Почему рынок арендного жилья так сильно разрушен

Америки Рынок жилья сломан, но глубокие и структурные проблемы не могут быть устранены с помощью технологий.

Почему это важно: США отчаянно нуждаются в большем количестве высококачественного арендного жилья. Домовладение работает для многих — и совсем не работает для многих других, которые могут быть не готовы остепениться или не иметь финансовых средств.

Большая картинка: Венчурный капиталист Марк Андриссен вложил 350 миллионов долларов, свой самый крупный чек за всю историю, в Новая компания Адама Неймана, Flow.

• Андриссен Сообщение блога излагает свой инвестиционный тезис о том, что аренда дома – это «бездушный опыт».
• Подробности о том, как будет работать Flow, пока неясны, но они, вероятно, будут включать в себя анимацию — навороты для съемщиков квартир — а также какой-то финансовый потенциал.

То, что они говорят: «Тот, кто купился на то, где он живет, больше заботится о том, где он живет», — пишет Андриссен. «Без этого квартиры не создают никакой связи между человеком и местом, а без сообщества — связи между людьми».

• В Нью-Йорке я жил как в собственных, так и в арендованных квартирах, и сообщество в моем арендованном доме было таким же ярким и сплоченным, как и везде, где я владел.
• Районы, характеризующиеся очень низким уровнем домовладения — вспомните Гарлем в Нью-Йорке или Хайалиа в Майами — часто могут похвастаться глубокими и устойчивыми сообществами, растянувшимися на поколения и десятилетия.

Проверка в реальных условиях: «Собственность сама по себе не делает вас больше вложенным в свое сообщество», — говорит Axios Сэм Чандан, директор Центра исследований в области финансов недвижимости Стерна Нью-Йоркского университета. «Это заставляет вас больше инвестировать в решения в сообществе, которые влияют на стоимость вашего актива».

• Андриссен, например, против многоквартирной застройки в его родном городе Атертон, штат Калифорния, на том основании, что такая застройка «СУЩЕСТВЕННО снизит стоимость нашего дома».

Между линиями: Как венчурный инвестор Андреессен считает, что технологии и предпринимательство могут решить проблемы рынка аренды. (Естественно, это Андриссен Горовиц, блокчейн видимо как-то замешан)

• Однако, где аренда жилья наиболее успешна — Германия Доказательство А — это не потому, что арендаторы «получают выгоду от владельцев», в формулировке Андриссена. Скорее, это потому, что у них есть безопасность жилья и доступность.
• Немецкие арендаторы строят прочные общественные связи так же, как и все мы — просто знакомясь с нашими соседями. Им — нам — не нужны ошеломляющие удобства, подобные тем, что предлагает ваш местный WeWork.

Где стоит: Решения частного сектора, такие как Flow, по своей природе не могут устранить самые серьезные препятствия на пути к успешной аренде жилья.

• Вполне возможно, что Нойманн добьется успеха в маркетинге шумной недвижимости для арендаторов, быстро растущих в таких быстрорастущих городах, как Нэшвилл.
• Но это не устранит структурных препятствий, препятствующих превращению Америки в нацию арендаторов.

Почему так сложно исправить рынок аренды

Многие причины отсутствия доступного жилья в Америке кроются на местном или даже индивидуальном уровне.

• Зонирование является самой большой проблемой: NIMBY, подобные найденным в Атертоне, являются правилом, а не исключением. Получение разрешения на строительство нового многоквартирного дома смехотворно дорого и сложно.
• Финансы образования бежит на секунду. Пока школы финансируются за счет местных налогов на недвижимость, родители будут предпочитать высокую стоимость недвижимости доступному жилью, что часто увеличивает количество детей в местных школах без соответствующего увеличения налоговых поступлений.
• Американская мечта тоже мешает. По словам Чандана из Нью-Йоркского университета, изучив поведение пожилых миллениалов, «данные свидетельствуют о том, что домовладение как естественная и ожидаемая эволюция глубоко укоренилась в американской психике».

Федеральная политика что привилегированное домовладение уже намного слабее, чем раньше.

• Предыдущий президент Налоговая реформа Трампа значительно сократилось количество людей, требующих налогового вычета по процентам по ипотечным кредитам, а субсидируемые государством 30-летние ипотечные кредиты широко доступны для многоквартирных домов.
• Как только они поженятся и создадут семью, покупка дома и голосование против дальнейшего строительства — это именно то, что делают американцы., имеет ли это финансовый смысл или нет.

Пришло время строить

Великая рецессия после финансового кризиса 2008 года строительство новых домов — как односемейных, так и многоквартирных — резко упало и не поспевает за ростом населения США. Но теперь он восстановился, и домов строится больше, чем создается домохозяйств.

Жилья по-прежнему не хватает мы должны построить наш выход из. Но Андреессен ошибается, когда утверждает, что «наша страна создает домохозяйства быстрее, чем мы строим дома».

• Скорость формирования домохозяйства равна годовому увеличивать у взрослых в США, умноженное на ставка главенства, что всегда около 50%. Когда разразилась пандемия, количество домохозяйств резко сократилось, но даже до пандемии, в 2019 году, оно составляло всего около 900 000 новых домохозяйств в год.
• С другой стороны, строительство нового жилья неуклонно увеличение. Годовой объем строительства домов составляет около 1,6 миллиона единиц в год, что намного превышает темпы строительства домохозяйств даже с учетом сноса старых домов.

Питер Буквар, директор по инвестициям Bleakley Financial Group, сообщил Axios, что застройщики многоквартирных домов реагируют на сверхнизкий уровень вакантных площадей быстрым строительством.

• По его словам, в течение года или двух, если мы продолжим строить на нынешнем уровне, арендная плата может даже начать снижаться.