Застройщики массово расторгают договоры купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке

Строительные компании в одностороннем порядке расторгают договоры на покупку недвижимости «на зеленом» из-за увеличения энергоресурсов, стройматериалов и инфляции. Большинство из них были заключены до войны на Украине. В Ассоциацию защиты прав потребителей мы уже получаем сообщения о многих таких случаях. Например, это делает компания “Гринлайф Проперти” ЕООД для строительства жилого комплекса “1 Home” в Софии.

“Если вы отказываетесь от приложения к договору, в котором цена на недвижимость обновляется в сторону увеличения, компания прямо расторгает договор в одностороннем порядке и сообщает, что вернет деньги. Это недобросовестное действие, учитывая, что такого пункта нет в соглашении, которое связано с инфляционными процессами. Вред клиент или пользователь, так как он фактически является первоначальным кредитором строительной компании”, – прокомментировал Пейо Майорски, председатель AZP.

По его словам, этими делами должно заниматься государство в лице Комиссии по защите прав потребителей, поскольку нарушены права граждан. Он должен осуществлять контроль над этими контрактами.

Обычно речь идет о людях без коммерческого опыта, а «зеленые» контракты являются одними из самых сложных в юридическом и коммерческом мире страны. Очень часто застройщики или маклеры по недвижимости вносят пункты, которые иногда не вступают в силу, но в чрезвычайных ситуациях, таких как пандемия, война или инфляция, некоторые недостатки в этих соглашениях срабатывают и обнаруживаются. Вот почему необходимо, чтобы потребители были защищены при покупке нового дома на самом раннем этапе, считает Майорски.

До пандемии, до 2020 года, к основным рискам покупки зеленого относились риск незавершенного строительства; риск продажи застройщиком имущества, в отношении которого вы заключили предварительный договор, третьему лицу с нотариальным актом или риск покупки имущества в ипотеку в пользу банка в счет банковского кредита, предоставленного застройщику для строительства объекта сайт. Те же риски актуальны и сейчас, но после пандемии, войны в Украине и галопирующей инфляции некоторые застройщики в одностороннем порядке повышают цену по предварительному договору о покупке недвижимости «на зеленке» из-за удорожания строительства материалы.

Они спорят с так называемой «экономической нетерпимостью», правовой статус которой регулируется ст. 307 Хозяйственного закона, в которой говорится: «Суд может по заявлению одной из сторон изменить или расторгнуть договор полностью или в части, когда наступили такие обстоятельства, которые стороны не могли и не были обязаны предвидеть. и сохранение договора вопреки справедливости и добросовестности».

Однако потребители должны знать, что в случае невыполнения застройщиком своих обязательств по договору с покупателем, в зависимости от характера неисполнения, покупатель может расторгнуть договор и потребовать от суда присудить ему согласованные штрафные санкции. Даже при подписании предварительного договора следует позаботиться о том, как согласованы штрафы за неисполнение.

Предпочтительно оговаривать твердые цифры, например, 10 лв./день за каждый день просрочки, или стоимость аренды купленной недвижимости, например, 500 лв./мес. На практике заранее оцененные убытки обычно представляют собой процент от стоимости «незавершенного производства», и какова эта стоимость, трудно установить даже в судебном процессе.

В условиях все более распространенной гипотезы об одностороннем повышении цены по предварительному договору, заключенному застройщиком, покупателям следует иметь в виду, что такое повышение должно производиться в форме письменного обращения застройщика. Заказчик со своей стороны может передать спор в суд, и в ходе рассмотрения дела будет установлена ​​обоснованность требования о повышении цены.

Суд рассматривает вопрос о том, увеличилась ли и на сколько стоимость материалов и труда и не ставит ли строитель целью увеличение своего вознаграждения. Даже если повышение цен будет доказано, может существовать гипотеза, при которой не требуется дополнительной выплаты вознаграждения застройщику. Если стоимость имущества покрыта и все расходы застройщика покрыты, то суд допустит увеличение его вознаграждения только в случае нанесения ему ущерба.

Если застройщик опаздывает с завершением строительства, изменение цены после оговоренного срока не будет учитываться судом, а ходатайство о повышении будет отклонено, пояснил Пейо Майорски. Длительность таких дел затягивается примерно на год-полтора в каждом случае.

Поэтому от АЗП настаиваем на законодательных изменениях для участия лиц – специалистов по имущественному праву (юристов) в процессе заключения сделок с недвижимостью. Это обеспечит высшую степень уверенности в том, что сделка будет заключена на максимально понятных, прозрачных и выгодных для клиента условиях. Аналогичная мера введена в законодательство и практику ряда государств-членов ЕС – Германии, Франции, Бельгии, Нидерландов.

«Мы считаем, что обязательное участие юристов, обладающих необходимой дееспособностью, в процессе заключения сделок по отчуждению недвижимости обязательно и должно регулироваться законом, с целью защиты прав и интересов потребителей», — подчеркнул Пейо Майорски. .

Дополнительным аргументом в пользу вышеуказанного вывода является тот факт, что в настоящий момент сложилась крайне неблагоприятная тенденция, большинство застройщиков, маклеров и/или агентов, оказывающих консультационные услуги на рынке недвижимости страны и не обладающих необходимая юридическая квалификация (юридическое образование и юридический профессиональный опыт), для консультирования клиентов по любым юридическим вопросам, связанным с приобретением, соотв. распоряжение недвижимостью.

Это нарушение Закона об адвокатуре, который строго регламентирует требования к оказанию юридических услуг, а именно только лицами, получившими статус адвоката в соответствии с законодательством. Сложившаяся ситуация неизбежно порождает крайне негативные правовые последствия для потребителей, чаще всего выражающиеся в материальных потерях значительных финансовых размеров.

Следите за последними новостями на BLITZ и в Telegram. Присоединяйтесь к каналу здесь