Крупные ипотечные кредиторы позволяют заемщикам перекладывать невыплаченные проценты на основную сумму, чтобы справиться с растущими затратами.

По крайней мере, два крупнейших ипотечных кредитора Канады позволяют заемщикам перекладывать часть своих процентных расходов на основную сумму долга по ипотечным кредитам, помогая им справиться с последствиями резкого роста процентных ставок.

Ипотечные продукты с переменной процентной ставкой от Toronto-Dominion Bank TD-T и Canadian Imperial Bank of Commerce CM-T не новы, но они проходят проверку в условиях растущей процентной ставки.

Поскольку процентные ставки в этом году выросли на 3,5 процентных пункта, заемщики рискуют задержать выплату процентов и увеличить сумму своего первоначального кредита.

Посмотрите, как рост процентных ставок повлияет на стоимость вашей ипотеки

И TD, и CIBC имеют ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой, которые аналогичны кредитам большинства других крупных кредиторов: кредиты имеют постоянные ежемесячные платежи, а процентная ставка по ипотеке связана со ставкой кредитования овернайт Банка Канады.

Но TD и CIBC позволяют размеру первоначальной суммы кредита — основной суммы ипотечного кредита — увеличиваться при некоторых обстоятельствах. Неясно, допускает ли это Bank of Montreal BMO-T. Два других крупных кредитора, Royal Bank of Canada RY-T и Bank of Nova Scotia BNS-T, не допускают увеличения основной суммы.

С каждым повышением процентной ставки стоимость заимствования увеличивается, и большая часть ежемесячного платежа по ипотеке заемщика используется для покрытия процентных расходов.

Когда процентные ставки вырастут так же резко, как в этом году, некоторые заемщики окажутся в ситуации, когда очень небольшая часть их ежемесячного платежа по ипотеке будет использоваться для погашения основной суммы долга. Заемщики могут достичь триггерной ставки, которая часто требует от них более высоких ежемесячных платежей, чтобы они всегда уменьшали размер своего кредита, также известного как амортизация.

Но с ипотечными кредитами TD и CIBC с переменной процентной ставкой заемщикам может быть разрешено превысить триггерную ставку и придерживаться платежей, которые даже не покрывают полную сумму причитающихся процентов, до определенного порога. Невыплаченная часть процентов откладывается и добавляется к основной сумме ипотечного кредита, а остаток кредита заемщика увеличивается или отрицательно амортизируется.

Оба банка заявили, что в таком сценарии они активно взаимодействуют с клиентами, чтобы определить их варианты и помочь им выбрать тот, который лучше всего соответствует их потребностям. Они также сказали, что не могут прокомментировать, как часто это происходит из-за предстоящих отчетов о доходах.

Согласно последним результатам CIBC за квартал, закончившийся 31 июля, заемщики еще не отчисляли невыплаченные проценты на основную сумму долга. Однако «в той мере, в какой [interest] ставки продолжают расти, вы можете видеть, как это происходит», — сказал Шон Бебер из CIBC, в то время главный риск-директор банка, во время телефонного разговора летом для обсуждения результатов. (Г-н Бебер теперь отвечает за бизнес CIBC в США.)

Ключевая процентная ставка Банка Канады теперь составляет 3,75% по сравнению с 0,25% в начале марта. Поскольку центральный банк готов снова повысить процентные ставки, все больше заемщиков столкнутся с резким увеличением своих платежей, а некоторые могут даже увидеть, что размер их кредита вырастет.

Одним из показателей стресса для заемщика является продолжительность периода амортизации, или время, необходимое для полного погашения кредита. За последние несколько месяцев растет доля ипотечных кредитов, выдаваемых крупными канадскими банками, в том числе CIBC, со сроком погашения более 30 лет.

В CIBC, Royal Bank of Canada и Bank of Montreal процент ипотечных кредитов со сроком погашения более 30 лет недавно удвоился за трехмесячный период, согласно документам компании. Каждый банк сообщил, что по состоянию на 31 июля около четверти их портфеля жилищных кредитов приходится на ипотечные кредиты со сроками более 30 лет.

Но в TD общественность не имеет возможности узнать текущую продолжительность амортизации. Это связано с тем, что TD не раскрывает периоды амортизации, выходящие за пределы первоначального договора об ипотеке.

«Теоретически процентные ставки могут расти бесконечно, и TD по-прежнему будет показывать первоначальную договорную амортизацию, как если бы ставки не изменились», — сказал Майк Ризванович, аналитик инвестиционного банка KBW.

TD не прокомментировал запрос The Globe and Mail.

Согласно федеральным банковским правилам, часть кредита заемщика всегда должна амортизироваться. Но канадский банковский регулятор, Управление суперинтенданта финансовых учреждений (OSFI), также заявил, что «ожидает, что управление рисками кредиторов будет реагировать на меняющиеся условия, а практика будет соответствующим образом скорректирована».

Федеральная ипотечная страховая компания Canada Mortgage and Housing Corp. позволяет увеличить размер ипотечного кредита до 105% от первоначальной суммы кредита заемщика с плавающей процентной ставкой.

Но заемщики, которым разрешено увеличивать суммы кредита, подвергаются более высокому риску оказаться в ситуации, когда они должны больше, чем стоит их дом.

Например, рассмотрим домовладельца, который внес 5-процентный первоначальный взнос за недвижимость стоимостью 500 000 долларов. С добавлением отсроченных процентов к их ипотеке их кредит может вырасти до 498 750 долларов. Это 105 процентов от первоначальной ипотеки в размере 475 000 долларов. (И это при условии, что заемщик не включил страховую премию CMHC в свою ипотеку, что добавит еще 4% к сумме кредита.)

В то же время, если эта недвижимость столкнулась с типичным 10-процентным падением цен, которое произошло в этом году по всей стране, эта недвижимость теперь стоит 450 000 долларов.

CMHC заявила, что правила амортизации застрахованных ипотечных кредитов подпадают под действие Национального закона о жилье, а не федеральных банковских правил OSFI. В нем говорится, что отрицательная амортизация разрешена, если платеж по ипотеке «пересчитывается не реже одного раза в пять лет, чтобы гарантировать, что кредит может быть выплачен в соответствии с первоначальным графиком амортизации».

Тот факт, что правила CMHC позволяют остаткам по застрахованным ипотечным кредитам превышать первоначальную сумму, вызывает вопросы, сказал Бен Рабиду, основатель исследовательской фирмы North Cove Advisors.

— Это благоразумно? — спросил г-н Рабиду, заявив, что CMHC является «управляющим рисками от имени канадских налогоплательщиков» на рынке жилья.

Г-н Рабиду также видит еще одну проблему в политике, позволяющей увеличивать остатки по ипотечным кредитам: это, вероятно, огромный финансовый шок для домовладельцев, когда их ипотечные кредиты подлежат продлению.

При продлении кредиторы должны привести ипотеку в соответствие с первоначальным графиком амортизации. Например, рассмотрим заемщика, который купил дом с пятилетней ипотекой, амортизируемой в течение 25 лет. Через пять лет их кредитор пересчитает платежи, чтобы оставшаяся часть ипотечного кредита была выплачена в течение оставшихся 20 лет.

Это приведет к более высоким платежам для заемщиков, у которых амортизация увеличилась в течение первых пяти лет, поскольку их взносы по ипотеке остались прежними, а процентная ставка по ипотеке выросла. Если процентные ставки во время продления выше, чем ставки по контракту, на которые первоначально подписались заемщики, это также приведет к увеличению выплаты по ипотеке.

И если их ссуды будут расти в течение срока ипотеки, у этих заемщиков будет более высокая основная сумма ипотеки, которую нужно будет выплатить в течение более короткого периода времени.

«Это будет действительно неприятная динамика», — сказал г-н Рабиду.