справиться с кризисом.
Министр по делам пожилых людей и жилищного строительства Альберты Жозефина Пон не была доступна для интервью, но в своем заявлении она сообщила, что министерство работало с районным жилищным управлением Боу-Вэлли, городом Канмор и CCH, чтобы «выработать полное понимание потребности в жилье». в Канморе и определить возможности местного партнерства для разработки возможных вариантов».
Советник Таня Фуберт, которая родилась и выросла в Канморе и жила в различных доступных домах, сказала, что город географически ограничен, а его развитие вызывает споры.
«Я бываю в разных местах, в других общинах Альберты, и рост отмечается. Это поощряется, это экономическое развитие, это новые жители», — сказала г-жа Фубер. «И здесь это не всегда встречалось с энтузиазмом».
По ее словам, большая часть жилья, строящегося сейчас, предназначена для коммерческих посетителей, потому что будущая жилая земля в настоящее время находится в стадии судебного разбирательства.
Прошлым летом компания Three Sisters Mountain Village Properties Ltd., которой принадлежит подавляющее большинство земли, доступной для застройки в Канморе, в том числе 665 акров на участках застройки Smith Creek и Three Sisters Village, подала в суд на город Канмор в суде Альберты. Трибунал по земельным и имущественным правам.
В 2017 году городской совет попросил Three Sisters предоставить полный план структуры территории для обоих участков, подготовка которого стоила компании более 11 миллионов долларов в течение трех лет. Компания представила свои планы в декабре прошлого года, где они были услышаны общественностью и в конечном итоге отклонены городским советом следующей весной.
Противники утверждали, что массовое предложение поставит под угрозу дикую природу, и предупредили, что внезапное увеличение плотности за счет новых зданий и туризма нанесет ущерб сообществу.
Компания обжаловала решение совета в земельном суде, который в мае обязал город принять планы Smith Creek и Three Sisters Village «в представленном виде». Городской совет подал апелляцию на это решение.
Крис Олленбергер, директор по стратегии и развитию Three Sisters, сказал, что оба плана предусматривают «разнообразие жилья» и предусматривают создание как минимум около 250 арендных единиц и 3500 единиц жилья, причем 10 процентов пойдут на программу доступного жилья.
Сам город Канмор имеет большую площадь земли за счет существующего жилого зонирования для будущего жилья, члены совета которого г-жа Фуберт и г-жа МакКаллум сказали, что увеличение плотности может помочь удовлетворить потребность города в большем количестве жилья и климатических целях.
Тем не менее, г-жа Фубер сказала, что Канмор нуждается в финансировании и партнерстве со стороны провинциального и федерального правительства, чтобы этот план увенчался успехом.
«Мы должны использовать землю, которая у нас есть, наилучшим образом. Но все время мы берем планирование, рынок — все — растет в цене, и люди покидают наши общины», — сказала она.
«Нет никаких краткосрочных решений, которые были бы в пределах досягаемости».
