Прошел примерно год с тех пор, как на чешском рынке жилья произошли значительные изменения. В то время процентные ставки по ипотечным кредитам уже несколько месяцев подряд росли и превышали четырехпроцентную отметку, что означало только одно: жилищные кредиты подорожали. Ежемесячные расходы выросли настолько значительно, что все регионы Чехии внезапно начали платить арендную плату с точки зрения ежемесячных расходов.
Через год ставки по ипотечным кредитам уже превышают шесть процентов. И хотя цены на аренду по всей Чехии также значительно выросли в прошлом году, разрыв между арендной платой и ипотекой увеличивается.
Расчет производился на основе наиболее распространенного вида ипотеки и данных портала недвижимости Sreality. Конечно, отдельные случаи могут отличаться. Процедура описана в методологии расчета ниже.
По данным консалтинговой компании Fincentrum & Swiss Life Select, средний ежемесячный платеж по ипотеке за квартиру площадью 60 квадратных метров со сроком погашения 25 лет составляет сегодня 26 359 чешских крон. Средняя цена месячной аренды квартиры такого же размера составляет всего около 13 928 крон.
«Итак, как видите, цена ипотеки вдвое превышает месячную арендную плату. С другой стороны, мы по-прежнему инвестируем в свои собственные», — говорит ипотечный аналитик Fincentrum & Swiss Life Select Йиржи Сикора. Тем самым он напоминает, что немедленный эффект — это одно, а перспектива владения недвижимостью в конце — другое. Так что это зависит от конкретной ситуации и планов каждого конкретного человека.
Но даже в стране, где до сих пор примерно восемьдесят процентов чехов жили в собственных домах, резкие цифры могут быть сигналом к постепенной трансформации устоявшихся правил, которая изменит это соотношение.
«Доля арендного жилья, вероятно, в ближайшее время увеличится именно за счет собственного жилья. Однако это не является нежелательным явлением, например, в Германии арендное жилье составляет до пятидесяти процентов», — говорит Сикора для SZ Byznys.
Тысячи больше для ипотеки
Самая большая разница между ежемесячным платежом по ипотеке и ценой аренды квартиры в столице. Арендная плата здесь дорогая, но цена покупки квартиры действительно высока. По данным портала недвижимости Sreality, пражанин заплатит за аренду средней 60-метровой квартиры 22 980 крон. Погашение ипотечного кредита, рассчитанное с восьмидесятипроцентной основной суммой, текущей процентной ставкой, предлагаемой в его типичном примере Hypoteční banka, крупнейшим поставщиком ипотечных кредитов на чешском рынке, и сроком погашения кредита 25 лет, поднимается до 39 729 крон. в месяц. Таким образом, разница между этими двумя ежемесячными расходами составляет 16 749 крон (цены на квартиры вы можете найти на графике – Сравнение ежемесячных расходов на аренду и ипотеку).
Но в данном случае Прага с определенной точки зрения является исключением. Разрыв между платежом по ипотеке и ценой аренды здесь вызван не только ростом процентных ставок (что везде одинаково), но главным образом значительно более высокими ценами на недвижимость, чем в других частях Чехии.
На воображаемом втором и третьем месте по наибольшей разнице между выплатой ипотечного кредита и расходами на аренду квартиры стоят Среднечешский и Южноморавский края. В этих регионах разница достигает десятков тысяч. Еще год назад при тогдашних ценах на аренду и недвижимость и процентной ставке около четырех процентов разница была меньше на целую половину, т. е. примерно на пять тысяч крон.
В Среднечешском крае средний размер ипотечного платежа составляет 31 290 крон, а средняя арендная плата за квартиру в шестьдесят квадратных метров составляет 19 920 крон. Аналогичный баланс можно найти и в Южно-Моравском крае, где средний платеж по ипотеке составляет 25 013 крон. Арендная плата составляет 15 420 крон. Таким образом, по сравнению с ипотечным платежом человек сэкономит на аренде более девяти тысяч крон в месяц.
Наоборот, самая низкая разница между платежом по ипотеке и стоимостью аренды квартиры в Карловарском крае. Однако формула здесь остается прежней. Даже здесь арендная плата будет дешевле, в среднем на 2912 крон. (Расчет снова основан на примере примера, описанном в методологии расчета данных.)
Для сравнения, даже в 2020 году анализ Wüstenrot показал преимущество жизни в собственном доме, когда платеж по ипотеке часто был дешевле на сотни и тысячи крон. Средний платеж по ипотеке в то время составлял 10 567 крон, а чехи платили за аренду 12 817 крон.
Методика расчета данных и образец примера
Данные, показывающие преимущества/недостатки ежемесячных платежей по ипотеке по сравнению с арендой квартиры в отдельных регионах Чехии, рассчитаны на основе средних цен портала недвижимости Sreality в период с ноября 2022 года по январь 2023 года.
Для расчета использовались средняя цена арендной платы за квадратный метр площади 60-метровой квартиры в отдельных регионах и средняя цена предложения за квадратный метр выставленной на продажу квартиры в отдельных регионах.
Для расчета ежемесячного платежа по ипотеке рассчитывается основная сумма в размере 80% LTV и срок погашения 25 лет. Формула дополняется процентной ставкой 6,19% годовых, что копирует репрезентативный пример Hypoteční banka, предоставляющего ипотечные кредиты наибольшему количеству клиентов в Чешской Республике.
Это расчет, который показывает наиболее распространенный вариант ипотечного кредита и предназначен только в качестве ориентировочного показателя. Сумма погашения ипотеки варьируется в зависимости от переменных, выбранных клиентом.
Покупатель планирует приобрести квартиру в Южночешском крае за 3 986 640 чешских крон. У нее сэкономлено 797 328 чешских крон. В остальном банк предоставит ему ипотеку в размере 3 189 312 чешских крон с процентной ставкой 6,19% годовых. Ипотека должна быть погашена в течение 25 лет. Клиенту необходимо знать, сколько крон ему придется регулярно откладывать из своей зарплаты, чтобы иметь возможность финансировать ипотеку. Он сравнит эту сумму с текущей арендной платой, которая составляет 13 200 чешских крон.
Обычный ежемесячный платеж составит 20 921 крон. Таким образом, с точки зрения ежемесячных финансовых расходов клиенту нецелесообразно покупать квартиру, поскольку его ежемесячные расходы на жилье возрастут. В данном случае конкретно на 7 721 крон.
Разрыв увеличивается
Но как уже было сказано в начале текста, ежемесячные расходы на ипотеку выше арендной платы в Чехии как минимум последний год, а в некоторых регионах даже дольше, учитывая тамошние цены. Но разница значительно углубляется.
В некоторых регионах за последний год эта разница вдвое превышала первоначальную разницу, например, в Хайлендсе, где еще в феврале 2022 года разница между арендной платой и ежемесячным платежом по ипотеке составляла 2229 крон. Однако в феврале этого года ипотека уже на 5 638 крон дороже в месяц.
Помимо процентной ставки по ипотеке, развитие в отдельных регионах логично зависит и от цен на аренду и недвижимость в прошлом году. Например, арендная плата увеличилась в прошлом году по всей Чешской Республике. Наибольший рост в основном коснулся крупных городов, таких как Прага или Брно, или городов с достаточными возможностями трудоустройства.
«По всей Чехии стоимость аренды выросла на десятки процентов. В областных городах речь идет о росте до 30 процентов по категории квартир. За пределами региональных городов мы можем говорить о среднем увеличении арендной платы на 10-20% по сравнению с прошлым годом», — говорит Якуб Жижка, брокер по недвижимости RE/MAX Alfa.
И цены на недвижимость тоже росли в годовом исчислении, хотя в прошлом году уже значительно более медленными темпами, чем в 2021-м. Однако в регионах и так в годовом сравнении единицы прибавили до десятков процентов ниже.
Рост цен на недвижимость вместе с повышением процентных ставок оказывает большое влияние на общую доступность ипотечных кредитов в Чешской Республике. Однако это не единственные факторы, влияющие на вероятность получения кредита в прошлом году. В апреле прошлого года также вступило в силу новое постановление Чешского национального банка, которое изменило так называемые кредитные показатели для получения ипотечного кредита. А новые правила центрального банка сильно зажали сито для претендентов на получение ипотечного кредита.
Кредитные индикаторы CNB для ипотечных кредитов
Указатель LTV (Ссуда к стоимости) представляет собой процентное соотношение между суммой кредита и стоимостью заложенного имущества. С 1 апреля 2022 г. банкам запрещено выдавать кредиты с LTV выше 80 %т.е. свыше 80% стоимости заложенного имущества (90% для соискателей моложе 36 лет). Лимиты для заявителей в возрасте до 36 лет распространяются только на кредиты, которые используются для покупки собственного жилья.
Указатель ДТИ (долг к доходу) соотношение суммы общей задолженности соискателя кредита и суммы его чистого годового дохода. С апреля 2022 года ЧНБ установил этот показатель на уровне 8,5 (для молодежи до 36 лет 9,5).
Указатель ДСТИ (Обслуживание долга к доходу) представляет собой процентное выражение доли среднегодовых расходов соискателя кредита, возникающих в результате его общей задолженности (так называемое обслуживание долга) в его годовом чистом доходе. Просто сказал это о процент от общей суммы всех ежемесячных платежей уже чистый ежемесячный доход соискателя кредита. С апреля 2022 года ЧНБ установил этот показатель на уровне 45 % (50 % для молодежи до 36 лет).
Кредитные показатели банка учитывают для новых кредитов. В случае рефинансированных кредитов (или продолжающихся ипотечных кредитов после окончания фиксации) только если увеличит первоначальный кредит.
Банки могут для заявителей, которые убеждены, что без проблем погасят кредит в будущем, сделать исключение и не использовать лимиты – каждый квартал по 5 % от общего объема ипотечных кредитов, выданных ими в предыдущем календарном квартале.
С точки зрения среднего дохода чехов особенно интересен показатель DSTI (Debt Service to Income), который представляет собой процент от общей суммы всех ежемесячных платежей на чистый ежемесячный доход заявителя на получение кредита. ЧНБ установил этот показатель на уровне 45% с апреля 2022 года (50% для молодежи до 36 лет).
Средняя брутто-зарплата в Чехии в третьем квартале прошлого года составила 39 858 крон. Таким образом, чистый годовой доход бездетного неучащегося работника составит 384 704 кроны. По словам Иржи Сикоры, ипотечного аналитика консалтинговой компании Fincentrum & Swiss Life Select, ежемесячный платеж по ипотеке за среднюю шестидесятиметровую квартиру составляет 26 359 крон, то есть 316 308 крон в год.
Таким образом, для того, чтобы средний человек старше 36 лет мог получить ипотечный кредит на такую квартиру с этим взносом, его годовой чистый доход должен был бы составлять почти 703 тысячи крон. Со средней зарплатой человеку сложно получить такую ипотеку.
Именно по этой причине в прошлом году банки зафиксировали падение процентной ставки до шестидесяти процентов по новым ипотечным кредитам.
«Мы ожидаем небольшого восстановления в этом году, которое может ускориться к концу года. Тем не менее, по нашей оценке, стоимость согласованных ипотечных кредитов составит около 100 миллиардов долларов. Тем не менее, люди заинтересованы в собственном жилье, и фактор отложенного спроса будет увеличиваться, что может ускорить результаты в 2024 году, когда мы ожидаем, что ипотечное производство может вернуться примерно к 160-200 миллиардам чешских крон», — оценивает эксперт по жилищному финансированию Libor Residual. от Golem Finance and Broker Trust.
