ипотека Нулевые кредиты для покупателей жилья, готовящихся пойти по пути расширения – InsuranceNewsNet

Спустя почти год специальной программы кредитования, направленной на покупателей жилья с недостаточным уровнем обслуживания, инициатива вскоре расширится от нескольких банков до основных небанковских кредиторов.

Могут ли эти благие намерения стать началом нашего следующего кредитного фиаско?»

Запущенная в феврале Программа целевых кредитов — это способ правительства заставить ипотечных кредиторов расширить доступ к кредитам. В частности, это дает ипотечным кредиторам свободу придумывать программы кредитования с нулевым взносом, которые поддерживают новых покупателей в недостаточно обслуживаемых сообществах.

Минимальных стандартов государственного андеррайтинга не существует.

«SPCP одобрены HUD (Министерство жилищного строительства и городского развития США), CFPB (Бюро финансовой защиты прав потребителей) и ОСС (Управление контролера денежного обращения). Но они не дают рекомендаций», — сказал Юнг Чой, старший научный сотрудник Центра политики жилищного финансирования городского института. «Кредиторы предоставлены сами себе».

Мы уже видели этот фильм. Это назвали

«Великая рецессия и ипотечный кризис».

15 лет назад кредиторы находились под давлением со стороны государственных чиновников и заинтересованных сторон, чтобы они снизили квалификационную планку ипотечного кредита, чтобы облегчить доступ к домовладению для чернокожих, коричневых и малообеспеченных заемщиков.

Это давление, направленное на расширение домовладения, было достойным восхищения. Американцы получают большую часть своего общественного уважения и семейного богатства, владея собственностью. Дом обеспечивает стабильность и убежище для семьи, своего рода сберегательный счет для владельцев, которые получают выгоду, выплачивая ипотеку (а не арендную плату) вместе с историческим повышением стоимости недвижимости.

Давайте на мгновение вернемся к практике свободного кредитования в 2006 году, которая была рецептом катастрофы.

Класс недобросовестных ипотечных кредиторов финансировал изобилие грабительских ипотечных кредитов для ничего не подозревающих покупателей жилья и рефинансирующих заемщиков, получая их финансирование практически без первоначального взноса. Часто эти сделки также сопровождались простыми требованиями по андеррайтингу. В сочетании с бездействующими регуляторами ипотечного кредитования и политиками из башни из слоновой кости это была предсказуемая катастрофа, которая разрушила американскую мечту для многих покупателей жилья с недостаточным уровнем обслуживания и их сообществ.

Прежде чем мы выплеснем вместе с водой и ребенка, давайте задумаемся о том, являются ли плохими по своей сути отсутствие кредитов с первоначальным взносом и менее строгий андеррайтинг.

Несколько опрошенных мной экспертов назвали нехватку средств для первоначального взноса серьезным препятствием для приобретения жилья. Таким образом, по их словам, SPCP с нулевой стоимостью и нулевой стоимостью закрытия могут работать, особенно когда к строгости кредитного решения добавляются разумные стандарты андеррайтинга.

Банк Америки был одним из крупнейших банков, запустивших собственный SCPC, Решение по доступным кредитам для сообщества. Дебютировала программа без первоначального взноса 30 августа в определенных черных и / или испано-латиноамериканских метрополитенах по всему миру. НАС в том числе определенные Ангелы районные переписные участки.

Вот некоторые из основных моментов программы:

• Заявители должны быть первыми покупателями любой расы или этнической принадлежности. Они не обязательно должны быть черными или латиноамериканцами.

• Заявители получают нулевой первоначальный взнос. BofA оплачивает расходы на закрытие. И это обеспечивает 15 000 долларов акции «подарок» для Ангелы покупатели. Например, заявитель платит 500 000 долларов для дома с нулевым вниз. Начальный остаток по ипотеке составляет 485 000 долларовблагодаря BofA подарок.

• Потенциальные покупатели должны пройти курс сертификации покупателей жилья, прежде чем писать предложение.

• Покупатели должны соответствовать критериям дохода. BofA считает общий платеж за дом плюс ежемесячные счета (даже с учетом коммунальных услуг, которых нет у Fannie и Freddie), разделенных на ежемесячный доход заемщика. Банк также изучает историю своевременной оплаты заявителем счетов за такие вещи, как счета за коммунальные услуги. Кандидаты могут использовать эти истории своевременных платежей для нетрадиционных кредитных ссылок, чтобы преодолеть низкие или нулевые кредитные рейтинги.

А BofA Представитель отказался сообщить, сколько человек подали заявки в Ангелы рынка или какой процент заявителей был одобрен.

И хотя банк отказался предоставить процентную ставку, предложенную в его решении по доступному кредиту для сообщества, источник, попросивший не называть его имени, поскольку это лицо не уполномочено говорить от имени BofA сказал мне, что ставка установлена ​​на уровне 7,125% на 30 лет.

Это ноль вниз с оплачиваемым кредитором ипотечным страхованием, встроенным в ставку. BofA также оплачивает обычные расходы покупателя на закрытие. Вот пример того, как кредит будет работать в условиях BofA программа:

При продаже дома 500 000 долларовсумма кредита 485 000 долларов с процентной ставкой 7,125%. Выплата основного долга и процентов, включая платное ипотечное страхование BofA, встроенное в ставку, составляет 3267,53 долларов США ежемесячно. Теперь добавьте ежемесячный налог на недвижимость в размере 1,25% для $520,83а также ежемесячное страхование домовладельцев на сумму примерно 121,25 доллара США и общая оплата 3909,61 долларов США. (Это при условии отсутствия платы за ТСЖ).

Неясно, если и когда BofA будет расширять программу на Апельсин, Риверсайд а также Сан-Бернардино округа.

Итак, как насчет лучших практик для ипотечных кредиторов, чтобы гарантировать, что и заемщики, и кредиторы не попадут в дефолт, особенно когда речь идет об этих ипотечных кредитах с нулевым взносом?

«Как и в случае с BofA, лучше всего требовать консультации покупателя жилья в первый раз», — сказал он. Джефф Джаффи, старший советник по жилищным финансовым стратегиям. «Важно убедиться, что заемщики понимают все преимущества и риски домовладения».

Предусмотрительный андеррайтинг, вероятно, является еще одной веской причиной.

«Bank of America держит эти кредиты в своих книгах», — говорится в сообщении. Гай Чекала, генеральный директор и издатель Inside Mortgage Finance. «Последнее, чего они хотят, — это иметь плохие кредиты (неработающие кредиты) в своих книгах»,

Что произойдет, если такие программы станут бесплатными для всех? Чой сказал мне, что Fannie и Freddie готовятся к развертыванию своих собственных SPCP. Ипотечные кредиторы будут давать эти кредиты и продавать их F&F.

Давайте не будем забывать об игре в горячую картошку, которая привела к ипотечному кризису. Ипотечные кредиты получили финансирование, которое никогда не должно было быть профинансировано. Эти ссуды были проданы инвесторам или объединены в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Кто-то еще остался держать сумку, когда заемщики не смогли заплатить.

Что еще следует учитывать: «Ставки по ипотеке высокие. Цены на дома высокие. Сейчас не лучшее время для покупки дома», — сказал Чой.

Ипотечная полиция: Вы слушаете?

Фредди Мак оценить новости

30-летняя фиксированная ставка в среднем составила 6,61%, что на 47 базисных пунктов ниже, чем на прошлой неделе. 15-летняя фиксированная ставка в среднем составила 5,98%, что на 40 базисных пунктов ниже, чем на прошлой неделе.

Ассоциация ипотечных банкиров сообщили об увеличении количества заявок на ипотеку на 2,7% по сравнению с предыдущей неделей.

Итог: Предположим, что заемщик получает среднюю 30-летнюю фиксированную ставку по соответствующему кредиту. 647 200 долларов США кредит, прошлогодний платеж был 1374 доллара США меньше, чем оплата на этой неделе 4138 долларов США.

Что я вижу: на местном уровне квалифицированные заемщики могут получить следующие ипотечные кредиты с фиксированной ставкой с одним баллом: 30-летняя FHA под 5,625%, 15-летняя обычная под 5,5%, 30-летняя обычная под 6%, 15-летний обычный высокий баланс (647 201 долл. США к 970 800 долларов США) 15-летний обычный высокий баланс на уровне 5,99, 30-летний обычный высокий баланс на уровне 6,375% и крупная 30-летняя покупка с фиксированной ставкой 6,25%.

Примечание: 30-летний кредит, соответствующий FHA, ограничен кредитами 562 350 долларов США во Внутренней Империи и 647 200 долларов США в Лос-Анджелесе и Апельсин округа.

Привлекательная кредитная программа недели: 30-летняя ипотека на крупную покупку с фиксированной процентной ставкой 6,25% в течение первых семи лет без баллов.

Джефф Лазерсон является ипотечным брокером. С ним можно связаться по телефону 949-334-2424 или [email protected].