Western United и местный совет строят футбольный стадион стоимостью 150 миллионов долларов, по сути, из воздуха, благодаря концепции, называемой «захват ценности».

Вестерн Юнайтед забил голы в А-лиге, едва не дойдя до гранд-финала в дебютном сезоне.

Но за пределами поля они оказывают еще большее влияние, финансируя новый стадион стоимостью 150 миллионов долларов, по сути, из воздуха.

В быстро расширяющемся западном пригороде Мельбурна новый стадион Wyndham Stadium на 15000 мест вырастет из паддока и будет принимать игры с начала 2022 года.

Деньги правительства штата или федерального правительства не были вложены в план строительства стадиона, который был полностью профинансирован за счет использования местными властями модели “ захвата стоимости ”, которая могла бы способствовать развитию инфраструктуры в восстановлении экономики Австралии после COVID-19.

«Захват стоимости – это замкнутая система, гарантирующая, что общественность получит долю инфраструктуры, финансируемой государством, – сказал Карл Фицджеральд, директор по исследованиям аналитического центра Prosper Australia.

“В Австралии, как правило, государство финансирует инфраструктуру, а частные землевладельцы, живущие поблизости, получают непредвиденные доходы. [gains]. Это должно измениться “.

Стоя в паддоке примерно в 20 минутах езды на поезде от центрального делового района Мельбурна, Кейт Роффи объясняет схему.

Ее должность, директор по сделкам, инвестициям и крупным проектам в Wyndham City Council, дает вам представление о модели – она ​​создает общественную ценность, позволяя частному застройщику также получать прибыль.

«Мы называем это« Полем мечты », потому что нужно много видения, чтобы подумать, что однажды здесь появится крупный спортивный комплекс», – сказала она, указывая на место, где будет располагаться стадион, рядом с новым станция на железнодорожной линии Мельбурн-Джилонг.

Женщина со светлыми волосами стоит в сухом поле в серый день, глядя вдаль
Кейт Роффи, директор по сделкам, инвестициям и крупным проектам в Wyndham City Council, говорит, что идея получения ценности «требует большого видения».(ABC News: Питер Засуха)

По сути, Совет Уиндема – самый быстрорастущий район Австралии – передал команде Western United загон площадью 100 гектаров.

Продажа большей части земли застройщикам, помимо земли, используемой для стадиона, покроет первоначальные затраты на строительство объекта.

Концепция заключается в том, что прибыль получается, когда свободная земля превращается в коммерческие и жилые варианты, и эта прибыль идет на развитие инфраструктуры, а не в карманы акционеров.

Это потому, что земля будет продаваться под коммерческое строительство и жилье средней плотности вокруг нового места выдачи карт. Это делает его более ценным, чем стандартные участки с нуля, районы без инфраструктуры или других построек.

«Самый большой вопрос: платит ли за это наш совет? И ответ – нет, – сказала г-жа Роффи.

«Мы бесплатно предоставляем участок земли, за исключением примерно шести с половиной гектаров для самого стадиона. Все, что застройщик хочет развивать, они платят за… приобретенное по рыночной цене, остается в собственности совета, и мы используем прибыль для оплаты стадиона.

«Таким образом, вам нужна группа инвесторов, которые действительно заинтересованы в том, чтобы сделать что-то хорошее для сообщества, а не говорить« мы могли бы просто купить землю, разработать ее сами и положить деньги в свои карманы »».

Эта модель широко распространена в Гонконге и помогла профинансировать строительство нового огромного поперечного туннеля под Лондоном.

В 2016 г. Правительство штата Виктория выдвинуло идею как способ для землевладельцев, которые извлекают выгоду из инфраструктуры – такой как прокладка новой линии метро под центральным деловым районом Мельбурна, – внести свой вклад в стоимость проектов.

Но он не стал этим заниматься.

“Золотая ручка” стоит миллионы

По словам Фицджеральда, это упущенная возможность.

«Это сотни тысяч, а зачастую и миллионы долларов с тем, что мы называем« золотой ручкой »», – сказал он, описывая стремительно растущую стоимость земли, когда она переводится из промышленных или сельскохозяйственных угодий в жилые, особенно для многоэтажных жилых домов. башни.

«Когда правительство дает вам эту отметку для роста, растет стоимость земли, и вы сидите на абсолютном убийце – вы заработали хорошие, хорошие деньги.

«Немного улавливается за счет земельных налогов, немного – за счет муниципальных ставок, но на самом деле это крохи на столе по сравнению с многомиллионной прибылью, получаемой за счет выбора, например, направления движения поездов».

Живой пример – Fisherman’s Bend в Мельбурне.

Промышленная зона, расположенная рядом с центральным деловым районом, считается крупнейшим проектом по обновлению городов в Австралии, в ней будет проживать 80 000 жителей.

Но когда бывшее правительство в одночасье изменило зонирование земли из промышленной зоны в многоэтажную жилую, что принесло землевладельцам непредвиденную прибыль, – не только эта ценность не была захвачена, но и государство было сразу же вычеркнут из нужной земли для создания услуг, таких как общественный транспорт, школы и открытые пространства.

По словам Фицджеральда, это мантра индустрии недвижимости – «местоположение, местоположение» – истинная ценность участка земли заключается в том, насколько хорошо он расположен и к чему он близок.

«Это имеет решающее значение в стратегии в сфере недвижимости, но если вы посмотрите на экономическую теорию, ее почти не принимают во внимание», – сказал он.

«Захват ценности замыкает эту петлю, так что те, кто имеет наилучшее местоположение и имеет наибольшую непредвиденную прибыль, фактически вносят больший вклад в общественную казну, чем те, кто живет в двух, трех или четырех километрах от них.

«Это элемент здравого смысла. На данный момент у нас есть такой менталитет, и нам нужно что-то менять».

Развитие достаточно рискованно, утверждает агентство недвижимости

Группы собственности менее воодушевлены потенциальным новым налогом на землю.

Бывший исполнительный директор Совета по собственности штата Виктория Крессида Уолл объясняет, что каждый этап процесса застройки облагается налогом, а сборы, такие как налог на недвижимость, уже тесно связаны со стоимостью земли.

«Люди, которые участвуют в сфере недвижимости – потребители, люди, покупающие жилье, люди, которые арендуют коммерческие здания – они платят достаточно налогов», – сказала она.

«Они платят более 45 процентов государственных доходов, они платят 25 процентов. [of the cost of] новое жилище в зеленых насаждениях… хватит налогов, уже достаточно ».

Совет предполагает, что риски, присущие девелопменту, уже учтены в финансовых моделях, используемых для получения финансирования. Добавление дополнительного уровня сложности просто приведет к увеличению затрат.

«Застройщики оценивают этот риск в том, что они делают, а в тех случаях, когда они не могут получить деньги откуда-то еще. Затраты перекладываются», – сказала г-жа Уолл.

«Все проекты столкнутся с более серьезными проблемами в плане получения финансирования и наращивания в условиях после COVID, где спрос и настроения находятся под угрозой. В этом контексте дополнительные налоги более проблематичны, чем когда-либо».

Сторонники захвата стоимости утверждают, что это может помочь профинансировать инфраструктуру на миллиарды долларов, необходимую в наших все более густонаселенных городах.

Г-н Фитцджеральд указывает на 2016 год, когда в результате последнего вздоха имущественного бума стоимость земли в Австралии выросла с чуть более 5 триллионов долларов до почти 6 триллионов долларов. (По состоянию на июнь 2020 года он составлял до 7,1 трлн долларов.)

«Стоимость земли в Австралии выросла более чем на 660 миллиардов долларов за один год», – сказал он.

«Теперь, если бы только крошечная кривая этого вернулась к правительству, мы смогли бы построить всю необходимую нам инфраструктуру».

Женщина со светлыми волосами стоит в сухом поле в серый день улыбается.Женщина со светлыми волосами стоит в сухом поле в серый день улыбается.
Кейт Роффи говорит, что эта концепция может помочь восполнить пробел в инфраструктуре Австралии.(ABC News: Питер Засуха)

Г-жа Роффи видит в этой концепции ответ не только на быстрорастущую область, которую она представляет.

«Нам нужно больше использовать эти механизмы стиля захвата стоимости, потому что мы не можем продолжать обращаться к правительствам штатов и федеральному правительству и говорить:« Вы строите это для нас », – сказала она.

«Поскольку нам нужны поезда, нам нужны аэропорты, нам нужно капитальное строительство дорог, поэтому часть идеи получения ценности, над которой мы работаем, заключается в следующем:« Как мы можем помочь восполнить пробел в инфраструктуре? »»

В случае успеха, это может означать, что будет построено гораздо больше полей мечты.

.

Leave a Comment