Сторонники утверждают, что эта мера будет ежегодно привлекать до 1 миллиарда долларов от людей, которые больше всего могут себе это позволить, для создания жилья для жителей Анджелино, которые больше всего в нем нуждаются.
Но многие игроки отрасли, особенно в сегменте роскоши, придерживаются другого мнения.
Речь идет о предложении Measure ULA, инициативе, поддерживаемой коалицией социальных защитников и групп доступного жилья, которые собрали достаточно подписей, чтобы обеспечить себе место в бюллетенях для голосования в ноябре. Эта мера, именуемая «налогом на особняк», предполагает введение нового 4-процентного налога на передачу собственности в городе Лос-Анджелес на сумму от 5 до 10 миллионов долларов, при этом налог увеличивается до 5,5 процентов при продаже на сумму от 10 до 10 миллионов долларов. выше.
«Это серьезная угроза», — сказал Дэн Юкельсон, исполнительный директор Квартирной ассоциации Большого Лос-Анджелеса. “Это звучит здорово. Это отличный лозунг для избирателей: «Мы собираемся забрать все эти деньги у богатых людей и помочь бездомным». В долгосрочной перспективе это вернется и укусит нас за задницу».
Этот налог будет добавлен к существующему городскому налогу на передачу собственности в размере 0,45 процента, так что общий городской налог на передачу собственности составит почти 6 процентов при продажах на сумму более 10 миллионов долларов, и он будет взиматься в дополнение к окружному налогу на передачу собственности в размере 0,11 процента.
Деньги будут выплачиваться продавцом и распространяться как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. Данные о недвижимости показывают, что в 2021 году на него пришлось бы около 4 процентов всех продаж городской недвижимости, включая около 700 сделок на одну семью — менее 3 процентов всех продаж на одну семью — и около 270 продаж многоквартирных домов и 150 коммерческих продаж.
Пороговые значения в 5 и 10 миллионов долларов будут привязаны к инфляции и, вероятно, будут расти. Сторонники говорят, что налог, если бы он был введен в прошлом году, принес бы 923 миллиона долларов, деньги, которые были бы предназначены специально для строительства доступного жилья и программ предотвращения бездомности.
«Measure ULA представляет собой целостный подход к кризису доступности жилья и бездомности в городе», — отмечает группа исследователей, в которую входят профессора Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе и Университета Южной Калифорнии. написал в официальном документе, опубликованном в прошлом месяце. Ученые пришли к выводу, что эта мера «положительно повлияет на жилищный кризис в городе, но не повлияет на среднестатистическое население Анджелено».
Две аналогичные меры также вынесены на голосование в Санта-Монике (город, где цены на жилье и арендная плата даже выше, чем в Лос-Анджелесе): одна добавит 5,7-процентный налог на сделки на сумму более 8 миллионов долларов и будет действовать бессрочно, а другая добавит налог. 2,5-процентный налог на сделки на сумму более 8 миллионов долларов, срок действия которых истекает через 10 лет, если городской совет не продлит его. Город уже взимает 0,6-процентный трансфертный налог со сделок на сумму более 5 миллионов долларов.
«Переломный момент» или «нокаутирующий удар»?
Наряду с десятками социально ориентированных некоммерческих и политических групп — United Way, группой по защите прав иммигрантов CHIRLA, Демократической партией округа Лос-Анджелес — Measure ULA пользуется поддержкой застройщиков доступного жилья, в том числе некоммерческих организаций EAH Housing, Century Housing и Community Housing Works.
«Я искренне верю, что для нас это изменит правила игры», — Стефани Класки-Геймер, президент одного из сторонников, некоммерческой организации по строительству жилья для бездомных LA Family Housing, недавно сказал LA Timesссылаясь на преимущества стабильного потока доходов от этой меры.
Но многие брокеры по продаже предметов роскоши и домовладельцы видят только надвигающуюся боль — если они вообще знают о потенциальном новом налоге.
«Удивительно, как много людей не знают об этом», — сказал соучредитель агентства недвижимости Westside Стивен Шапиро. “Это страшно.”
Даже Шапиро не знал об этой мере до тех пор, пока несколько недель назад другой брокер не спросил его об этом. Затем он сразу же разослал электронное письмо со счета Westside Estate Agency примерно 10 000 контактов в отрасли.
«Голосуйте НЕТ по бюллетеням ULA», — гласила тема.
Шапиро объяснил, что если бы меры были написаны по-другому, это могло бы быть не так уж плохо, но он видит фундаментальную проблему в том, как структурировано предложение. Он рассчитывает сумму налога на основе общей суммы продаж независимо от чистой прибыли или убытка продавца — это означает, что домовладелец, уже столкнувшийся с большими убытками или чья стоимость дома увеличилась только из-за большой работы, которую он или она проделал, все равно будет поражен эффективное наказание.
Электронная рассылка Шапиро привела пример покупателя, который купил дом за 6 миллионов долларов, а затем продал его за 5 миллионов долларов, что составило бы убыток в 1 миллион долларов, не считая затрат на закрытие, плюс новый налоговый счет на 200 000 долларов.
«Настоящая проблема в том, что это не было продумано рациональными бизнесменами, и это противоречит здравому смыслу и элементарной логике», — говорится в электронном письме. «Давайте назовем это движение «Давайте разбогатеем», — добавил Шапиро в интервью. «Это так непродуманно».
За несколько недель до выборов растет оппозиция. Джейсон Оппенгейм, звезда реалити-шоу и основатель Oppenheim Group, стал видным противником, рассылая электронные письма своему собственному агентству. Базирующаяся в Шерман-Оукс коалиция домовладельцев и малых предприятий под названием «Ангеленос против повышения налогов на недвижимость» развернул официальную оппозиционную кампанию что эта мера расценивается как расточительная «раздача особых интересов» застройщикам доступного жилья, линия, которую поддержали политически консервативные Редакция Los Angeles Daily News. Некоторые домовладельцы также изучают юридические варианты.
Некоторые застройщики начали высказываться, в том числе основатель Aeries Development Билли Леман Гудиер. После того, как он услышал о налоге, Lehman Goodyear недавно сказал LA Times, он фактически отказался от сделки с землей в Брентвуде, где планировал построить два дома, потому что он рассчитал, что проект больше не будет реализован.
«Этот новый налог… сделает работу многих застройщиков убыточной и заставит многих прекратить строительство в городе Лос-Анджелес», — сказал он. написал в газету. «Для многих этот налог станет нокаутирующим ударом».
Юкельсон из группы арендодателей AAGLA утверждает, что влияние налога также коснется рынка аренды, потому что он будет препятствовать развитию жилья по рыночным ценам и еще больше ограничит предложение — следствие, которое также плохо для арендаторов.
«Последнее, что нам нужно, — это увеличение налогов», — сказал он. «Это просто затрудняет побуждение людей заняться этим бизнесом, если они знают, что им придется заплатить такую плату за выход, чтобы продать эту недвижимость». Он предсказал, что все больше застройщиков будут отвергать город Лос-Анджелес, где бюрократическая волокита уже печально известна.
Влияние на рынок
Хотя эти меры вряд ли окажут широкое влияние на рынок жилья, который в настоящее время больше зависит от роста процентных ставок, некоторые аналитики предсказывают, что налог на передачу собственности замедлит продажи предметов роскоши, особенно для домов стоимостью около 5 миллионов долларов в Лос-Анджелесе или 8 миллионов долларов. в Санта-Монике, где новые цены с большей вероятностью отпугнут как продавцов, так и покупателей.
«По крайней мере, на полях это сдержит некоторых продавцов или, по крайней мере, заставит их дважды подумать», — сказал Джордан Левин, экономист Калифорнийской ассоциации риелторов. «Это как бы подрывает более широкий рост на рынке жилья».
В прогрессивном округе Лос-Анджелес у избирательных бюллетеней обоих городов, казалось бы, есть неплохие шансы на прохождение, хотя это также говорит о том, что ни один кандидат в мэры Лос-Анджелеса не выступил в поддержку меры ULA. Вместо этого они оба подчеркивают, что город, который за последние несколько лет получил облигации на доступное жилье на сумму 1,2 миллиарда долларов от Proposition HHH, должен более разумно тратить деньги, которые у него уже есть на доступное жилье.
«Хотя я бы поддержал идею целевого потока доходов для жилья и услуг для бездомных, — сказал Карузо в своем заявлении, — я считаю, что мы должны сначала продемонстрировать общественности, что они могут доверять правительству в эффективном использовании этих средств».
