Ипотека на 47 лет? Они уже здесь — и могут появиться еще более длинные

Ведущий банковский регулятор Канады вскоре внедрит новые руководящие принципы для ипотечного рынка, направленные на снижение рисков, связанных с ипотечными кредитами с отрицательной амортизацией — ипотечными кредитами, сроки погашения которых увеличиваются на годы, а иногда и на десятилетия, поскольку платежей уже недостаточно для погашения кредита. оригинальные условия.

В этом месяце Управление суперинтенданта финансовых учреждений представит новые рекомендации по достаточности капитала для банков и ипотечных страховщиков. Среди ожидаемых изменений будут некоторые, направленные на сдерживание всплеска отрицательных амортизированных кредитов.

Примерно каждый пятый ипотечный кредит в трех крупных канадских банках сейчас имеет отрицательную амортизацию, что происходит, когда к сроку погашения первоначального кредита добавляются годы, поскольку ежемесячных платежей уже недостаточно для покрытия чего-либо, кроме процентов.

При стандартном жилищном кредите сроком на 25 лет при нормальных обстоятельствах определенный процент платежа по ипотеке поступает в банк в виде процентов, а другая часть выделяется на погашение основной суммы долга. Таким образом, по мере того, как заемщик производит платежи, со временем его задолженность становится все меньше и меньше.

Но из-за значительного и быстрого роста процентных ставок за последние полтора года этот баланс был нарушен.

Это случилось с Мишелем Жирар-Курти. В прошлом году он купил дуплекс в Джолиетте, Квебек, взяв 25-летний кредит с плавающей ставкой. Ежемесячный платеж вполне соответствовал его бюджету и составлял 1156 долларов. Но с тех пор, как он подписал пунктирную линию, Банк Канады несколько раз повышал процентные ставки, а это означает, что все большая и большая часть его платежей направляется на проценты, а не на погашение кредита теми темпами, которые он планировал.

При нынешнем положении вещей «только 23 доллара идут на выплату основного капитала по моей ипотеке, а все остальное идет на проценты», – сказал он CBC News в интервью. «И срок моей ипотеки увеличился с 25 до 47 лет».

Хотя он надеется изменить эту ситуацию либо за счет более низких ставок, либо за счет более высоких сумм платежей, инвестиции, которые он купил в надежде ускорить выход на пенсию, быстро превратились в обязательство, которое будет сохраняться дольше, чем он планировал. работа.

«Это неприятная ситуация, и я никогда не ожидал, что окажусь в ней», – сказал он. «Я не знаю, чем это закончится».

Он не единственный, кто оказался в таком затруднительном положении. Точные цифры получить трудно, но нормативные документы крупнейших банков Канады показывают, что отрицательные амортизированные кредиты составляют большую и растущую кучу долга. Примерно пятая часть ипотечных кредитов, находящихся на балансе BMO, TD и CIBC, в прошлом квартале находилась на территории отрицательной амортизации.

Это почти 130 миллиардов долларов жилищного долга, где вместо стандартного 25-летнего кредита ипотека растягивается на 35, 40 или более лет. И поскольку каждый месяц в Канаде продлевается около 100 000 ипотечных кредитов, вероятно, их будет еще больше.

Патрик Бету, ипотечный брокер из Оттавы, говорит, что это «тревожная ситуация», и ее необходимо решать.

Бету говорит, что ни у одного из его клиентов нет кредитов с отрицательной амортизацией, во многом потому, что он рекомендовал краткосрочные кредиты с фиксированной ставкой, чтобы пережить текущую волатильность.

«Очевидно, что у нас нет хрустального шара, поэтому мы не можем точно сказать, снизятся ли ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время, но в основном это ситуация с моими клиентами», – сказал он.

Некоторые кредиторы ограничивают возможность отрицательной амортизации, либо требуя от заемщиков производить единовременные выплаты, когда их структура платежей приближается к пределу, либо переключая их на кредит с фиксированной ставкой с более высокими, но стабильными платежами.

Два других крупных канадских банка, Royal Bank и Scotiabank, поступают именно так, поэтому они находятся в другой ситуации.

«Мы не создаем ипотечные продукты со структурой, которая привела бы к отрицательной амортизации, поскольку выплаты по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой автоматически увеличиваются, чтобы обеспечить покрытие начисленных процентов», — заявил РБК в своем последнем отчете для акционеров.

(Несмотря на это, почти четверть ипотечных кредитов на балансе RBC амортизируется на срок более 35 лет. У TD это 22 процента, у BMO — 18, у CIBC — 19, а у Scotiabank — менее 1 процента Как недавно сообщила Скотия, портфель канадских ипотечных кредитов банков составляет более 35 лет.)

Бету принадлежит к числу тех, кто считает, что кредиты с плавающей процентной ставкой и фиксированными платежами, которые приводят к отрицательной амортизации, вообще не должны быть разрешены, и он надеется, что новые правила будут их ужесточать.

На недавней пресс-конференции глава Управления управляющего финансовыми учреждениями Питер Рутледж пролил холодную воду на мысль о том, что грядут какие-либо «репрессивные меры», но заявил, что предстоящие руководящие принципы направлены на снижение риска этих кредитов. представить финансовой системе в совокупности.

«Концентрация риска недостаточно высока, чтобы вызывать у нас серьезные опасения… но если вы [asked] Я думаю, что и банкам, и финансовым учреждениям, и заемщикам было бы лучше, если бы распространенность этого продукта была меньше».

Рутледж говорит, что в Канаде есть ипотечные кредиты на сумму около 250 миллиардов долларов, которые в настоящее время амортизируются в течение 35 лет или дольше, что является достойным показателем для кредита, который либо уже длиннее, чем первоначально планировалось, либо будет в ближайшее время.

Это около 12 процентов от общего ипотечного долга Канады, составляющего чуть более 2,1 триллиона долларов — «не маленького, но и не огромного». [but] управляемым», — сказал Рутледж.

Но он признал, что это проблема, и в руководящих принципах, которые будут опубликованы в этом месяце, «начнется обсуждение того, как мы можем решить эту проблему и как мы можем ввести немного больший нормативный надзор, чтобы сделать этот продукт немного менее распространенным».