Имеет ли смысл на данном этапе исправлять мою ипотеку на длительный срок? – Ирландские Таймс

В настоящее время у меня есть трекер PTSB ECB + 1,3%, осталось 17,5 лет с непогашенным балансом в размере 121 640 евро. Мои ежемесячные выплаты по ипотеке увеличились на 300 евро в месяц с июля 2022 года, поскольку ЕЦБ начал повышать процентные ставки.

Я знаю, что у моего трекера не самая лучшая маржа, и я получил принципиальное одобрение на ипотеку Avant One. Если оставить мои выплаты такими, какие они есть сейчас, мой срок сократится до 15 лет.

Это такое трудное решение. Я одинок, имею хорошую стабильную работу стоимостью 60 000 евро в год. Кажется, что это долгий срок, но хотелось бы уверенности. И что произойдет, если Avant уйдет с ирландского рынка, как это сделали Ulster Bank и KBC?

г-жа ИК

Это трудное решение, вы абсолютно правы. Вас просят сделать ставку на направление процентных ставок в течение следующих 15-18 лет, и я могу заверить вас, что даже люди в Европейском центральном банке не примут такой призыв. Это загадка, с которой сталкиваются многие домовладельцы.

Исследование, с которым я недавно столкнулся, дает некоторое представление о положении и поведении держателей ипотечных кредитов, когда ставки начали расти. Я благодарю Марка Коана из MoneySherpa за то, что он указал мне в этом направлении.

Три экономиста Центрального банка – Дэвид Бирн, Фергал Макканн и Эдвард Гаффни – подготовили бумага ранее в этом году о процентных ставках ирландских домохозяйств, имеющих ипотеку. В нем говорится, что из 293 000 ипотечных заемщиков, которые в конце 2018 года были идентифицированы как имеющие кредиты с плавающей ставкой (группа, в которую входят отслеживаемые ипотечные кредиты), четверть перешла на продукт с фиксированной ставкой к концу прошлого года, когда ставки ЕЦБ изменились. уже подскочил на 2,5 процентных пункта, резко увеличив выплаты людям на вашей должности.

Еще четверть полностью погасила свой кредит, а остальная часть, почти половина, осталась по кредитам с плавающей процентной ставкой. Из них чуть менее 60 процентов пользовались отслеживаемыми ставками.

Так что вы далеко не одиноки. Согласно данным, полученным MoneySherpa из этого отчета, активными остаются чуть менее 171 000 ипотечных счетов.

И, как показывает ваш пример, ленивое предположение о том, что все новые трекеры прекратили свое существование в 2008 году и что эти заемщики, таким образом, близки к завершению своих платежей, не совсем верно. Некоторые кредиторы все же помогали людям переезжать, позволяя им сохранить или даже продлить условия своих трекеров.

Тот же Центральный банк сообщает, что в конце прошлого года только 5 процентов всех ипотечных кредитов были выданы на срок более пяти лет, а еще 55 процентов всех ипотечных кредитов были выданы на более короткие сроки, поэтому 15 лет, безусловно, являются исключением, но это как вы говорите, дает уверенность.

Опубликованная в апреле информация интересна тем, что их сценарий повышения заключался в том, что ставки вырастут на 4,25 процентных пункта в период с июня 2022 года до конца этого года (их лучший сценарий предусматривал более скромное повышение на 3,5 процентных пункта, что и объясняет повышение ставок). введенные на момент составления их доклада).

На самом деле, как мы знаем, процентные ставки подскочили больше, чем указано в отчете, и теперь на 4,5 пункта выше, чем они были в июне прошлого года перед Европейским центральным банком.

Даже в рамках своих параметров они увидели рост процентных ставок в среднем на 16 процентов по всем ипотечным кредитам в худшем случае, при этом люди, находящиеся на отслеживании, у которых был значительный срок задолженности по кредитам, увидели, что выплаты подскочили примерно на 50 процентов. Это вполне соответствует вашему сценарию.

С нетерпением жду

И что теперь? Снизятся ли ставки и повысится ли ценность вашего трекера? И стоит ли вам ждать, чтобы сделать это?

Ставки обязательно снизятся; вопрос только в том, когда. В настоящее время считается, что ЕЦБ завершил повышение процентных ставок в текущем цикле после рекордных 10 последовательных повышений. Но это не значит, что они пока планируют снижать ставки. Сообщение из Франкфурта заключается в том, что необходимо больше доказательств того, что инфляция находится под контролем, прежде чем ставки начнут снижаться.

Исходя из этого, мы, вероятно, проживем уже далеко в 2024 году, прежде чем увидим какое-либо снижение ставок. Насколько низко они окажутся и за какой период времени, можно только догадываться. Недавно я просматривал данные трех опытных финансовых компаний, и они сильно различались по времени и объему.

Вы не говорите мне, какую ставку предлагает вам Avant, но они, кажется, предлагают 3,95 процента по долгосрочным кредитам с фиксированной ставкой для кредитов в размере 60 процентов или меньше от стоимости недвижимости из непрозрачной тарифной карты, которую я вижу на их сайт.

Поскольку ваш трекер имеет разницу в 1,3 процентных пункта по сравнению со ставкой ЕЦБ, вы в настоящее время платите 5,8 процента. Таким образом, чтобы конкурировать с этим, вам потребуется существенное снижение ставок ЕЦБ – примерно на два процентных пункта. Я не говорю, что этого не может произойти, но люди, которые знают гораздо больше, чем я, предполагают, что ЕЦБ будет осторожен в снижении ставок, когда он действительно начнет цикл снижения ставок.

Стоит также отметить, что недавний цикл ставок ЕЦБ – более или менее после шока финансового краха – был исключительным. До этого ставки ЕЦБ обычно находились где-то между 3 и 4 процентами. Нет никакой уверенности, что оно вернется к этому, но это единственное руководство, которое у нас есть.

Еще один момент, о котором следует помнить, это то, что предложение Avant также сокращает срок вашего кредита – и это важно.

Как вы говорите, в конечном итоге вы будете платить более или менее одну и ту же сумму в месяц, так что возврата к безмятежным дням ваших трекерных выплат до июля 2022 года не будет, но вы будете экономить деньги в долгосрочной перспективе. Если бы ваша ставка отслеживания осталась такой, какая она есть сейчас, и вы продолжали бы ее использовать в течение 17 с половиной лет, это стоило бы вам более 70 000 евро в виде процентов.

Конечно, нет; ставка снизится, но давайте предположим, что она составляет в среднем 4 процента в течение оставшегося срока вашего кредита. Это все равно будет стоить вам около 50 000 евро в виде процентов. Поскольку вы выплачиваете кредит Avant в течение более короткого 15-летнего периода, вы сэкономите на этом около 10 000 евро — деньги, которые могут пригодиться в этот период вашей жизни.

Если Avant согласится, вы всегда можете просто перейти на фиксированную ставку, не сокращая срок. Хотя это не сэкономит вам ничего в долгосрочной перспективе, это сократит ваши ежемесячные платежи примерно на 120 евро.

Учитывая ваш доход и не зная всех ваших финансовых обстоятельств, текущее предложение Avant должно стоить вам чуть более четверти вашего дохода после уплаты налогов, что примерно соответствует тому, что мы ожидаем от ипотеки — некоторые люди в настоящее время платят значительно больше. . И, как вы говорите, вы можете чувствовать себя комфортно, зная, что ваша работа надежна и, предположительно, ваша зарплата вырастет в ближайшие годы.

Таким образом, предложение Avant кажется доступным и дает вам уверенность. Станет ли она лучше за 15 лет, покажет только время. И хотя ставки ЕЦБ – и ваш трекер – наверняка снизятся в течение следующих нескольких лет, нельзя сказать, что у нас не будет еще одного цикла повышения ставок в какой-то момент между нынешним моментом и 2040 годом, когда ваш текущий кредит будет погашен.

Наконец, что произойдет, если Avant появится на рынке? У нас есть множество реальных свидетельств того, что происходит в таких обстоятельствах, например, недавний уход Ulster Bank и KBC с ирландского рынка. В обоих случаях банки, покупающие их портфель ипотечных кредитов, были вынуждены соблюдать существующие условия клиентов.

Нет никаких оснований думать, что Avant куда-то уйдет, но если они это сделают и если у вас есть с ними 15-летний договор, тот, кто возьмет на себя кредит, будет обязан позволить вам продолжать соблюдать эти условия, если вы не попытаетесь изменить их самостоятельно.

Пожалуйста, направляйте свои вопросы Доминику Койлу, Q&A, The Irish Times, 24-28 Tara Street Dublin 2, или по электронной почте: [email protected]. Эта колонка предназначена для читателей и не предназначена для замены профессиональных советов.