Эдди Дилин-33-летний, который утверждает, что владеет 150 объектами.
Его уверенность в инвестировании в недвижимость не может быть переоценена.
«Для меня это определенно игра без ущерба, это лучший способ создать богатство в Австралии»,-говорит он.
Мистер Дилин руководит своим собственным агентством покупателей, и его активы делают его одним из 166 мега -арендодателей, идентифицированных ATO, как владение 20 или более аренды в своем собственном имени во время налогового года 2022/23 года.
Эдди Дилин основал свою инвестиционную фирму Dilleen Pertion в 2016 году. (Поставлено)
Г -н Дилин говорит, что, несмотря на накопление огромного богатства недвижимости на бумаге, его лично удерживаемая аренда в убытках.
«Самым большим, на котором я бы сосредоточился, это рост капитала и способность вытащить этот капитал из этих свойств и дальнейшего расширения», – говорит он.
Денежный поток «будет последним», – говорит г -н Дилин, на котором он сосредоточится.
Это подход, который, по -видимому, разделяется большинством крупнейших инвесторов страны.
Данные ATO, опубликованные исключительно в ABC, показывают, что единственные инвесторы, понесенные средней потерей аренды в 2022/23 году, были в 19 или более интересах недвижимости, как на индивидуальном инвесторе, так и на индивидуальной арендной основе.
Потери поставили мега -арендодатели в крайнюю часть тенденции, которая проходила через рынок аренды в этом году.
Доходы от аренды коллапс
В 2022/23 году прибыль от арендной платы, принадлежащей инвесторам, упала на 73 процента.
В долларовых показателях, которые приравнивались к чистым доходам от аренды (доход после расходов), падающих с почти 5,9 млрд. Долл. США в 2021/22 году до менее 1,6 млрд. Долл. США в 2022/23 году.
Несмотря на падение, количество инвесторов и количество арендных органов, которые они владели, сократились менее 1 процента, что позволяет предположить, что прибыльность падения не вызвала каких-либо значительных продаж.
Рэйчел Онг Вифорж, профессор экономики в университете Кертина, говорит, что она была так шокирована крахом в доходах от аренды, что ей пришлось проверить это дважды.
«Это довольно поразительно», – говорит она.
Профессор экономики Рэйчел Онг Вифордж из университета Кертина. (ABC News: Рэйчел Пупаццони)
Профессор Онг Вифордж сократил прибыльность до растущих процентных ставок, а также рост затрат на управление арендой и ремонт.
Согласно данным Резервного банка, средняя процентная ставка по кредитам с переменной ставкой для инвесторов недвижимости в 2022-23 годах составила 5,7 процента, по сравнению с 3,4 процента в 2021-22 годах и всего лишь 3,5 процента в 2020-21 годах.
Рост ставит проценты, выплачиваемые инвесторами на самые высокие с 2018 по 190 год, когда он составлял в среднем 5,89 процента.
Хотя общая чистая выручка оставалась положительной, вероятно, многие аренды стали потерь в этом году, говорит профессор Онг Вифор.
Она откладывает отсутствие широко распространенного арендодателя до двух вещей: негативные правила передачи, позволяющие инвесторам, чьи аренды теряют деньги, чтобы сократить свои личные налоговые счета, и обещание большой зарплаты при продаже аренды, подслащенные 50-процентной скидкой прироста капитала.
По ее словам, комбинация этих двух налоговых льгот делает инвестирование в недвижимость.
«Риск очень низок, потому что вы просто защищены, когда вы держите собственность, вы защищены способностью негативно передавать, а затем, когда вы продаете, вы защищены 50 -процентной скидкой прироста капитала».
Падение прибыльности аренды произошло, несмотря на период быстрого увеличения арендной платы, когда арендная плата подскочила на 7-9 процентов в год.
Тим Лоулесс является главным аналитиком в компании Property Analytics Cotality. (ABC News: Джефф Кемп)
Тим Лоулесс, главный аналитик по аналитической компании Cotality Property Analytics, говорит, что значительный рост арендной платы с середины 2020 года был «очень мало, чтобы сделать» с затратами на процентные ставки, с которыми сталкиваются инвесторы.
«Основные силы спроса и предложения были в игре», – говорит он.
«Вскорный рост спроса на аренду, первоначально из более мелких домохозяйств, а затем усиливается вновь открытыми границами, приступил к шокому предложению, предоставив арендодателям основы, чтобы повысить арендную плату».
Арендодатели могут «приветствовать» возврат арендной платы потерь
Независимый экономист Саул Эслейк говорит, что некоторые инвесторы «приветствуют», что их аренда теряет деньги в более высокой процентной среде.
«Они не планировали бы быть положительно ориентированными в ковидные годы, потому что это побеждает всю цель негативной передачи, которая заключается в сокращении налогов, подлежащего уплате по другим доходам», – говорит он.
Данные ATO показали, что мега-арендодатели с 20 или более арендной платой были единственной группой, которая внесла средние потери на протяжении всей эпохи процентных ставок рекордов.
Экономист Саул Эслейк сказал, что данные, опубликованные в ABC, предполагают, что инвесторы мамы и папы были не самыми большими бенефициарами негативных налоговых льгот. (ABC News: Грегор Сэлмон)
Г -н Эслейк говорит, что это подчеркивает важность негативной передачи для самых богатых инвесторов и отбросил аргумент, что он преимущественно использовался «мамами и папами, пытающимися продвинуться вперед».
“На что я всегда спрашиваю, впереди кого?” Г -н Эслейк говорит.
«Ответ – их собственные дети и внуки, или сверстников их детей и внуков».
Г -н Эслейк говорит, что другие данные из статистики налогообложения ATO на 2022/23 гг.
«18,8 процента лиц, находящихся в высшей налоговой категории, сообщают о чистых потерях аренды, в отличие от всего лишь 6,3 процента тех, кто не находится в высшей налоговой категории», – говорит он.
Правительство проигрывает миллиарды из налоговых льгот инвесторов
Анализ парламентского бюджетного управления (PBO), подготовленный по просьбе бывшего депутата Greens Adam Bandt, подтвердил, что наибольшее негативное преимущество передачи достигается самым высокооплачивающим австралийцам, как и пособия, полученные в результате скидки прироста капитала.
По оценкам анализа PBO. В 2025-26 гг. В нижних 10 процентах заработной платы в Австралии получат всего 152 миллиона долларов от этих двух налоговых льгот, в то время как 10 процентов вернутся более 2,9 млрд. Долл. США.
Тот же анализ показывает экономию налогов инвесторов, а государственные доходы утрачены, от негативного снаряжения, когда доходы от аренды упали.
Это показывает в 2022-23, отрицательная передача привела к потерянным налоговым поступлениям в 3,5 миллиарда долларов-на 1,4 миллиарда долларов больше, чем годом ранее.
Налоговые убытки до отрицательной передачи быстро увеличиваются
Анализ PBO прогнозирует, что сумма налоговых доходов, утерянных от негативного передачи, значительно возрастет в ближайшие годы, увеличится до 5,2 млрд. Долл. США в 2023-24 годах, 6,5 млрд. Долл. США в 2024-25 годах и будет продолжать расти до приблизительно 14,1 млрд. Долл. США в год к 2035-36 годам.
Главный экономист Австралийского института Грег Джерико говорит, что падение аренды доходности в данных ATO показывает, что негативная передача становится «гораздо более распространенной ситуацией», и инвесторы «выигрывают в обоих способах».
«У нас есть налоговая система, направленная на то, чтобы сделать покупку инвестиционной собственности довольно безрисковым предложением»,-говорит он.
Г-н Иерико говорит, что теоретически инвесторы не должны иметь возможность негативно передавать долгосрочную перспективу, потому что это означает, что они теряют деньги каждый год.
Грег Джерико говорит, что нынешняя налоговая система облегчает покупку дома, чем больше объектов инвестора. (ABC News: Майкл Барнетт)
«Единственная причина, которая сейчас является жизнеспособным вариантом, заключается в 50 -процентной скидке прироста капитала», – утверждает он.
«Вы можете позволить себе покрыть эти убытки и жить с потери аренды на определенное время, снизить общий налогооблагаемый доход, а затем, когда цена имущества достигает достойной суммы, вы можете продать его и получить 50 -процентную налоговую скидку».
Вызовите, чтобы ограничить отрицательную передачу двумя свойствами
Г -н Иерико говорит, что данные ATO должны возродить дискуссии об ограничении негативного передачи одним или двумя свойствами аренды на одного инвестора – шаг, который не повлияет на примерно 90 процентов нынешних инвесторов.
Данные ATO показывают, что в 2022-23 гг. Данные ATO показывают около 817 000 объектов недвижимости с интересами трех или более объектов недвижимости.
Несмотря на это, г -н Иерихон не думал, что ограничения на негативную передачу резко повлияют на цены на жилье, так как спрос оставался высоким.
“Предположительно, эти свойства в основном пойдут на владельца-владельцы, а не инвесторы [if they were sold]- говорит он.
Призыв г -на Иерихона перекликается с таковыми в Австралийском совете профсоюзов и Австралийском совете социальных услуг, которые призывают к смелым изменениям в негативном передаче и налоге на прирост капитала, причем последние хотят увидеть налоговые поступления, полученные в результате изменений, вложенных в социальное жилье.
Специалисты по инвестициям в недвижимость в Австралии (PIPA) Председатель Лахлан Видлер выступает против изменений в негативной передаче, заявив, что это исключит инвестиции, что будет означать меньшую аренду и снижение здания дома.
Г -н Видлер утверждает, что это все еще нанесет ущерб настроениям в этом секторе, даже если большинство инвесторов не будут затронуты.
«Учитывая, что мы находимся в прокатном кризисе, последнее, что нам нужно, – это меньшая аренда недвижимости на рынке от инвесторов», – говорит он.
Г -н Видлер говорит, что лейбористы приняли негативные реформы передачи на выборах 2019 года – выборы, проигравшие партию – и избиратели будут шокированы, увидев реформы на повестке дня так быстро после недавних выборов.
«Я думаю, что там будет много людей, которые сказали:« Если это то, где это начинается, где это закончится? »
В ответ на дополнительные налоговые поступления, вероятно, будут проведены отрицательные реформы передачи передачи, г -н Видлер спрашивает, почему рост государственных расходов приводит к дискуссиям о том, кто для большего налогообложения.
«Почему мы не можем выглядеть более эффективными с доходами, которые мы делаем, создаем?» он утверждает.
Как распространяется аренда Австралии
Подавляющее большинство инвесторов (чуть более 1,6 миллиона) владеют одной арендой, и чуть более 423 000 инвесторов владеют или частично владельцами.
Примерно один из 10 инвесторов владеет три или более, но из-за размера своих портфелей эта относительно небольшая группа владеет около четверти всех арендных плат в стране.
Есть 2529 инвесторов, у каждого из которых есть интересы в 10 или более недвижимости, и эта группа владеет или частично владеет более 32 600 арендами.
Есть ограничения на данные ATO – он не отражает аренду, удерживаемую в компаниях и трастах, и есть вероятность, что некоторые коммерческие свойства будут зафиксированы набором данных, хотя экономисты говорят, что эти цифры будут небольшими.
Чтобы оценить, сколько арендной платы и крупных инвесторов может пропустить набор данных, ABC связался с несколькими консультациями по инвестициям в недвижимость.
Данные из этих консультаций показали, что примерно 70-75 процентов клиентов держали арендную плату под их личным именем, в то время как остальные владели арендной платой в трастах, компаниях или самоуправляемых супер фондах, предполагая, что данные ATO упускают до трети проката.
Аманда Тернер, директор Opulence Property Group, говорит, что данные ее агентства показывают, что 73 процента клиентов владеют собственностью в своих личных именах, а остальная часть владеет имуществом в трастах. (Поставляется)
Аманда Тернер, директор компании по консультативной недвижимости инвесторов, базирующейся в Квинсленде, говорит, что трасты иногда предпочтительнее, потому что они защищают актив, если, например, инвестор думает о передаче недвижимости детей.
Эдди Дилин говорит, что он обладает большей частью своих свойств в трастах и компаниях, что означает, что большинство не будут запечатлены в данных ATO.
Мистер Дилин подробно рассказывает о своем собственном детстве в государственном жилье и о том, как оно заставило его решимости покупать недвижимость.
По его мнению, те, кто пытается купить первый дом, не должны ненавидеть инвесторов – они должны ненавидеть налоговые правила, которые сделали рынок.
Эдди Дилин написал ряд книг об инвестировании в недвижимость. (Поставляется)
Однако он не думает, что эти правила должны измениться.
«Это только правила нашего общества и правительства и… как работает Австралия, и даже другие страны. Как и капитализм в этом отношении».
Он говорит, что ключом было выяснение правил и как их воспользоваться.
«Это всегда было так, и всегда будет так».
Отрицательная передача была введена в 1936 году, в то время как 50 -процентная скидка прироста капитала была введена в 1999 году, и до этого до этого прирост капитала облагался налогом так же, как и другие доходы, хотя только «реальная» прибыль, сверх инфляции, облагалась налогом.
2025-08-08 19:08:00
1754684141
#Более #высокие #процентные #ставки #разбили #прибыль #арендодателя #но #негативная #передача #означает #что #мало #продано
Продолжение темы
