ХИЛЛ, ТОМПСОН: Мэр Калгари Фаркас должен сохранить полное изменение зонирования

Содержание статьи

Новый мэр Калгари Джероми Фаркас пообещал отказаться от «общего перезонирования» — политики, принятой городом в 2024 году, которая позволяет застройщикам строить дуплексы, таунхаусы и четырехквартирные дома в большинстве районов без предварительного разрешения мэрии. Другими словами, в условиях кризиса доступности мэр Фаркас планирует отменить политику, которая упрощала и удешевляла жилищное строительство, что рискует сократить выбор жилья и увеличить стоимость жилья для калгарских семей.

Содержание статьи

Активные дебаты

Содержание статьи

Рекомендуемые видео

Содержание статьи

Общее изменение зонирования всегда вызывало споры. Дебаты по поводу этой политики весной 2024 года вызвали самые продолжительные публичные слушания в истории Калгари, на которых многие жители Калгари выразили обеспокоенность по поводу потенциального воздействия на местную инфраструктуру, доступность парковок и парковое пространство — все это важные вопросы. Фаркас утверждает, что полное изменение зонирования равносильно «игнорированию сообщества» и что жителей Калгарии не следует заставлять выбирать между «мэрией, которая либо прекращает строительство, либо перестает прислушиваться». Но на самом деле практически невозможно обещать больший вклад сообщества в жилищные решения и построить больше домов быстрее. Если Фаркас серьезно относится к тому, чтобы предоставить жителям «реальное право голоса» в формировании будущего своего района, это означает предоставление им права изменять – или даже блокировать – предложения по жилью, которые в противном случае были бы разрешены при полном перезонировании. Более широкие общественные консультации, как правило, дают больший голос противникам развития, включая отдельных лиц и группы, которые выступают против проектов более высокой плотности населения и социального жилья.

Содержание статьи

Содержание статьи

В качестве альтернативы, если мэр и совет реформируют процесс, чтобы привлечь больше общественности, но в конечном итоге одобряют большинство проектов с более высокой плотностью населения (как это было до тотального изменения зонирования), процесс консультаций будет в значительной степени символическим.

В любом случае, застройщикам придется столкнуться с более длительными и дорогостоящими процессами одобрения — и переложить эти расходы на арендаторов и покупателей жилья в Калгарии.

Важно не только количество домов, но и то, где их разрешено строить. При полном изменении зонирования строители могут напрямую реагировать на предпочтения жителей Калгарии. Когда покупатели хотят иметь дуплексы в известных районах, а арендаторы хотят таунхаусы поближе к работе, застройщики могут ответить, не спрашивая разрешения у мэрии. По словам мэра Фаркаша, вместо этого жилье с более высокой плотностью должно быть сосредоточено вблизи общественного транспорта, школ и центров занятости с целью «уменьшить давление на существующие районы». На первый взгляд это может показаться разумным компромиссом. Но это основано на ошибочном предположении, что политики и специалисты по планированию должны решать, где калгарийцам разрешено жить, а не позволять калгарийцам делать этот выбор самостоятельно. В результате тотального изменения зонирования новые дома строятся в районах в ответ на спрос покупателей и арендаторов, а не на диктат мэрии. Мэр также, похоже, предлагает мэрии помешать некоторой реконструкции существующих кварталов, ограничивая возможности жилья в тех местах, где хотят жить многие калгарийцы.

Содержание статьи

Важное решение

Ставки высоки. Калгари не застрахован от жилищного кризиса в Канаде, хотя до сих пор он пережил его лучше, чем большинство других крупных городов. Этот успех частично отражает муниципальную политику, в том числе полное изменение зонирования, которая делает строительство домов относительно быстрым и недорогим.

Ожидается, что предложение об отмене общего перезонирования будет представлено муниципальному исполнительному комитету Калгари в понедельник. Если он будет принят, что весьма вероятно, политика будет вынесена на голосование на заседании совета 15 декабря.

Содержание статьи

Поскольку новый мэр и совет взвешивают изменения в правилах зонирования, им следует признать компромиссы. Расширение прав и возможностей «сообщества» может показаться привлекательным, но оно может ограничить выбор жилья, доступный семьям в этих сообществах. Любые реформы должны сохранить лучшие элементы общего изменения зонирования — его последовательность, предсказуемость и реагирование на жилищные предпочтения жителей Калгарии — и избегать возведения зональных барьеров, которые усугубляют жилищный кризис в других городах.

Теган Хилл и Остин Томпсон — аналитики Института Фрейзера.

Содержание статьи