Какую ценность на самом деле имеют офисные здания? Удача
Наступает этап сноса.
Поскольку удаленная работа не позволяет сотрудникам посещать офисы, а количество вакантных площадей находится на рекордно высоком уровне, владельцы коммерческой недвижимости отчаянно пытаются избежать дефолта: модернизируя свои помещения для привлечения новых арендаторов, превращая свои помещения в квартиры или просто продавая свои активы. Один давний профессионал отрасли считает, что этого будет недостаточно.
По мере развития рынка, говорит Фред Кордова из компании Corion Enterprises в Санта-Монике, места для всех не хватит, а около трети офисных зданий представляют собой виды, находящиеся под угрозой исчезновения.
«Произойдет раздвоение… Продукт в хорошем месте с хорошей, безопасной средой восстановится. И тогда у вас есть еще одна группа, которая каким-то образом удержится там и обнулит цены», — сказала Кордова, генеральный директор консалтинговой компании по недвижимости. «А еще есть остальные, которые, по сути, ничего не стоят — класс D. Их просто придется снести. Это, наверное, не менее 30% всех офисов в стране».
Преобразование жилых домов является наиболее разрекламированным решением. Оптимисты предполагают, что федеральная помощь в виде субсидий на преобразование офисов в квартиры могла бы предложить некоторую помощь застройщикам, страдающим от резкого падения спроса на офисные помещения, но этого, вероятно, будет недостаточно, чтобы остановить значительную часть коммерческий рынок от коллапса, как в переносном, так и в буквальном смысле.
Рекордно высокий уровень вакантных офисов грозит отправить крупные города в «городскую петлю гибели», когда падение стоимости недвижимости сокращает налоговую базу города, сокращая финансирование основных общественных услуг, что только еще больше снижает стоимость недвижимости. Профессор Колумбийской школы бизнеса Стейн Ван Ньювербург, которого за исследования на эту тему прозвали «пророком городской гибели», рассказал Удача что мы близки к «горизонту событий» этого порочного круга государственных финансов.
Хотя мог быть частичный путь к отступлению. Эксперты говорят, что разумная государственная политика может помочь проложить путь к выходу, не влекущему за собой роковую петлю. В Нью-Йорке и других городах жители сталкиваются с избытком офисных помещений и острой нехваткой жилья. Простое преобразование квадратных метров из коммерческих в жилые кажется простым решением, но правительству придется сыграть свою роль, чтобы это начало развиваться.
«В конце концов, я думаю, проблема в том, что у нас слишком много офисов по сравнению с нашими будущими потребностями, а во многих местах слишком мало жилья. Поэтому я думаю, что так или иначе нам придется превратить часть этих офисных помещений в квартиры», — сказал Ван Ньювербург. «Возможно, частично это произойдет за счет сноса. Но было бы неплохо, если бы мы могли получить хотя бы часть этого посредством конверсии. Это своего рода экологически чистый путь».
Преобразование офисов в квартиры может оказаться непомерно дорогим. Кодексы зонирования, требующие естественного света и свежего воздуха, затрудняют адаптацию больших офисных планов открытой планировки к квартирам, соответствующим нормам. Многие здания, построенные во время строительного бума 1950-60-х годов, просто не поддаются переоборудованию в жилье. А стремительно растущие затраты на строительство сокращают прибыль потенциальных застройщиков, а это означает, что простой снос офисного здания и замена его совершенно новыми квартирами зачастую оказывается более дешевым вариантом, говорит Кордова.
«[We used to be involved with] конверсии, которые стоят от 75 до 150 долларов за фут. Сейчас рыночная ставка составляет 350 долларов. Для элитной роскоши это 450 долларов. Экономическую модель очень сложно преобразовать», — сказала Кордова. «Способ сделать это — предоставить правительствам субсидии на конверсию… правительству необходимо предоставить около 20% субсидий на стоимость».
Эти усилия уже предпринимаются: прошлой осенью администрация Байдена выделила 35 миллиардов долларов в виде кредитов по ставкам ниже рыночных, чтобы помочь застройщикам с такими типами конверсий, а мэр Нью-Йорка Эрик Адамс прошлой осенью дал зеленый свет политике по смягчению правил участия в конверсиях. Если штаты и муниципалитеты начнут продвигать свои собственные программы, это может окупиться для разработчиков. Но даже при наличии выгодных стимулов Кордова предсказывает, что почти ⅓ всех коммерческих зданий просто не переживут спад спроса на офисы, тенденцию, которую он называет «великой перезагрузкой».
«Эволюционные изменения не происходят медленно — они происходят тогда, когда происходят. Выживает не тот, кто сильнейший, а тот, кто наиболее адаптируется», — сказала Кордова.
2024-02-25 10:00:00
1708931222
#Коммерческая #недвижимость #как #минимум #офисных #зданий #практически #ничего #не #стоят #говорит #аналитик
