Когда Шанель и Мозе Атиги приняли решение выставить свой семейный дом на продажу, их собственность была оценена на 120 000 новозеландских долларов (106 896 долларов США) больше, чем цена, по которой она была продана всего четыре недели спустя.
Супруги живут в Окленде — городе, известном как «рабочая лошадка» новозеландского рынка недвижимости, — где еще год назад было легко найти покупателей и найти резервы.
Этот рынок возглавляет циклы роста и падения цен на жилье в стране — как в Окленде, так и в остальной части страны.
Прямо сейчас цены в городе снизились на 15% по сравнению с пиком 2021 года.
С тремя мальчиками и пятимесячной девочкой Шанель и Моуз решили, что пора покинуть город и переехать поближе к семье, но это означало выставить свой дом на продажу на падающем рынке.
«В Окленде, как сейчас — стоимость жизни довольно высока — мы обнаружили, что в значительной степени работаем, чтобы выжить, и не очень наслаждаемся временем с нашими детьми и нашей семьей», — сказала Шанель.
«Мы очень нервничали. Когда мы впервые вышли на рынок, цены все еще были довольно высокими, и мы просто наблюдали, как они резко упали за период нашей кампании.
«Каждую неделю мы просто видели, как они падали и падали и падали, и это действительно заставляло нас нервничать до такой степени, что мы не знали, сможем ли мы продать в конце дня».
К огромному облегчению Шанель, недвижимость была продана на аукционе, и после «премиальной оценки» выше 900 000 новозеландских долларов она закрылась за 780 000 новозеландских долларов. Цена ниже, чем их первоначальные ожидания, но они очень довольны.
Снижение жилищного строительства в Новой Зеландии «не исчерпало себя»
Недвижимость в Окленде росла в цене до середины прошлого года, когда Резервный банк Новой Зеландии (RBNZ) сообщил, что он, вероятно, изменит курс и начнет поднимать официальную процентную ставку, чтобы помочь контролировать инфляцию.
На прошлой неделе РБНЗ снова поднял официальную процентную ставку, доведя ее до 3%.
Новозеландцы столкнулись с последствиями повышения процентных ставок с октября, за семь месяцев до того, как Резервный банк Австралии (РБА) пошел по тому же пути.
Как ни странно, продавцы и агенты говорят, что рынок замедлился, и несколько ключевых индикаторов говорят нам, насколько сильно.
Согласно данным Infometrics, в то время как цены на жилье в Окленде сейчас снизились на 15% по сравнению с их пиковым значением в прошлом году, средний показатель по стране снизился на 9,6% по тому же показателю.
Количество продаж снизилось на 45% по сравнению с пиком в конце 2020 года, а время, необходимое для продажи недвижимости, сейчас такое же, как и за более чем десятилетие.
Для «супергорода» недвижимости времена определенно изменились.
А в обновлении РБНЗ на прошлой неделе он пересмотрел свой прогноз того, насколько сильно упадут цены по всей стране.
«В настоящее время банк прогнозирует от пика до минимума почти 20%», — сказал главный экономист Infometrics Брэд Олсен.
«Таким образом, на рынке жилья произошли некоторые большие сдвиги, и есть ожидания, что спад на рынке жилья еще не исчерпал себя».
С 12 проверок каждые выходные до двух
Стив и Нила Кербер, агенты по недвижимости, своими глазами видели, как иссяк интерес и как изменились настроения среди покупателей.
В предыдущие годы их агентство продало бы около 500 объектов, но в этом году они находятся на пути к продажам где-то между 350 и 380.
Если в прошлом году у каждого из них было шесть открытых домов каждые выходные, то в прошлые выходные их было всего два.
Стив признается, что немного обеспокоен, так как теперь пара также должна продать свой собственный дом.
«Я очень нервничаю по этому поводу, но мы указываем нашим клиентам, что если вы покупаете и продаете на одном и том же рынке, все должно быть в порядке. Поэтому мы просто сохраняем эту веру», — сказал он.
Аналитики и агенты сообщают о «конфликте» между продавцами и покупателями и большом разрыве между их ожиданиями относительно текущего положения цен.
Главный экономист ANZ Шэрон Золлнер сказала, что «не было широко распространенного ожидания, что они еще не достигли дна».
«Кажется, все еще есть ощущение, что будет лучшее время для покупки, это может измениться, но на данный момент это, безусловно, имеет большое значение для подавления продаж жилья», — сказала она.
«Кажется, существует очень большой разрыв между ожиданиями покупателей и продавцов, и в результате вы видите низкий оборот».
Стив сказал, что в качестве агентов необходимо проделать большую работу, чтобы гарантировать, что каждый возможный покупатель действительно готов купить, потому что, если финансы провалятся, больше не будет списка людей, желающих сделать предложение.
«В это время в прошлом году у многих покупателей была такая уверенность, чтобы пойти и сделать ставку на аукционе, думая про себя: «Ну, я собираюсь найти депозит, я собираюсь продать свой собственный дом», — сказал он. сказал.
«Сегодня все немного по-другому. Поэтому нам нужно подойти к ним поближе, спросить их об их месторождениях, откуда они берутся, достаточно ли им? Так что это целый набор разных вопросов и разных обстоятельств».
Падение цен на жилье происходит «невероятно упорядоченно»
Пока что новозеландские банки не сообщают о высоком уровне ипотечного стресса, что не означает, что домохозяйства новозеландцев не страдают от роста стоимости жизни и более высоких выплат по ипотечным кредитам.
Но на бумаге держатели ипотечных кредитов в Новой Зеландии прошли стресс-тестирование с процентной ставкой 6 процентов, что все еще выше, чем текущие розничные ставки.
«Учитывая, что официальная ставка наличности приближается к 4%, ставки по ипотечным кредитам немного превышают ставки проверки работоспособности, которые банки использовали в последние годы», — сказала г-жа Золлнер.
По словам г-жи Золлнер, в этот момент «небольшое количество заемщиков», у которых есть большие кредиты, могут испытывать трудности с их погашением, но другим фактором в Новой Зеландии является прогнозируемое повышение заработной платы.
В Новой Зеландии средний почасовой заработок работников частного сектора вырос на 7% в годовом исчислении. Это почти поспевает за инфляцией, которая растет на 7,3%.
Даже при 15-процентном падении цен в Окленде мало кто беспокоится о том, что новозеландцы окажутся в ловушке с отрицательным капиталом, потому что этот рынок жилья рос «бешеными» темпами в течение нескольких лет.
«По оценкам Резервного банка, менее 1% покупателей оказались бы в отрицательной позиции по капиталу, если бы цены на жилье упали, как они прогнозируют, потому что цены на жилье выросли так резко», — сказала г-жа Золлнер.
С такими примерами, как семейный дом Атаги в Южном Окленде, можно было бы подумать о падении цен на жилье, но г-жа Золлнер сказала, что падение цен в Новой Зеландии было «невероятно упорядоченным».
«Кто-то проделал маленькую дырочку в горловине воздушного шара, и это очень, очень спокойно», — сказала она.
«И это на самом деле идеально, потому что цены на жилье в Новой Зеландии сильно расходятся с любыми фундаментальными факторами. Они, безусловно, могут упасть гораздо сильнее, но такой очень сильный рынок труда означает, что очень немногие люди находятся в ситуации, когда нужно продавать.
«Воздух просто очень тихо выходит из воздушного шара».
Несмотря на распродажи на фоне падения рынка, Шанель и Моуз уйдут из своего первого дома в Окленде, зная, что они сохранили самообладание и получили лучшую цену, какую только могли — сумму, которая позволяет им переехать на север и содержать свою семью с уровнем безопасности.
«Цены значительно ниже, чем в Окленде. Так что мы будем чувствовать себя намного комфортнее, находясь там», — сказала Шанель.
«Мы добились этого в конце концов. Мы довольны результатом».
