Льюис «Мак» Макилвейн III купил квартиру в Балтиморе семь лет назад, думая, что сможет построить дом и не беспокоиться об его обслуживании, когда будет ездить на работу.
Но Макилвейн, управляющий некоммерческой организацией, сейчас сильно сожалеет. Он и десятки владельцев квартир в отеле The Elmont в Аппер-Парк-Хайтс говорят, что чувствуют себя преданными системой, которая поощряет коррупцию, но предлагает мало средств правовой защиты.
«Против нас воздвигнута стена», — сказал он. «Это должно было быть безопасным убежищем, а оно превратилось в кошмар».
По словам жителей, ремонт фасада шестиэтажного здания застопорился уже много лет. Крыша протекает и затопляется, системы отопления, вентиляции и кондиционирования требуют замены, трубы заброшены, лампочки перегорели, кнопка подъема на лифте отсутствует, текучесть кадров высока.
В прошлом году одиннадцать владельцев квартир The Elmont подали жалобы в Генеральную прокуратуру Мэриленда на президента совета директоров и управляющую компанию кондоминиума по поводу предполагаемых манипуляций на выборах. Закон о кондоминиумах Мэриленда регулирует порядок формирования и управления кондоминиумами в штате, устанавливая правила для владельцев квартир и ассоциаций, страхования и финансовой прозрачности.
Подразделение AG по защите прав потребителей рассмотрело жалобы, но официальные лица сообщили The Sun, что они закрыли все жалобы без объяснения причин.
Сейчас борьба продолжается в суде. Макилвейн и другие жильцы в иске в окружном суде Балтимора в июле 2025 года утверждают, что кондоминиум Elmont и члены правления провели фальсифицированные выборы, неправильно распорядились средствами владельцев и проигнорировали устав ассоциации кондоминиумов. Некоторые жители обвиняют совет директоров и управляющую компанию в падении стоимости недвижимости, трудностях с получением банковских ипотечных кредитов, некачественном обслуживании, несанкционированных расходах и атмосфере запугивания. Управляющая компания в иске не названа.
Жители кондоминиума требуют штрафных санкций и возможности проверить бухгалтерские книги и счета кондоминиума. И до тех пор, пока решение не будет вынесено, они надеются помешать совету тратить деньги домовладельцев без одобрения суда.
Представители Elmont отказались отвечать на обвинения жителей, содержащиеся в интервью и судебных документах. ЛаТонья Дикерсон, президент правления The Elmont, и Сьюзен Солтсман, президент управляющей компании ComFirst Management в Джоппе, отказались от комментариев через адвоката Джона М. Оливери.
Иск, возбужденный Макилвейном, «является не чем иным, как неправомерной попыткой использовать угрозу судебного разбирательства, чтобы заставить добровольных членов совета директоров The Elmont выполнить решение истцов по эксплуатации кондоминиума The Elmont», заявили ответчики, включая Дикерсона, четырех других членов совета директоров и совет владельцев квартир, в ходатайстве, поданном в августе 2025 года.
Расширение прав и возможностей домовладельцев
Споры в The Elmont назревают по мере того, как жители по всей территории Соединенных Штатов призывают к реформе того, что они считают слишком влиятельными ассоциациями квартир и домовладельцев, и по мере того, как все больше домов управляются таким образом. По данным Фонда исследований общественных ассоциаций, общественные ассоциации — планируемые сообщества, кондоминиумы и жилищные кооперативы — составляют треть жилищного фонда в Соединенных Штатах, где проживает почти 80 миллионов человек. В этом году ожидается появление еще 4000 новых общественных объединений.
Житель Флориды Пол Миллер рассказал, что он и его жена Брэнди уже шесть лет работают над тем, чтобы «вернуть власть в руки домовладельцев». Они заявили, что основали в Тампе, штат Флорида, некоммерческую Лигу реформы ТСЖ после того, как члены правления их собственного сообщества приостановили выборы, повторно назначили себя и отказались сдать отчеты.
«Они либо не знали, либо им было все равно, какие законы», — сказал Пол Миллер. «Они имели контроль и власть, и не имело значения, что говорили другие».
Помимо обращения за дорогостоящей юридической или посреднической помощью, «домовладелец на самом деле не имеет возможности что-либо сделать с тем, с чем он сталкивается», – сказал он. «Многие люди боятся высказываться, потому что они становятся мишенью и нет никакой ответственности».
Миллеры, которые заявляют, что помогли улучшить подготовку членов совета директоров и возвести фальсификацию на выборах во Флориду в правонарушение, помогают жителям открывать филиалы в Мэриленде, Пенсильвании, Северной Каролине, Огайо, Неваде, Колорадо, Теннесси и Иллинойсе.
Конфликты в Элмонте типичны для других мест. Кейтлин А. Вановер, адвокат по недвижимости из компании Thurman Law, расположенной в Миссури, говорит на веб-сайте фирмы, что споры часто связаны с неэффективным управлением советом директоров, доступом к записям, специальными оценками или штрафами, обязанностями и правилами по техническому обслуживанию.
Но при эффективном руководстве и участии домовладельцев жизнь общественных ассоциаций работает, утверждает Институт общественных ассоциаций. Советам волонтеров часто приходится с трудом находить баланс между предпочтениями домовладельцев и интересами общества.
‘Классное место’
Когда он был построен в 1984 году, Элмонт считался желанным местом для работающих семей в престижном районе. По словам давних жильцов, квартиры в 122-квартирном доме обычно продаются быстро.
Покупателей жилья привлек участок площадью семь акров, расположенный в стороне от оживленной Парк-Хайтс-авеню, в нескольких минутах ходьбы от синагог. У них были швейцар и портье, а также квартиры с большими комнатами, большими окнами и высокими потолками.
«Это было классное место», — сказала Шарлотта Рутковиц, владелица The Elmont на протяжении почти 26 лет. «У них почти никогда не было открытой квартиры». Но теперь трудно связаться с техническим обслуживанием для устранения утечек и других проблем, и около полдюжины владельцев сдают квартиры в аренду в нарушение устава, сказала она, что является обвинением в июльском иске.
Мэри Фрэнсис Вагнер, проживающая в доме с 1992 года, рассказала, что соседи часто собирались в вестибюле, ожидая доставки почты, сидя со своими собаками и играя в карты.
По ее словам, под управлением ComFirst Management, которое существовало около двух лет, жителям сказали, что вестибюль не предназначен для собраний или сидения.
“Это не ваш вестибюль. Вы принадлежите только своей двери”, – вспоминает Вагнер, когда ему сказали. «Все чувствовали давление: «Вам здесь не рады». »
Записка Дикерсона сообществу от 8 января 2024 года демонстрирует эти разногласия. Дикерсон говорит, что совет директоров узнал о слухах и ложных обвинениях.
«Мы не можем позволить себе участвовать в ненужных конфликтах», — сказала она в меморандуме. «Как совладельцы квартир, которые вносят свой вклад в оплату кондоминиума, мы стремимся избегать любых действий, которые могут привести к повышению платы».
Макилвейн, который сейчас живет во втором доме в Гватемале, где работает его жена, пытается продать свою квартиру в Элмонте с февраля 2025 года. У него провалилось пять предложений, обычно из-за проблем с финансированием. Он и другие говорят, что проблемы с финансированием возникли из-за спора по поводу застопорившихся работ по ремонту конструкции кирпичного здания.
Необходимость дорогостоящего ремонта здания побудила Макилвейна ранее принять участие в совете директоров The Elmont. Это произошло вскоре после частичного обрушения в июне 2021 года 12-этажного кондоминиума на берегу моря в Серфсайде, Флорида. Обрушение южных башен Шамплейн унесло жизни 98 человек, став одним из самых смертоносных структурных провалов в истории США.
Именно тогда члены совета директоров вновь обратились к предупреждению проектной фирмы, сделанному несколько лет назад, о проблемах с фасадом Элмонта.
Для ремонта были наняты компании Valcourt Exterior Building Services из Вашингтона, округ Колумбия, и Becht Engineering из Вудстока, штат Мэриленд. Владельцам квартир была выдана специальная оценка в размере от 7 000 до 10 000 долларов за единицу, в зависимости от площади, а правление взяло кредит в размере 1 миллиона долларов для финансирования ремонта. Владельцы платят ежемесячные сборы за кондоминиумы в размере от 400 до 740 долларов США, плюс к ежемесячным расходам добавляются начисления или сборы за крупные непредвиденные расходы, когда резервы малы, обычно в рассрочку.
Письмо инженера Becht в адрес The Elmont от апреля 2022 года показывает, что первый этап восстановления фасада в значительной степени завершен. В нем говорится, что дополнительные этапы будут основаны на «собранных и доступных средствах, которые будут определены The Elmont». Главный операционный директор Becht Джеймс В. Андерсон заявил, что фирма работает с сообществом через своих юристов, и не предоставил никаких дополнительных комментариев.
После того, как Валькур завершил примерно три четверти работы, бывшие члены совета директоров, включая Макилвейна, забеспокоились о завышенных ценах на запчасти. Они приостановили работу. Правление работало с Валькуром над расхождениями в счетах и планами завершения работ, когда сообщество проголосовало за отстранение пяти из семи членов правления от должности и избрало Дикерсона президентом в ноябре 2023 года.
В прошлом году The Elmont и оба подрядчика были вовлечены в несколько еще не рассмотренных судебных процессов, помимо жалобы Макилвейна.
Согласно искам, Valcourt требует от The Elmont возмещения ущерба за неоплаченные работы и представленные счета на сумму почти 760 000 долларов из контракта стоимостью 1,9 миллиона долларов на переустановку кирпичной кладки, установку анкеров и балок и замену поврежденной облицовки кирпичной кладки. В своих исках против Валькура и Бехта компания Elmont утверждает, что работа фирм была неправильной, несовершенной и представляла угрозу безопасности.
Однако многие владельцы, которые говорили с The Sun, заявили, что не согласны с предпосылкой своей ассоциации кондоминиумов. Они говорят, что под вопросом были вопросы выставления счетов, а не добросовестность работы, и что судебные иски только стоили им денег и мешали завершению работы.
Домовладелец винит нерешенные проблемы со строительством в невозможности продажи.
По словам Макилвейна, невыполненные фасадные работы влияют на домовладельцев, которые хотят продать дом. «Если кто-то и перемещает какое-либо из своих подразделений, то это потому, что они заключают сделки с инвесторами за наличные», — сказал он.
С тех пор Макилвейн снизил цену на свою квартиру с двумя спальнями, которую он купил за 71 000 долларов в 2018 году, со 137 000 до 120 000 долларов.
Управляющая компания The Elmont, ComFirst, также управляет кондоминиумами The Regency неподалеку на Гленгайл-авеню, где один житель сообщил о жалобах, аналогичных тем, что были в The Elmont. 33-летний Аарон Дэвис впервые купил там дом в июне 2021 года, купив квартиру с тремя спальнями за 130 000 долларов.
Проблемы возникли практически сразу. Вода из душа соседа сверху попала в его ванную. ComFirst направил подрядчика, который проделал дыру в потолке Дэвиса, определил, что ответственность за ремонт лежит на владельце квартиры наверху, и заклеил дыру полиэтиленовой пленкой.
«До их прихода в моем потолке не было дыры», — сказал Дэвис. «Проблема так и не была решена, поэтому вода продолжала течь через отверстие в потолке».
В переписке по электронной почте с Дэвисом и Солтсманом, президентом ComFirst, подрядчик объяснил, что гипсокартон был удален, чтобы найти источник протечки, а арендатора наверху попросили прекратить пользоваться душем. Зальцман сказала, что ждет известий от владельца о ремонте. Она обвинила Дэвиса в «оскорбительном обращении» и заявила, что ComFirst не создал проблемы.
«У ВАС есть возможность взять на себя его обработку», — сказала она в электронном письме от 31 января 2023 года. «Но ни с кем из нас не будут обращаться таким образом».
Солтсман не ответил на запросы о комментариях, а Оливери, адвокат ComFirst, отказался от комментариев. В итоге Дэвис сам починил потолок, хотя, по его словам, вода все еще время от времени протекает.
«Я был готов купить свой первый дом» и платить ежемесячную плату в размере 450 долларов, включая воду и техническое обслуживание, — сказал Дэвис. Но «Оглядываясь назад, я бы никогда больше не купил квартиру в Балтимор-Сити».
Есть новости? Свяжитесь с Лоррейн Мирабеллой по адресу [email protected] и по телефону (410) 332-6672.
2026-01-17 10:46:00
1768656369
#Кошмар #кондоминиума #домовладельцы #Балтимора #иске #заявляют #коррупции #разложении
Ещё по этой теме
