МНЕНИЕ: Почему сплошное расширение зон не обеспечит доступность, необходимую Калгари

Содержание статьи

Калгари переживает кризис с жильем, и два комментатора из Института Фрейзера недавно утверждали на этих страницах, что полное изменение зон необходимо для строительства новых домов «быстрее и дешевле». Это изящная теория. Это тоже неправильно.

Содержание статьи

В Калгари нет проблем с зонированием. У этого есть проблема с затратами, и полное повышение зонирования никак не решает ее. По нескольким ключевым причинам тотальное расширение зон рискует сделать жилье более дорогим.

Содержание статьи

Рекомендуемые видео

Содержание статьи

Жители Калгарии дважды отвергли полное повышение зонирования

Авторы замалчивают тот факт, что жители Калгарии уже громко и ясно выступили за общее повышение зонирования. Во время самых продолжительных публичных слушаний в городе в 2024 году около 70% выступавших выступили против этой политики. Эта оппозиция не была маргинальной или идеологической. Оно было широким, последовательным и основанным на реальных опасениях по поводу инфраструктуры, справедливости и долгосрочного воздействия на соседство.

Затем избиратели подтвердили это послание на муниципальных выборах 2025 года. Большинство успешных кандидатов открыто выступили за обещание отменить полное расширение зонирования. Избиратели полагались на эти обязательства, когда голосовали. В представительной демократии эти обязательства имеют значение. Выполнение предвыборных обещаний – это не жесткость; это демократическая подотчетность. Когда выборные должностные лица меняют свою позицию после победы на четкой платформе, общественное доверие подрывается. Хорошая жилищная политика не может быть построена на фундаменте нарушенных обязательств.

Содержание статьи

Тотальное перезонирование передает власть спекулянтам

Сторонники тотального расширения зон утверждают, что оно «отвечает предпочтениям покупателей и арендаторов». На практике это отвечает предпочтениям тех, кому выгодна перепланировка.

Тотальное повышение зонирования в каждом районе отводит влияние планирования от сообществ и от планировщиков, передавая его непосредственно в руки застройщиков и, во все большей степени, инвесторов.

На сегодняшнем финансиализированном рынке жилья средний покупатель жилья не просто конкурирует с другими семьями — он противостоит застройщикам и инвесторам, которые финансируются через Федеральный фонд доступного жилья (AHF), который предоставляет деньги на развитие через кредиты под низкие проценты и простительные кредиты. Застройщики и инвесторы рассматривают жилье скорее как актив, приносящий прибыль.
чем места, где люди могут строить свою жизнь. Затем реконструкция следует за сигналами о прибыли, которые игнорируют возможности инфраструктуры, пригодность для жизни в районе и принципы долгосрочного городского планирования.

Содержание статьи

Содержание статьи

Повышение зонирования может привести к повышению цен на землю, а не к их снижению

Одним из наиболее предсказуемых результатов тотального расширения зонирования является финансиализация — превращение жилья в объект спекуляций. Когда каждый участок имеет общий потенциал для редевелопмента, стоимость земли возрастает по всем направлениям. Рост стоимости земли привлекает покупателей-инвесторов. А более высокая стоимость земли требует более высоких продажных цен для поддержания прибыли застройщика.

Эта модель появилась в городах США, в национальной стратегии расширения зон Новой Зеландии и, ближе к дому, в Эдмонтоне. Дерегулирование засыпки и радикальное новое постановление о зонировании совпали с
всплеск активности инвесторов, рост цен в зрелых кварталах и быстрая потеря старых, более доступных домов.

Комплексное зонирование действует как лотерейный билет, приклеенный к каждому объекту недвижимости. Инвесторы это знают.

Содержание статьи

Обычные семьи в конечном итоге платят за это.

Плотность населения в зрелых кварталах не является бесплатной

Авторы Института Фрейзера предполагают, что большая плотность автоматически снижает затраты на единицу продукции. Это может быть правдой для новых пригородов, где застройщики оплачивают большую часть расходов на инфраструктуру. Но в устоявшихся районах экономика меняется.

Многоквартирное строительство обычно требует модернизации водопровода, канализации, ремонта дорог, замены тротуаров и улучшения дренажа. Сборы застройщиков не покрывают эти расходы. В существующих кварталах эти расходы не оплачиваются застройщиком; они оплачиваются городом и финансируются налогоплательщиками за счет общего налогообложения.

Тотальное повышение зонирования ускоряет эту инфраструктурную нагрузку без какого-либо плана по оплате за нее. Это означает более высокие капитальные бюджеты, более высокие операционные расходы и, неизбежно, более высокие налоги для
каждый.

Содержание статьи

Плотность может быть хорошей вещью. Но неуправляемая плотность населения обходится дорого, и жители Калгарии уже ощущают это напряжение.

Хочешь доступное жилье – контролируй городской бюджет

Есть один фактор, который влияет на каждого домовладельца и каждого арендатора в Калгари: растущее бремя налогов и сборов города. Поразительно, но сторонники апзонирования никогда об этом не упоминают.

Рассмотрим предлагаемый бюджет на 2026 год:

• Увеличение смешанного налога на недвижимость на 3,6 %, что составляет примерно 5,8 % для среднего дома на одну семью.

• Повышение платы за коммунальные услуги, сборы за вывоз и переработку отходов на 3,9 %.

• Продолжающийся сдвиг налога на 1% от предприятий к домовладельцам.

• Отсутствие существенных ограничений на операционные расходы.

Когда налоги и коммунальные платежи растут каждый год, ежемесячные расходы на жилье тоже растут, независимо от зонирования. Арендодатели перекладывают эти расходы на себя. Домовладельцы поглощают их напрямую. Молодые покупатели чувствуют их, как только въезжают.

Содержание статьи

Изменения зонирования не могут противодействовать ежегодному увеличению налогов и сборов. Если городские власти хотят внести существенный вклад в повышение доступности, первым шагом будет контроль над собственной траекторией расходов.

Лучший путь вперед

Предыдущий городской совет поддержал полное повышение зонирования как кратчайший путь к доступности. Это обещание оно не выполнило. Вместо этого он привел к росту стоимости земли, перегрузке инфраструктуры, углублению
общественное недоверие и подогревало спекуляции в районах, никогда не предназначенных для неуправляемой реконструкции.

Калгари может поддержать больше жилья без тотального расширения зонирования. Однако ему нужна мэрия, которая планирует вместе с жителями, а не вокруг них. Путь вперед не может опираться на масштабные, общегородские эксперименты по зонированию, проводимые без широкой общественной поддержки. Наиболее конструктивным шагом сейчас является возвращение совета в нейтральную точку, в известные, стабильные районы RC-1 и RC-2, которые калгарийцы понимают и на которые полагаются на протяжении десятилетий. Эта перезагрузка является необходимой отправной точкой для следующего необходимого шага — создания ответственного, поддерживаемого сообществом плана по увеличению плотности населения при сохранении качеств, которые делают районы Калгари пригодными для жизни.

Содержание статьи

Опираясь на эту стабильную основу, Калгари может следовать сбалансированной и заслуживающей доверия стратегии, в том числе:

• Целенаправленное изменение зонирования в районах с реальным инфраструктурным потенциалом и транзитным доступом.

• Стимулы для целевой аренды и партнерства с некоммерческими поставщиками доступного жилья.

• Структурированное и эффективное взаимодействие с сообществом, дающее жителям возможность высказать свое мнение без необоснованного замедления необходимого развития.

• Прозрачная оценка конкретных проблем района, таких как водоснабжение, канализация, дороги и службы экстренной помощи.

• Финансовая дисциплина, благодаря которой повышение налогов и коммунальных услуг не сводит на нет преимущества нового жилья.

Калгари может добиться большего, и результаты выборов показывают, что жители Калгари требуют большего.

— Расти Миллер, Роберт Леходи, Патрисия Макканн-Миллер, Лиза Пул, Дженнифер Болдуин и Крис Дэвис («Калгарианцы за продуманный рост»)

Содержание статьи