Для инвестиционных фондов недвижимости впереди трудный год: эксперты

ТОРОНТО –

Это будет еще один трудный год для инвестиционных фондов офисной недвижимости, но некоторые управляющие капиталом говорят, что в этом секторе могут быть достойные точки входа для долгосрочных инвесторов.

«В 2024 году мы находимся в сценарии «самой мрачной перед рассветом» для офисных REIT — нельзя отрицать, что они дешевы, но есть множество препятствий, с которыми сталкиваются арендодатели офисов», — сказал Майкл Макнабб, портфельный менеджер Purpose Investments Inc., через электронная почта.

«Я думаю, что многие инвесторы забывают, что это был самый популярный класс активов REIT в преддверии 2020 года», — сказал он, когда количество вакантных офисов было чрезвычайно ограниченным, и инвесторы устремились в этот сектор за ежемесячными выплатами.

Но после пандемии Макнабб сказал, что он заметил, что пешеходное движение в системе PATH Торонто – сети подземных переходов в центре города – все еще очень низкое, особенно по понедельникам и пятницам.

«Офис не умер, но я верю, что он изменился».

Переход на работу на дому, вызванный COVID, разрушил рынок офисов, поскольку многие работодатели переоценили площадь своих офисов. Фирмы также рассматривают сокращение своих владений недвижимостью как способ обуздать расходы, чтобы помочь справиться с нынешним ослаблением экономики.

«Вполне вероятно, что от 10 до 15 процентов спроса было навсегда уничтожено тенденциями (работы на дому)», — сказала Мария Бенавенте, вице-президент и портфельный менеджер, специализирующийся на недвижимости, в Dynamic Funds.

«Мы ожидаем, что он и дальше будет рынком имущих и неимущих».

Сентябрьский отчет Colliers Canada показал, что уровень вакантных офисов в стране вырос до 14,1 процента в третьем квартале прошлого года по сравнению с 13 процентами в третьем квартале 2022 года.

Согласно отчету, количество вакантных офисных помещений растет в течение трех с половиной лет и, вероятно, продолжит расти в краткосрочной перспективе, поскольку удаленная работа по-прежнему преобладает.

Между тем, средняя запрашиваемая арендная плата за офисы приблизилась к рекордно высокому уровню в $21,08 за квадратный фут, что обусловлено главным образом сносом старых офисных зданий и переговорами арендодателей об уступках помимо более низкой арендной платы, говорится в докладе.

Джон Дуда, президент отдела управления недвижимостью Colliers в Канаде, заявил, что ожидает «медленного роста» поглощения офисных площадей к концу 2024 года, но он «не ожидает радикального поворота».

Частично проблема заключается в несоответствии между тем, чего хотят работодатели и работники.

«Что помешало более резкому переходу к возвращению в офис, так это дисбаланс на рынке труда», — сказал Дуда в интервью.

«У сотрудников было много власти, и это означает, что они просто не приходят и не говорят: «Я не приду». Но ситуация начинает меняться, и мы особенно замечаем это в центрах города: уровень занятости значительно возрос».

С 1 марта 2020 года стоимость квартир в Slate Office REIT, Allied Properties REIT, True North Commercial REIT и Dream Office REIT снизилась на 62–85 процентов.

Настроения в этом секторе остаются довольно негативными, и время восстановления сложно определить, сказал Бенавенте, отметив, что рынок офисной недвижимости Калгари все еще изо всех сил пытался восстановиться после обвала цен на нефть в 2014 году даже до пандемии.

«Офис — это ценная инвестиция: ценность требует терпения и терпимости к нестабильности», — сказала она.

«Мы считаем, что в этом есть определенная ценность; однако инвесторам необходимо быть избирательными и внимательно следить за балансом, ликвидностью и покрытием дивидендов. Мы видели, как многие офисные REIT были вынуждены сократить свои дивиденды, иногда даже в два раза».

Например, Slate Office REIT приостановил ежемесячную выплату в середине ноября в целях экономии денежных средств. True North Commercial REIT сократил ежемесячные выплаты в начале прошлого года.

По словам Бенавенте, офисные REIT преуспеют, когда экономика начнет восстанавливаться и предприятия вернутся к режиму найма сотрудников. Банки также должны быть готовы более свободно кредитовать арендодателей офисов для оживления активности в этом секторе.

Макнабб сказал, что он по-прежнему очень осторожен в отношении этого сектора и хочет, чтобы уровень вакантных площадей улучшился. Но он считает, что долгосрочные инвесторы могут начать «отбирать» более качественные компании, что со временем может оказаться хорошей инвестицией.

«Коммерческая недвижимость подчиняется простому экономическому правилу спроса и предложения, и в настоящее время предложение значительно превышает спрос», — сказал Макнабб.

Этот отчет The Canadian Press был впервые опубликован 3 января 2024 года.