Перепродажа HDB
5 минут чтения
Было время, когда миллион долларов был бы рекордным для квартиры HDB. Но мы достигли точки, когда квартиры за миллион долларов больше не имеют такой шокирующей ценности. В некоторых проектах, таких как Pinnacle @ Duxton, миллион долларов — это даже ожидал цена. Теперь вместо этого фокус смещается на 1,5 миллиона долларов как определение по-настоящему дорогой квартиры; и вот где они начали появляться:
Краткое замечание о важности 1,5 миллиона долларов.
Это психологически важная цифра, поскольку теперь, когда мы видим, что все больше квартир достигают отметки в 1 миллион долларов. Типичная цена перепродажи частной квартиры составляет около 1680 долларов за квадратный фут (по состоянию на декабрь 2024 года). Это означает, что перепродажа квартиры с тремя спальнями площадью 900 кв. футов стоит около 1,51 миллиона долларов.
Это также сопоставимая цена с новым представительским кондоминиумом (EC).
Таким образом, квартиры, способные достичь этой суммы, по сути, сумели ликвидировать разрыв в ценах между государственным и частным жильем; по крайней мере, в сегменте перепродажи и EC. И в дальнейшем это, вероятно, станет поводом для тревоги; тот, который может привести к изменению политики.
К счастью, количество квартир, стоимость которых может достичь 1,5 миллиона долларов, очень мало. Но это перекликается с тем, что многие из нас говорили чуть более десяти лет назад (июль 2012 года), когда была продана самая первая квартира за миллион долларов. Рост цифр не занял много времени.
Перепродажа квартир, достигших отметки в $1,5 млн.
ПериодГородТип квартирыАдресЭтажРазмер (кв.м)Модель квартирыНачало арендыГод оставшейся арендыЦена перепродажи2024-06BUKIT MERAH5 КОМНАТА9B BOON TIONG RD34 TO 36112Улучшение201690 лет 08 месяцев$1 588 0002024-06BUKIT MERAH5 КОМНАТА96A HENDERSON RD46 TO 48113Improved201994 года$1 588 0002024-09BUKIT MERAH5 ROOM126A KIM TIAN RD40 TO 42113Improved201387 лет 06 месяцев$1 580 0002024-01TOA PAYOH5 ROOM139A LOR 1A TOA PAYOH40 TO 42117DBSS201287 лет 04 месяца$1,568,8882024-07BISHAN5 ROOM275A BISHAN ST 2437 TO 39120DBSS201186 лет 03 месяца$1,568,0002024-07KALLANG/WHAMPOA3 ROOM53 JLN MA’MOR01 TO 03366.7Терраса197247 лет$1 568 0002024-11QUEENSTOWN5 ROOM28A DOVER CRES37 TO 39124Improved201286 лет 05 месяцев$1 550 0002024-11ЦЕНТРАЛЬНАЯ ЗОНА5 ROOM1D CANTONMENT RD43 TO 45105Тип S2201185 лет 03 месяца$1,542,8802024-01TOA PAYOH5 ROOM138C LOR 1A TOA PAYOH31 TO 33117DBSS201287 лет 03 месяца$1,540,0002024-06TOA PAYOH5 ROOM139A LOR 1A TOA PAYOH31 TO 33117DBSS201286 лет 11 месяцев$1,540,0002024-10ЦЕНТРАЛЬНАЯ ЗОНА5 КОМНАТА 1F CANTONMENT RD43 TO 45107Тип S2201185 лет 04 месяца$1,540,0002024-12BISHAN5 ROOM275A BISHAN ST 2431 TO 33120DBSS201185 лет 10 месяцев$1,539,0002024-06BISHAN5 КОМНАТА275A BISHAN ST 2428 TO 30120DBSS201186 лет 03 месяца$1,538,0002024-05ЦЕНТРАЛЬНАЯ ЗОНА5 КОМНАТА1C CANTONMENT RD37 TO 39106Тип S2201185 лет 09 месяцев$1,515,0002024-09ЦЕНТРАЛЬНАЯ ЗОНА5 КОМНАТА1D CANTONMENT RD37 TO 39107Тип S2201185 лет 05 месяцев$1,515,0002024-06TOA PAYOH5 ROOM138C LOR 1A TOA PAYOH34 TO 36114DBSS201286 лет 11 месяцев$1,503,8882023-06BUKIT MERAH4 КОМНАТА50 MOH GUAN TER04 TO 06176Смежная квартира197348 лет 08 месяцев$1,500,0002024-05BISHAN5 ROOM275A BISHAN ST 2422 TO 24120DBSS201186 лет 04 месяца$1,500,0002024-05BISHANEXECUTIVE286 BISHAN ST 2422 TO 24172Мезонет199267 лет 04 месяца$1,500,0002024-06BUKIT MERAH5 ROOM95C HENDERSON RD40 TO 42113Улучшенный201994 года$1,500,0002024-10TOA PAYOH5 КОМНАТА138B LOR 1A TOA PAYOH31 ДО 33114DBSS201286 лет 08 месяцев$1,500,0002024-11ЦЕНТРАЛЬНАЯ РАЙОН5 КОМНАТА1G КАНТОНМЕНТ RD40 TO 42106Тип S2201185 лет 03 месяца$1 500 000
Наконец, мы хотим добавить самую высокую перепродажу квартиры за всю историю. Это шокирующая сумма в 1,73 миллиона долларов за квартиру в SkyOasis @ Dawson, о которой мы рассказали здесь. На сегодняшний день мы еще не видели ничего, что могло бы сравниться с этим – даже от знаменитого Pinnacle @ Duxton.
Общие тенденции среди вторичных квартир стоимостью более 1,5 миллиона долларов
1. Все еще в достаточно специфических кластерах
Если взять «всего» миллион долларов, расположение этих квартир весьма разнообразно. Фактически, по состоянию на 2024 год перепродажные квартиры стоимостью 1 миллион долларов можно будет найти в каждом городе HDB, за исключением Чоа Чу Канг, Джуронг Вест, Сембаванга и Тенгаха.
Однако при цене в 1,5 миллиона долларов мы видим, что они все еще достаточно концентрированы. Большинство из них находится в Центральном районе (Кантонмент-роуд), Букит Мера, Бишане и Тоа Пайо. Эти четыре имени не вызывают особого удивления, поскольку они также были одними из первых, кто продал большое количество квартир стоимостью в миллионы долларов; но, будучи первым, кто также производит квартиры стоимостью более 1,5 миллиона долларов, мы видим, что они по-прежнему на голову выше других городов.
В дальнейшем мы увидим высокий спрос на квартиры Prime BTO в этих районах, даже с учетом таких ограничений, как 10-летний СС. При ценах, практически сравнимых с ценами на квартиры, мы можем достичь точки, когда квартира Prime станет единственным способом позволить себе дом в Бишане, Тоа Пайо или двух других городах.
2. Почти всегда самые большие квартиры
Обратите внимание, что 3-х комнатной квартиры в списке нет. Действительно 3-комнатная квартира: дом с приусадебным залом. Эти земельные владения HDB относятся ко времени компании SIT, которая была предшественником HDB. Самая маленькая квартира в списке — 4-комнатная квартира в Букит Мера.
В остальном все представляет собой 5-комнатную или представительскую квартиру. Размер действительно влияет на количество и их способность достигать 1,5 миллиона долларов; но стоит отметить устойчивый спрос на самые крупные агрегаты. Рынок, вероятно, уже заметил это, и мы видим это и на практике:
Нередко можно встретить покупателей, стремящихся получить квартиры большего размера, чем им на самом деле нужно, например, пары, которые хотят 5-комнатные квартиры, даже если их дети уже уехали. Существует мнение, что большие квартиры легче продать и они приносят более высокую прибыль. Это, в свою очередь, способствует росту цен и спроса на большие квартиры.
3. Нестандартные и DBSS квартиры.
Некоторые из квартир стоимостью 1,5 миллиона долларов являются квартирами DBSS. Это довольно иронично, поскольку Схема проектирования, сборки и продажи (DBSS) позволила одни из худших жалоб на качество и ценуи схема была приостановлена. Спрос может быть обусловлен не самой конструкцией, а лучшим расположением некоторых квартир DBSS; но некоторые покупатели ценят такие вещи, как дополнительная ванная комната или гостиная с высоким потолком.
Однако если качество является основным фактором, нет смысла выбирать устройство DBSS вместо устройства EC, если они оба будут стоить около 1,5 миллиона долларов и более. Возможно, это просто желание избежать оплаты неиспользуемых помещений.
Также обратите внимание на наличие в списке мезонета (двухэтажная квартира) и пристроенной квартиры (две квартиры, объединенные в одну).
4. Обычно совсем новый
Одно из наблюдений в отношении квартир стоимостью в миллион долларов заключается в том, что многие из них, как правило, довольно старые, и у нас есть некоторые примеры этого даже в этом списке стоимостью 1,5 миллиона долларов (4-комнатная квартира в Букит Мера, мезонет и дом с террасой). .
Но если вы посмотрите на оставшийся срок аренды, вы заметите, что многие из этих квартир стоимостью 1,5 миллиона долларов совершенно новые, и им осталось от 85 до 90 лет. Эта конкретная комбинация низкой стоимости аренды и удобного центрального расположения способствует высокой цене.
С квартирами, которые стоят «всего лишь» миллион долларов, как, например, вы можете найти в Тионг-Бару, удобство может быть компенсировано снижением срока аренды и сопутствующими ограниченными перспективами перепродажи.
5. Практически никогда на нижних этажах
За исключением дома с террасой или примыкающей к нему квартиры на террасе Мо Гуан (блок на террасе Мо Гуан представляет собой невысокое здание), все остальное находится за пределами первого этажа. Вид и конфиденциальность явно важны; и мы отмечаем, что для подразделения SkyOasis @ Dawson стоимостью 1,73 миллиона долларов (см. ссылку выше) вид был одним из факторов, способствующих этому.
Для тех, кто рассчитывает на прибыль от перепродажи, дополнительные затраты на более высокий этаж могут того стоить; и некоторые могут посчитать это еще одним «неожиданным» эффектом для закрепления квартиры на верхнем этаже.
Будет интересно посмотреть, смогут ли цены на перепродажу сохранить свою динамику в 2025/26 году, учитывая, насколько HDB увеличила производство после COVID-19. Мы также считаем, что внедрение моделей Plus и Prime приведет к потрясениям, которые могут повлиять на цены в этих весьма привлекательных городах HDB; но еще слишком рано судить, к чему это приведет.
Чтобы получить дополнительную информацию о государственном и частном жилье, а также более подробно рассмотреть конкретные жилые проекты, подписывайтесь на нас на Stacked. Если вы хотите получить более подробную консультацию, вы можете сделать это здесь.
2024-12-31 09:05:00
1735644452
#Вот #где #их #найти
Ещё по этой теме