Аренда и жилищный кризис: 100 миллиардов на квартиры

Время не могло быть лучше. «Tagesspiegel» опубликовал первые результаты итогового отчета в пятницу. Экспертная комиссия по экспроприации групп недвижимости в Берлине. В отчете экспроприация крупных компаний, занимающихся недвижимостью, рассматривается как принципиально возможная. На референдуме в сентябре 2021 года добрых 59 процентов избирателей проголосовали за экспроприацию корпораций с более чем 3000 квартир в столице. После этого тогдашний красно-зелено-красный Сенат создал комиссию, которая с апреля 2022 года консультирует, как можно реализовать дело.

Тот или другой, возможно, приветствовал результаты комиссии в пятницу днем ​​в Бундестаге. По приглашению парламентской группы Die Linke около 50 представителей науки, политики и гражданского общества обсудили меры по преодолению текущего арендного и жилищного кризиса. В центре внимания мероприятия «Что делать с «Воновиа и Ко» на федеральном уровне?» были листинговые жилищные компании. Даже если им принадлежит всего около 5,2% всех сдаваемых в аренду квартир в Германии, как подсчитал Кнут Унгер из Ассоциации арендаторов Виттена, они представляют собой серьезную проблему для всего рынка.

»Компании, зарегистрированные на бирже, такие как Vonovia, являются драйверами цен. Их арендная плата увеличивается примерно на четыре процента в год, в отличие от примерно одного процента в среднем по стране», — продолжает Унгер. Карен Лэй, представитель парламентской группы Die Linke по вопросам арендной платы, также назвала Воновию «спекулянтом». Необходима общая стратегия выхода из кризиса. Все участники согласились с этим, но конкретные идеи различались.

В частности, Vonovia, крупнейшая компания по недвижимости в Европе, уже много лет подвергается критике. Группа Dax, которая утверждает, что владеет примерно 550 000 квартир по всей Европе, подверглась критике за свою бизнес-модель. Компания постоянно покупает новые квартиры и объекты. В 2021 году группа приобрела большую часть своего конкурента Deutsche Wohnen. Инициативы арендаторов обвиняют Воновию в слишком высокой арендной плате. Процессы учета операционных затрат и модернизации также неоднократно подвергались критике. Часто возникали споры из-за высоких затрат, которые арендаторы не могли понять.

При этом блестит Воновия сейчас в кризисе быть. С одной стороны, компания подверглась критике за свое заявление о том, что она не будет начинать никаких новых строительных проектов в течение всего 2023 года. Особенно пострадали Берлин и Дрезден. Кроме того, инвестиции сдерживаются, а дивиденды компании и стоимость акций падают – последняя до чуть менее 18 евро. Несколько недель назад цена была еще выше 30 евро.

Однако кризис дал возможность вмешаться, в Берлине были уверены. Активист-арендатор Унгер внес конкретные предложения и призвал к общенациональному ограничению арендной платы и общенациональному закону об ассоциациях. Инициатива «Deutsche Wohnen & Co. expropriate» могла бы стать здесь образцом для подражания. Специальный фонд также необходим для рынка жилья, чтобы сделать срочно необходимые инвестиции, купить или построить квартиры или отремонтировать их с нейтральным климатом. «На рынке жилья необходим переломный момент, — говорит Унгер. Таким образом, ассоциация арендаторов требует от федерального правительства 50 миллиардов евро, а у федерального правительства осталось еще 100 миллиардов евро. «То, что есть для военных, не должно отсутствовать и для квартир», — говорит левый политик Лэй. Профсоюз Bauen-Agrar-Umwelt рассуждал несколько осторожнее. По мнению IG BAU, из-за низких цен на Vonovia государство должно стать основным акционером компании, чтобы иметь возможность влиять на корпоративную политику. В качестве положительного примера этого промышленный союз привел участие земли Нижняя Саксония в компании Volkswagen.

Но можно ли реализовать все эти требования на федеральном уровне? Эксперты в Берлине не увидели принципиальных возражений. По мнению Стефана Клински из Берлинской школы экономики и права, «на юридическом уровне вполне возможно сломить власть корпораций». Либерализация рынка жилья – такие как отмена некоммерческого жилья в 1999 году, налоговая реформа при канцлере Герхарде Шредере и массовая приватизация квартир – не упали с небес и поэтому могут быть изменены снова. Бизнес-юрист Клински предложил «ограничение доступа к рынку», которое запретило бы зарегистрированным на бирже компаниям и фондам недвижимости владеть съемными квартирами. По мнению ученого, это юридически возможно. Он получил одобрение от Карен Лэй: «Биржевым компаниям не место на рынке жилья».

Кристоф Траутветтер из Сети налоговой справедливости также обратил внимание на аспекты налогового законодательства, которые принесут пользу зарегистрированным на бирже жилищным компаниям и которые должны быть изменены. «Налоговое законодательство полно несправедливостей», — говорит Таутветтер, ссылаясь на то, что владельцы более 300 квартир освобождены от налога на наследство, а мелкие собственники должны платить налог.

Все эти предложения юридически возможны, но не хватает политического большинства, особенно на федеральном уровне, для реализации этих мер. Поэтому на конференции многочисленные инициативы арендаторов обменялись мнениями о том, как можно разрешить жилищный кризис, прежде всего за счет давления со стороны гражданского общества. Успех «Deutsche Wohnen & Co. expropriate» — это первый шаг, который можно использовать в качестве ориентира.