Каков план Эндрю Куомо по оказанию помощи арендаторам Нью-Йорка?

«Можете ли вы описать цены на аренду в Нью-Йорке?» “Высокий.” “Дорогой.” «Вышло из-под контроля». «Арендная плата здесь просто сумасшедшая». “Очень, очень не по карману. Два очень – да, очень, очень дорогие”. Медианная просьба об аренде в Нью-Йорке выросла более чем на 7 процентов только за последний год. Сейчас это около 4000 долларов в месяц. Это сделало стоимость жилья ключевым вопросом в гонке за пост мэра: каждый из лучших кандидатов предлагает внести изменения в основную жилищную политику Нью-Йорка: стабилизацию арендной платы. Почти половина квартир в Нью-Йорке в настоящее время имеет стабилизированную арендную плату, а это означает, что повышение арендной платы определяется правительственным агентством, контролируемым мэром. Это делает стабилизацию арендной платы актуальной проблемой для сотен тысяч избирателей. После того, как лидер Зоран Мамдани рассказал, сколько он платит за аренду — «2300 долларов за мою спальню в Астории». – соперник Эндрю Куомо утверждал, что он несправедливо занимает доступную квартиру и не может претендовать на стабилизацию арендной платы, поскольку зарабатывает 142 000 долларов в год. «Квартиры со стабилизированной арендной платой, когда они пустуют, следует сдавать в аренду только тем людям, которые нуждаются в доступном жилье». Многие арендаторы со стабилизированной арендной платой имеют низкий доход, но около 16 процентов домохозяйств со стабилизированной арендной платой зарабатывают не менее 150 000 долларов в год. По словам Куомо, в случае избрания мэром вы сможете претендовать на квартиру со стабилизированной арендной платой только в том случае, если ваша арендная плата составит 30 или более процентов вашего дохода. Допустим, эта пара ищет квартиру. Их зарплаты составляют 35 000 и 45 000 долларов в год. Они находят квартиру со стабильной арендной платой за 2000 долларов в месяц. Это 30 процентов их дохода. Таким образом, согласно плану Куомо, эта пара столкнется с меньшей конкуренцией за эту аренду, потому что любой, кто зарабатывает больше, чем они, не сможет претендовать на квартиру. Проверка нуждаемости пользуется популярностью среди избирателей. Около 65 процентов поддержали его в недавнем опросе Times-Siena. Но критики утверждают, что план Куомо отражает ошибочное представление о том, что стабилизация арендной платы является программой доступного жилья. Фактически, это форма рыночного регулирования, уходящая корнями в послевоенную эпоху. «После Второй мировой войны вернувшиеся солдаты создавали семьи». Арендная плата становится чертовски высокой, и правительство спрашивает: «Можем ли мы что-нибудь с этим поделать?»» «У вас есть квартира с фиксированной арендной платой? Я предлагаю тебе остаться там». На самом деле сегодня только около 1 процента квартир контролируется арендная плата. Большинство из них теперь охвачено стабилизацией арендной платы, которая впервые стала законом в 1969 году. «Это действительно было широко распространенное мнение, что арендаторам нужно, чтобы правительство вмешалось и как бы ограничило рост их арендной платы. Стабилизация арендной платы вообще не была рассчитана на учет доходов арендатора. Регулирование арендной платы на самом деле было введено для того, чтобы сказать, что когда уровень вакантных площадей настолько низок, арендодатели не могут использовать это как возможность вымогать у арендаторов повышение арендной платы». Сегодня стабилизация арендной платы распространяется на большинство квартир в зданиях, состоящих как минимум из шести квартир, построенных до 1974 года. Это охватывает около одного миллиона квартир и двух миллионов жителей Нью-Йорка. Повышение арендной платы устанавливается Советом по руководящим принципам арендной платы, назначаемым мэром. — Значит, вы не полностью зависите от милости своего домовладельца. Они могут пойти только в соответствии с повышенной процентной ставкой, которую решит Совет по руководящим принципам арендной платы». Джоан Грелл — защитник прав арендаторов в Бронксе. Она переехала в квартиру со стабильной арендной платой почти 25 лет назад и живет в ней до сих пор. «Я переехала сюда еще в 2002 году с 2-летним и 5-летним ребенком, не зная точно, как я смогу быть матерью-одиночкой и позволить себе жить в городе. Перенесемся вперед, 23 года спустя, я вырастил здесь своих детей». Когда она переехала, ее арендная плата составляла около 950 долларов в месяц. У нее был умеренный доход, но если бы существовала проверка нуждаемости, она бы не прошла квалификацию для своего подразделения. «Когда я переехал сюда 23 года назад, это могло составлять 20 процентов моей зарплаты. Так что, если бы предложение Куомо по проверке нуждаемости было в силе, когда я подавал заявку на эту квартиру, я бы никогда не смог ее получить». Теперь она тратит более 30 процентов своего дохода на аренду, которая выросла до 1750 долларов в месяц. Грелль планирует проголосовать за Мамдани на этих выборах, потому что она считает, что его предложение заморозить арендную плату поможет борющимся арендаторам, таким как она, и 69 процентов избирателей в опросе Times-Siena согласились. «Мой сосед сверху сказал мне: «Если я получу еще одну прибавку, я не смогу сохранить свою квартиру». Вот насколько это серьёзно». Дэвид Рейсс сказал, что замораживание арендной платы Мамдани поможет арендаторам в краткосрочной перспективе, в то время как проверка нуждаемости Куомо станет административным кошмаром, который может усложнить жизнь многим. Однако в конечном итоге он сказал, что ни одна из этих мер не направлена на устранение основной причины высоких цен: нехватки квартир. Оба кандидата в мэры заявили, что поддерживают строительство сотен тысяч квартир, чтобы решить проблему нехватки жилья. «Нам нужно больше жилья, намного больше». «Увеличьте запасы. Арендная плата снизится». Но Рейсс говорит, что планы ни одного из кандидатов не удовлетворят спрос и не учитывают такие факторы, как рост населения или снос квартир. «Политики, от президента Трампа до Эндрю Куомо и Зорана Мамдани, предложили политику, направленную на решение проблемы доступности жилья. Но это может быть не просто то, что мы делаем сейчас, а немного лучше. По сути, если вы хотите повысить доступность, вам нужно построить больше жилья».