Карьера Джонни Ронана на американских горках пошла на спад – The Irish Times

Никогда не привыкший к спокойной жизни, опытный инвестор в недвижимость Джонни Ронан вернулся в новости после того, как большая часть его империи перешла под управление. В портфель стоимостью 130 миллионов евро входит историческое кафе Bewley’s на Графтон-стрит в Дублине, один из его самых ценных активов. Поскольку драчливому девелоперу с барсучьими волосами через несколько дней исполнится 70 лет, это явный признак беды. Так что же именно происходит?

Ронан — один из величайших выживших в ирландской торговле, оправившийся от ужасов финансового краха, который рухнул группу Treasury Holdings, которой он руководил в течение многих лет вместе с деловым партнером Ричардом Барреттом. В период расцвета «Кельтского Тигра» они были известны как «ужасные близнецы», энергичные люди со склонностью к судебным тяжбам.

Барретт однажды отметил их способность «вызывать правовой хаос» для противников. Их отпечаток в Дублине включает здание Казначейства на Гранд-Канал-стрит, конференц-центр на северной набережной Лиффи и бывший отель Westin в Колледж-Грин.

Ронан всегда был шоуменом, и его широко разрекламированное общение с моделями Глендой Гилсон и Розанной Дэвисон занимало столько же, а иногда и больше, газетной бумаги, чем его деловые отношения. Но он уже давно успокоился.

После ухода из государственного «плохого банка Нама» восемь лет назад с помощью новых партнеров по прямым инвестициям он с удовольствием вернулся к заключению сделок по мере восстановления рынка Дублина. Поворот после кризиса ознаменовал возвращение в форму застройщика, который специализируется на блестящих зданиях из стекла и стали, столь любимых его коммерческими клиентами. В их число входят Facebook, Google, Amazon, Salesforce и Citigroup.

В Силиконовых доках Дублина, где расположен процветающий технологический сектор, его здания, кажется, повсюду.

Хотя Ронан воспользовался преимуществами быстрого экономического роста, для финансирования своих планов он стал полагаться на «дорогие» деньги прямых инвестиций. Быстрый рост процентных ставок в последнее время до самого высокого уровня за десятилетия усугубил слабый спрос на офисные помещения после пандемии, создавая трудности для инвесторов в офисы, от которых Ронан не застрахован.

«Арендная плата резко падает», — сказал один из финансистов, ссылаясь на пагубное «отношение кредита к стоимости» на более широком рынке офисной недвижимости в Дублине.

«Ценность офиса в целом снизилась после Covid из-за работы на дому. Еще одна причина падения стоимости офисов [is] очень строгие требования к энергетическому рейтингу. Таким образом, соотношение кредита к стоимости увеличивается, и это, вероятно, приведет к дефолту по кредитным линиям».

Недавно были рассмотрены проблемные кредиты Ронана, что побудило кредиторов провести «реструктуризацию по согласованию». Это напрямую указывает на снижение стоимости активов, хотя Ronan Group Real Estate (RGRE) заявила, что портфель продолжает «сильно работать». В число объектов недвижимости входят девятиэтажный дом Коннот-хаус на Берлингтон-роуд, инвестиционный дом AIB на Перси-плейс и дом Кинграм-хаус в Дублине 2, где находится Медицинский совет.

RGRE «предложила» Bank of Ireland и AIB назначить конкурсного управляющего для их рефинансирования. «Очевидно, он не утратил энтузиазма по поводу уличных драк», — сказал один из представителей недвижимости, который годами наблюдал за Ронаном и восхищался его способностью строить «первоклассные» здания.

Пропорция имущества, находящегося под конкурсным управлением, по сравнению со многими другими интересами Ронана, остается неясной, поскольку RGRE не раскрывает ее.

Но он продолжает вести свою деятельность в обычном режиме, отмахиваясь от вопросов о том, повлекло ли конкурсное управление за собой какие-либо действия, направленные на то, чтобы убедить других спонсоров в финансовой стабильности группы. «Нет необходимости успокаивать наших партнеров и кредиторов в отношении других наших проектов, поскольку они хорошо финансируются и работают стабильно», — сказал представитель.

Ронан, в значительной степени избегавший рынка жилья на этапе своей карьеры в сфере Treasury Holdings, в настоящее время в портфолио Ронана входит около 5900 единиц жилья, находящихся на стадии планирования или предварительного планирования. RGRE настаивает, что конкурсное управление не повлияет на остальную часть бизнеса, добавляя, что никакие другие активы не пострадали.

«Объекты недвижимости находятся в группе транспортных средств специального назначения, которые финансово изолированы от остальной группы», — говорится в сообщении. «Нет никаких перекрестных гарантий или перекрестного обеспечения, и это решение не затрагивает интересы компании в других ее разработках и других объектах».

Крупные проекты Ронана на данный момент включают в себя развитие огромного бывшего завода по производству стеклянных бутылок в Сэндимаунте. Он является миноритарным партнером компаний Oaktree, Lioncor и Nama в этом комплексе площадью 37 акров, который включает более 3800 квартир и один миллион квадратных футов коммерческих площадей, что является масштабным предприятием.

Он также является партнером по развитию в планах строительства порта в Бреморе, графство Мит, стоимостью 1 миллиард евро, который будет сосредоточен на секторе морской ветроэнергетики. Заявка на планирование запланирована на 2026 или 2027 год.

Еще один крупный проект Ронана — это Waterfront South Central на набережной Норт-Уолл, недалеко от бывшего депо Пойнт, места, где он когда-то предлагал построить 45-этажную башню. После того, как проектировщики недавно изменили рекомендации по высоте, застройщику все же удастся построить 25-этажную жилую башню, которая станет самым высоким зданием в Дублине. Ронан, который всегда называл себя чем-то вроде пирата, вполне мог рассматривать это как памятник своей пятидесятилетней карьере в сфере недвижимости, в сектор, в который он вошел в качестве молодого бухгалтера после набегов на собственность его отца-свиновода.

Когда две недели назад Ронан заявил Sunday Independent, что нет причин бояться перспективы прихода к власти Шинн Фейн, он произвел впечатление человека, твердо смотрящего в будущее. «Мы считаем, что правительство Шинн Фейн будет прагматично относиться к жилищному вопросу, и, как застройщики, мы не считаем, что нам есть чего бояться».

Теперь кажется, что в ближайшем будущем у него было больше опасений. RGRE настаивает, что ведет переговоры с «международным инвестором» о рефинансировании конкурсных кредитов, заявляя, что этот процесс, как ожидается, займет несколько недель и что все стороны «должны предоставить группе» время для инвестиционных переговоров. Но даже если Ронану удастся заключить сделку по восстановлению контроля над активами, конкурсное управление все равно останется неудачей, которой он предпочел бы избежать.

Последуют ли другие разработчики – другой вопрос. Хотя новые данные свидетельствуют о том, что уровень участия на рынке труда Ирландии находится на самом высоком уровне с 2008 года, рынок офисной недвижимости продолжает страдать.

На этой неделе Центральный банк заявил, что цены на коммерческую недвижимость в Ирландии упали более чем на 20 процентов после пандемии, при этом ужесточение условий кредитования усугубило «значительные» препятствия. «В то время как циклические силы способствуют падению цен на рынке недвижимости, структурные изменения в использовании офисных и торговых площадей, связанные с пандемией, играют огромную роль в этих двух сегментах рынка. Сохраняется повышенная неопределенность с возможностью продолжения недавнего снижения цен», — заявили в банке.

Джон Маккартни, директор по исследованиям BNP Paribas Real Estate Ireland, сказал, что существует «довольно много» недавно построенных больших офисных зданий, которые еще не нашли арендатора с момента завершения строительства. «Мы столкнулись с относительно неглубоким спадом, но он, вероятно, будет иметь довольно длинный хвост», – сказал он.

«Это неизбежный аспект каждого цикла: в конце цикла, когда вы достигнете избытка предложения, люди понесут финансовые потери».

По слухам, общая стоимость проектов Ронана по его офисному и жилищному строительству все еще находится в игре, хотя приближается его восьмое десятилетие, и составляет около 5,2 миллиарда евро. После нежелательных потерь офисов спрос диктует, что в перспективе вполне может появиться новая концентрация на жилье.