Как поставщики социального жилья и покупатели, впервые покупающие его, стали случайными конкурентами на стесненном рынке – The Irish Times

Кэролайн Донохо наглядно продемонстрировала жесткую конкуренцию на ирландском рынке жилья, когда попыталась сфотографировать выставочный дом, который она осматривала в прошлом году.

Донохоу и ее партнер Пэдди Коскоран внесли свои имена в реестр домов в комплексе, насчитывающем почти 350 домов. Прежде чем дом был доступен для просмотра, им сказали, что они могут купить его прямо по плану, но они хотели подождать, пока не смогут осмотреть выставочный дом.

«Это был не столько выставочный дом, сколько день открытых дверей; Я помню, как пыталась снять на видео, как они украшали лестницу, но лестницу даже не было видно, потому что там было очень много людей», — сказала она.

Дома в поместье продавались быстро – слишком быстро, чтобы пара могла сделать ставку на двухквартирный дом, который они искали.

Чего Донохью и Коскоран не знали, так это того, что их конкуренцию составляли не только другие покупатели, впервые покупающие жилье, но и, по большей части, одобренные жилищные организации (AHB) и Совет округа Килдэр.

Фактически, к тому времени, когда они добрались до выставочного дома, почти половина домов в комплексе была снята с продажи.

Их опыт не является чем-то необычным, но разобраться в масштабах дела непросто.

AHB — это независимые некоммерческие организации, которые предоставляют управляемое арендуемое социальное жилье. Для правительства и государства они являются важным поставщиком социального жилья по всей стране.

Но Департамент жилищного строительства не может сказать, сколько домов AHB покупают на рынке, а не строят с нуля.

В то время, когда правительство должно быстро увеличивать строительство всех типов домов, жилищная политика позволяет AHB и местным советам приобретать большую долю предложения новых домов – и вытеснять из конкуренции тех, кто впервые покупает жилье.

[ First-time buyers: The supports that can help the ‘locked-out generation’ buy their own home ]

Правительство вложило миллиарды и будет вкладывать еще много миллиардов, чтобы положить конец жилищному кризису в Ирландии. Цель – решить проблему путем стимулирования строительства частных домов, социальных и доступных домов и квартир.

Однако в последние месяцы появились признаки того, что не все работает так, как предполагалось.

Недавний анализ Федерации банковского дела и платежей, о котором впервые сообщила газета Business Post, показал, что частные покупатели жилья купили только 523 из 9100 квартир, выставленных на продажу в Дублине в прошлом году – всего 6 процентов от общего числа. Остальные были куплены для частных инвесторов в секторе аренды и государственных органов, которые приобретают дома для обеспечения социального и доступного жилья.

Хотя этот анализ был сосредоточен исключительно на квартирах в Дублине, он, похоже, характерен и для строительства домов по всей стране, где есть свидетельства крупных оптовых закупок частных домов AHB и местных советов по социальному жилью.

Пэдди Коскоран и Кэролайн Донохью в своем доме недалеко от города Килдэр. В конце концов из-за сильной конкуренции в Ньюбридже они не смогли найти дом, который хотели купить, поэтому решили поискать в другом месте. Фотография: Лора Хаттон

В какой-то степени это задумано. Помимо домов, которые они строят сами, AHB имеют право покупать некоторые дома на открытом рынке, либо путем прямой покупки домов, либо путем финансирования строительства жилых комплексов, которые пойдут на нужды социального жилья.

Такие договоренности называются строительством «под ключ», когда дома, предоставленные AHB, готовы к тому, что арендатор просто повернет ключ и въедет в них.

В ответ на запрос в Департаменте жилищного строительства заявили, что «во многих случаях соглашения «под ключ» весьма уместны с точки зрения сроков и стоимости доставки», особенно в ситуациях, когда у местных властей может не быть земли, подходящей для строительства социальных домов.

В таких ситуациях в департаменте заявили: «Утвержденные жилищные органы часто привлекаются с самого начала, и дома не будут построены без участия и финансирования местных властей».

Но, по мнению некоторых экспертов, AHB могут не только участвовать в проекте с самого начала, но и совершать закупки на более поздних этапах строительства.

Если количество таких покупок велико, это может привести к обострению конкуренции за небольшое предложение частных домов.

В случае Донохью и Коскорана некоторые из домов в застройке, которую они рассматривали, были предназначены для социального жилья задолго до начала строительства. Некоторые из них подпадали под обязательства застройщика по Части V, согласно которым по закону застройщик должен предоставить 10 процентов всего жилья для социального и доступного жилья. В данном случае оно составило 34 дома.

Туат, один из крупнейших AHB страны, взял под свой контроль эти дома, что является нормальной практикой в ​​предоставлении социального и доступного жилья.

Но в дополнение к этому Туат купил еще 50 домов посредством так называемого кредита под залог стоимости аренды, которые затем были распределены между жителями через лотерейную систему.

Конечным результатом появления такого количества домов, конечно же, является социальная выгода для огромного числа семей и домохозяйств. Туат смог предложить дома в аренду социальным арендаторам по цене от 1130 до 1300 евро в месяц. Это примерно на 30 процентов ниже средней арендной платы в Ньюбридже, что приносит пользу нуждающимся арендаторам.

Вдобавок ко всему, Совет графства Килдэр арендовал еще 86 квартир, купленных Ardstone Homes, для собственного социального жилья.

[ House building in Ireland is at a 15-year high. This is true but it is also Government spin ]

Однако предоставление правительством как частного, так и социального жилья отстает даже от его собственных целей, и это создает дополнительную нагрузку на и без того недостаточное предложение.

Возникает вопрос: сколько домов AHB покупают, а не строят?

Это вопрос, на который Министерство жилищного строительства, похоже, изо всех сил пытается ответить.

Возьмем общий объем предложения социального жилья в 2022 году по собственным данным ведомства. В том же году в рамках различных программ штат построил 7 433 социальных дома.

Отвечая на парламентский вопрос в апреле 2023 года, министр жилищного строительства Дарра О’Брайен заявил, что 1976 из них были построены собственными силами, а 4000 – «под ключ», что указывает на то, что «под ключ» приходится наибольшая часть сдаваемого социального жилья.

Так сколько же из этих домов «под ключ» было задействовано AHB или местными властями «с самого начала», и сколько было куплено на более позднем этапе процесса, когда дома были ближе к тому, чтобы быть выставленными на открытый рынок?

Это число может оказаться немного выше, чем можно было себе представить. Один анализ, опубликованный The Irish Times, показывает, что в 2022 году до 70 процентов разрешений на строительство жилья AHB приходилось на приобретение «под ключ», в отличие от строительства «под ключ», которое составляло около 15 процентов.

В 2023 году эта доля была ниже – 50 процентов приобретения «под ключ» по сравнению с примерно 30 процентами строительства «под ключ» – но это по-прежнему означает, что в течение нескольких лет сектор AHB строил гораздо меньше домов, чем покупал.

Возможно, это всего лишь несколько тысяч домов за последние несколько лет, но в контексте острой нехватки новых домов влияние на рынок может быть значительным.

Представитель Шинн Фейн по вопросам жилья Эоин О Броин заявил, что такого рода покупки отличаются от тенденции, когда крупные институциональные инвесторы покупают дома или квартиры для сдачи в аренду по рыночным ставкам.

«Одобренные жилищные организации предоставляют социальное и доступное жилье, и это хороший результат, это не то же самое, что институциональные фонды покупают квартиры и сдают их в аренду по недоступным ценам», – сказал он.

«Я бы хотел, чтобы местные власти и AHB увеличили объем прямых поставок социального и доступного жилья, чтобы уменьшить чрезмерную зависимость от строительства «под ключ», что в среднесрочной и долгосрочной перспективе не является устойчивым», – сказал он.

Рори Хирн, преподаватель социальной политики в Университете Мейнута, который также баллотируется в качестве кандидата от социал-демократов на выборах в Европейский парламент в этом году, сказал, что «общая стратегия правительства в области социального жилья слишком зависела от покупки нового жилья. от рынка – от разработчиков – и я давно в этом сомневаюсь».

«Основная роль социального жилья и государственного жилья заключается в том, что оно должно удовлетворять потребности в жилье и быть противовесом рынку», – сказал он.

«Государство через AHB покупает жизненно важный новый фонд социального жилья, но одним из потенциальных негативных последствий является то, что оно может потенциально перебить цену и заблокировать покупателей жилья аналогично институциональным инвесторам», – сказал он, не говоря уже об инфляционном воздействии. в магазине.

По мнению Брайана О’Гормана, исполнительного директора Cluid, одного из крупнейших AHB в стране, правильно и уместно, что в любом новом проекте должно быть сочетание типов владения, при котором как частные владельцы, так и социальные и доступные арендаторы будут жить вместе.

В конце концов, дома, которые не были выставлены на частный рынок в Ньюбридже, не испарились просто так: 84 дома достались людям, ожидающим включения в список социального жилья Совета округа Килдэр, а 50 достались людям, которые не могли позволить себе ипотеку.

Но он осознает, что в нынешних условиях, когда уровень жилья настолько низок, может сложиться мнение, что покупка социального и доступного жилья может рассматриваться как прямая конкуренция с покупателями, впервые покупающими жилье.

«Нам приходится неоднократно защищать это: идею о том, что мы снимаем дома, предназначенные для покупателей, впервые покупающих жилье, тем самым оставляя людей в дефицитном и дорогостоящем частном арендуемом жилье», — сказал он.

«И мы также прекрасно понимаем, что нам помогают и финансируют то, что мы делаем, обычные налогоплательщики – у меня были встречи с советниками и широкой общественностью, которые говорили мне такие вещи, как: «Моя дочь живет со мной». , у нее хорошая работа, но она все равно не может себе позволить купить что-нибудь».

Он сказал, что, по его мнению, один из способов решить эту проблему – это увеличить объемы сдачи в аренду жилья, предоставляя доступное арендованное жилье людям со средними доходами, что расширяет возможности для людей, доход которых превышает пороговый уровень для получения социального жилья, но в противном случае вам будет сложно получить ипотеку.

В конечном счете, по его словам, эта проблема должна отступить, поскольку правительство начинает достигать и превосходить свои цели в области жилья. Тем временем AHB придется продолжать свою работу по предоставлению социального жилья.

«Это сложный баланс, и в конечном итоге нам предстоит выполнить социальную миссию, и мы ее выполним», — сказал он.

[ Renovating, retrofitting or buying a home? Don’t let the Government claw its money back ]

Для Донохью и Коскорана сильная конкуренция в Ньюбридже в конечном итоге означала, что они не смогли найти дом, который хотели купить, поэтому они решили поискать в другом месте.

Им повезло, когда Коскоран, работающий в городе Килдэр, заметил строителей, расчищающих участок недалеко от города, и записал свои имена на строящийся дом. Вскоре после этого, по данным Совета по аренде жилья, около 80 из 187 домов были захвачены AHB и другими покупателями.

И вполне возможно, что эта ситуация может стать еще более серьезной, по мнению Дэвида Холла, активиста кампании по ипотечным долгам, который создал свою собственную одобренную жилищную организацию iCare.

Холл сказал, что у него было множество подходов со стороны застройщиков с просьбой профинансировать их на объектах, и сказал, что застройщики «все чаще обращаются к AHB не только для продажи домов, но и для поиска финансирования в рамках соглашений, согласно которым AHB напрямую выкупают дома».

Он считает это следствием непреднамеренного недостатка в жилищной политике правительства.

«На каком-то этапе правительственная политика, которая должна была создать два пути доставки, привела к тому, что эти два пути на какое-то время пересеклись, и это свело к минимуму количество доступных домов», – сказал он.

«Если AHB собирается построить тысячу домов, департамент хочет, чтобы он построил тысячу домов самостоятельно, а не забрал тысячу домов у частного застройщика».

2024-03-23 06:00:08


1711190322
#Как #поставщики #социального #жилья #покупатели #впервые #покупающие #его #стали #случайными #конкурентами #на #стесненном #рынке #Irish #Times