Процентные ставки по ипотечным кредитам остались на уровне шести процентов в конце прошлого года. При этом всего несколько лет назад они были ниже двух процентов. Таким образом, интерес к жилищным кредитам упал более чем на 60 процентов в годовом исчислении в прошлом году. Люди, уже имеющие ипотеку и ожидающие рефиксации в этом году, нервно наблюдают за развитием ипотечных ставок. Рассрочка будет на тысячи дороже для них.
За весь прошлый год банки и строительные общества предоставили ипотечных кредитов на сумму 197 миллиардов крон. Это годовое падение на 63,6 процента в случае всех ипотечных кредитов. Это следует из текущего гипомонитора Чешской банковской ассоциации (ЧБА), который фиксирует данные всех отечественных банков и сберегательных касс.
«Хотя 2021 год был исключительным с точки зрения активности на ипотечном рынке и можно было ожидать падения в годовом исчислении в 2022 году, активность на ипотечном рынке в прошлом году была почти на 40 процентов ниже даже по сравнению с 2020 годом. с учетом того, что первая половина прошлого года была еще относительно сильной, и только вторая половина года показала, насколько заметно ослабевает рынок ипотечного кредитования», — говорит главный экономист ЦБА Якуб Зайдлер.
Последние данные с ипотечного рынка приходятся на декабрь, когда люди получили ипотечные кредиты на сумму 7,8 млрд крон. Это был третий месячный прирост подряд, но все же всего порядка одного процента. В сравнении с прошлым годом наблюдается заметное падение – то есть 82 процента.
«Количество вновь выданных ипотечных кредитов увеличилось с 2 180 до 2 285, что представляет собой очень низкий показатель по сравнению с предыдущими годами. Если мы посмотрим на исключительный 2021 год, среднемесячное количество выданных ипотечных кредитов в 2020 году составило около семи тысяч», добавляет Зайдлер.
По его словам, объемы выданных ипотечных кредитов в последние месяцы прошлого года были самыми слабыми с начала 2014 года. Количество выданных ипотечных кредитов даже за последние 20 лет. «Учитывая, что большинство факторов, лежащих в основе слабого спроса, сохраняются, мы не можем ожидать значительного улучшения в ближайшем будущем», — далее оценивает Зайдлер.
Средняя сумма ипотеки в декабре закончилась чуть ниже порога в 2,9 млн крон, где она была в последний раз два года назад. Из-за более строгих правил Чешского национального банка (ЧНБ) и высоких процентных ставок, увеличивающих ежемесячные платежи, некоторым домохозяйствам пришлось уменьшить предполагаемую сумму ипотеки.
Падения ставок не ожидается
Процентная ставка по вновь выданным ипотечным кредитам немного выросла до 5,98% в декабре с 5,96% в ноябре, практически не изменившись. В то же время средняя ипотечная ставка находится на самом высоком уровне за последние двадцать лет.
Ставки реагируют с небольшим опозданием в основном на изменение рыночных процентных ставок с более длительными сроками погашения. В них отражен ряд факторов – не только ожидаемое развитие базовых ставок ЧНБ, но и перспективы инфляции, развития экономики и динамика аналогичных процентных ставок за рубежом.
И эксперты пока не предвидят их значительного снижения. Жилищные кредиты, вероятно, значительно подорожают в этом году. «Ипотечные ставки, кажется, достигли пика. Однако клиенты не готовы платить такие большие взносы. Учитывая прогноз базовой ставки ЧНБ, более заметного снижения ипотечных ставок можно ожидать только во второй половине этого года», — подсчитали. Микаэла Бубеникова, директор отдела ипотечного финансирования Banka Creditas.
Аналогичного мнения придерживается Йиржи Сикора, аналитик Fincentrum & Swiss Life Select. «По ипотечным ставкам мы ожидаем скорее стагнацию с лишь небольшими колебаниями, связанными с конкурентной борьбой банков и объявлением и прекращением действия различных спецпредложений. И если прогноз представителей CNB сбудется, то некоторое снижение процентных ставок может произойти только в конец 2023 года. А с учетом того, что ипотечный рынок зимой точно не цветет, можно предположить, что банки перенесут это снижение на ипотечные ставки только весной 2024 года», — прогнозирует Сикора. .
По словам директора Ekospol Евжена Корека, дисконтирование ипотечных кредитов еще долго не будет на повестке дня. «Единственное, что могло бы хоть немного скорректировать ставки по ипотечным кредитам, — это попытки банков привлечь на свою сторону немногочисленных оставшихся клиентов, которые еще могут позволить себе ипотеку», — говорит Корец.
По его словам, печальная ситуация на рынке ипотеки касается и рынка недвижимости. Многие люди финансируют покупку квартиры или дома через ипотеку.
«Если ипотечные кредиты малодоступны, рынок недвижимости также рушится. Возьмем пример Праги, где половина клиентов финансировала новую квартиру за счет долгосрочной ипотеки. Однако в прошлом году эта доля значительно сократилась до менее пятая часть, которые, по нашим данным, являются самыми низкими за последние 15 лет. Одна из причин такого снижения — более дорогая ипотека», — продолжает Корец.
Ежемесячный платеж на тысячи крон выше
Чтобы дать вам представление – увеличение ипотечных ставок на один процентный пункт означает увеличение ежемесячного платежа примерно на 1,5 тысячи крон для среднего размера ипотеки. По сравнению с двухпроцентной процентной ставкой, которая была распространена на рынке в предыдущие годы, шестипроцентная ставка означает увеличение ежемесячного платежа до шести тысяч крон.
Высокая ставка отпугивает не только новых заявителей, но и заемщиков, фиксация которых заканчивается в этом году. Например, за ипотеку в размере трех миллионов крон со ставкой 2,49 процента, которая была распространена пять лет назад, клиент платил 11 830 крон в месяц. Если в то время он установил ставку на пять лет, в этом году ставка увеличится до нынешних шести процентов, поэтому он будет платить 17 960 крон в месяц.
Пока что чехи ответственно выплачивают свои ипотечные кредиты. Только 0,57 процента ипотечных кредитов имеют проблемы с погашением. Однако ухудшение экономической ситуации и увеличение ежемесячных платежей может привести к увеличению количества невозвратных ипотечных кредитов.
Что делать, если семейного бюджета вдруг не хватит на кредит? «В случае возникновения проблем, например, предлагается консолидация кредита, если у людей есть другие кредиты в дополнение к ипотеке. Тогда можно объединить их все в один. Это экономит на комиссии за управление несколькими кредитами», — советует Мирослав Майер из fintech. гипонамиру.cz.
По его словам, с банком также можно пошутить по поводу возможности продления срока погашения.
кредит или отсрочка платежа. «Однако отсрочка погашения и временное уменьшение суммы погашения — это крайняя мера. Недостатком является то, что вы заплатите больше процентов, чем если бы вы следовали первоначальному графику погашения. В то же время банк зафиксирует этот факт в кредитном реестре. , что может затруднить или полностью заблокировать ваш доступ к другим кредитам в будущем», — предупреждает Майер.
Также предлагается рефинансирование ипотеки, то есть передача кредита в другой банк, который предлагает более низкую процентную ставку или другие льготы. Но разница в банковских процентных ставках в текущей ситуации минимальна, и рефинансирование сейчас не имеет особого смысла.
«Лично я скорее рекомендую остаться в вашем нынешнем банке, так как подходящих условий для рефинансирования с учетом текущей ситуации вряд ли будет. Разница в ставке 0,2% годовых может показаться заманчивой, но нужно понимать, что возможность рефинансирования будет сильно зависеть от текущих доходов, которые в нынешнюю эпоху высоких процентных ставок и более требовательных параметров должны быть значительно выше, чем в прошлом», — говорит Йиржи Хлучи, основатель fintech Frenkee.
Его совет – рассчитать кредитный рейтинг и выяснить, есть ли у человека вообще шанс добиться рефинансирования и стоит ли оно того. «Если кредитный рейтинг не сработает, то останется только подписать поправку к действующему банку и хотя бы иметь уверенность в действительном кредите. Короче говоря, не ведитесь на рекламные предложения от финансовых консультантов и перспектива выгодных тарифов. В настоящее время выгодно мыслить рационально», — добавляет Хлучи.
По мнению экспертов, рефинансирование даст интересную возможность снова снизить ежемесячный платеж, когда процентные ставки начнут падать и банки будут более охотно привлекать новых клиентов.
Аренда недвижимости с ипотекой может стать решением в условиях финансового кризиса, если у собственника есть другой вариант жилья. Цены на аренду в последние месяцы растут, и есть много людей, заинтересованных в субаренде. Люди могут использовать деньги, заработанные на аренде недвижимости, чтобы погасить свою ипотеку.
«Крайней возможностью является также продажа недвижимости с ипотекой. Однако в настоящее время выгоднее держать недвижимость и реализовывать возможную продажу только после восстановления рынка недвижимости», — заключает Майер.
