Давайте не будем обманывать себя, что частные инвесторы или суперфонды построят необходимое нам социальное жилье.

Эта статья является частью серии The Conversation, посвященной жилищному кризису. Читайте другие статьи из серии здесь.

---

Казначей Джим Чалмерс возглавляет кампанию по получению частные инвесторы помочь построить больше социального и доступного жилья. Но нам не следует обманывать себя по поводу того, откуда возьмутся деньги.

Отличительной чертой социального и доступного жилья является большая субсидия на аренду для арендатора, которую ни один частный инвестор никогда не добровольно выплатит. В конце концов, правительство – то есть налогоплательщики – всегда будет платить по счетам.

Чем скорее мы это примем, тем лучше. Принятие желаемого за действительное о том, что частные инвесторы будут нести расходы на скидки на аренду, рискует сделать ограниченные государственные субсидии, доступные для жилья, менее эффективными.

Нам нужно больше социального жилья

Социальное жилье, где арендная плата обычно ограничивается 30% доходов арендаторов, существенно меняет жизнь многих уязвимых австралийцев.

Тем не менее, фонд социального жилья в Австралии – в настоящее время около 430 000 квартир – почти не вырос за 20 летза это время численность населения увеличилась на 33%.

Стагнация запасов означает, что «потока» доступного жилья мало, чтобы поймать людей, испытывающих трудности, которые затем сталкиваются с длительным, мучительным ожиданием, изо всех сил пытаясь позволить себе сохранить крышу над головой.

Но это дорого

Основная причина стагнации нашего фонда социального жилья – это расходы.

Социальное жилье предлагает арендаторам большие скидки или субсидии на аренду.

В Австралии разрыв между субсидируемой арендной платой и арендной платой на частном рынке составляет около 15 000 долларов США за аренду в год.

Поскольку субсидии арендаторам продолжаются, расходы правительств продолжаются. Это означает, что каждые дополнительные 100 000 социального жилья обходятся дополнительно в 1,5 миллиарда долларов в год.

То же самое касается субсидируемого «доступного» жилья, где арендная плата обычно устанавливается на 20–25% ниже рыночной ставки и которое доступно многим людям с низкими и некоторыми средними доходами.

Если арендатор получает скидку по рыночной цене, правительство где-то за это заплатит.

Частные инвесторы не будут испытывать дефицит субсидий

Австралия имеет пенсионные сбережения в размере 3,5 триллионов долларов (четвертый по величине пул пенсионных накоплений в мире), но практически ни одна из них не инвестируется в австралийское жилье. Казначей хочет чтобы изменить это.

Он говорил большая игра о поощрении частного капитала, в том числе суперфондов, к инвестированию особенно в социальном и доступном жилье.

Но ни один суперфонд не должен отказываться от доходов своих членов, оплачивая разницу в субсидиях на социальное или доступное жилье из карманов членов.

Это было бы несовместимо с основной целью пенсионных фондов – максимизацией доходов их членов – которым фонды обязаны по закону уделять первоочередное внимание.

Частные инвесторы предпочитают доступное социальному жилью

Если мы сделаем своей целью поощрение частных инвестиций в социальное и доступное жилье, мы рискуем неправильно распределить скудные государственные субсидии, которые у нас есть.

Большинство суперфондов и других инвесторов обычно предпочитаю инвестировать в доступном, а не социальном жилье.

Это позволяет инвесторам финансировать больше домов за любое количество имеющихся государственных жилищных субсидий, принимая при этом менее обездоленных арендаторов, которые считаются менее рискованными.

Мы были здесь раньше: Национальная схема доступности аренды потратил 3,1 миллиарда долларов на предоставление субсидий частным инвесторам на доступное жилье.

Институт Граттана оценки предполагают, что схема выплатила инвесторам дополнительный 1 миллиард долларов в виде непредвиденной прибыли, сверх стоимости сниженной арендной платы, предлагаемой арендаторам, которые обычно не были самыми нуждающимися.

Суперфонды могут сделать социальное жилье дороже

Суперфонды могут помочь финансировать строительство нового социального жилья посредством кредитов поставщики общественного жилья – как это недавно сделали четыре крупных фонда согласился сделать.

Но эти кредиты, скорее всего, будут предоставлены на полностью коммерческих условиях.

Это сделки, привлекательные для федерального правительства и правительств штатов, обеспокоенных возможностью увеличения долга.

Но они также, вероятно, сделают строительство социального жилья более дорогим, поскольку правительства могут брать кредиты по более низкие ставки чем доходы, к которым стремятся фонды.

Правительства не могут избежать своей ответственности

В конечном счете, правительства должны оплачивать счета за социальное и доступное жилье. И нашим приоритетом должно быть социальное, а не доступное жилье, поскольку оно ориентировано на людей, подвергающихся серьезному риску стать бездомными.

Чем скорее эта истина будет признана, тем скорее мы сможем приступить к финансированию субсидий и тем меньше времени мы потратим на попытки уговорить частных инвесторов стать тем, кем они не являются.

Лучшим способом увеличить финансирование социального жилья было бы удвоить размер Жилищный фонд будущего Австралии от $10 млрд до $20 млрд

---

Читать далее:
Зелёные были правы, приняв законопроект о Фонде будущего жилищного строительства Австралии – доводы в пользу дальнейшей отсрочки были слабыми

---

Государственный фонд использует заемные деньги для инвестирования в акции и облигации и использует доходы для покрытия дефицита субсидий на социальное жилье.

Он использует более высокая доходность правительство может получить от инвестиций, а не от погашения долга, точно так же, как правительство Фонд будущего.

Удвоение размера Фонда будущего жилищного строительства Австралии могло бы поддержать строительство до 30 000 дополнительных социальных домов в течение следующих пяти лет.

В сочетании с дальнейшим большим повышением Помощь Содружества в арендеэто действительно могло бы помочь арендаторам с низким доходом.