Кредитование C-PACE CRE внезапно привело к рекордным сделкам

Версия этой статьи впервые появилась в информационном бюллетене CNBC Property Play с Дайаной Олик. Property Play охватывает новые и развивающиеся возможности для инвесторов в недвижимость, от частных лиц до венчурных капиталистов, фондов прямых инвестиций, семейных офисов, институциональных инвесторов и крупных публичных компаний. Зарегистрироваться чтобы получать будущие выпуски прямо на свой почтовый ящик.

Особый вид кредита, который помогает владельцам коммерческих зданий оплатить масштабную модернизацию для экономии энергии или воды, добавления возобновляемой энергии или повышения устойчивости, наблюдается огромный рост в кредитной среде, которая, возможно, была жесткой.

В этом месяце Nuveen заключила сделку C-PACE на сумму 465 миллионов долларов США по проекту «Женева», знаковому преобразованию офисного жилья в жилое здание в Вашингтоне, округ Колумбия. Эта сделка представляет собой крупнейшее финансирование C-PACE в истории.

C-PACE, что означает чистую энергию с оценкой коммерческой недвижимости, представляет собой тип финансирования, который отличается от традиционного банковского кредита. Он действует на уровне штатов, требуя от местных лидеров принятия соответствующего законодательства. Сумма кредита добавляется к налоговому счету за недвижимость и погашается в течение длительного периода (часто до 20 или 30 лет). Это может сделать энергосберегающие проекты более доступными, поскольку платежи распределяются, как правило, по фиксированным ставкам, а модернизация может снизить эксплуатационные расходы и повысить стоимость недвижимости.

По данным PACENation, некоммерческой организации, которая заявляет, что выступает за финансирование C-PACE, с 2009 по конец 2024 года совокупные инвестиции C-PACE достигли почти 10 миллиардов долларов.

Тем не менее, за последние пять лет рост действительно ускорился — при этом рост кредитования C-PACE выражается двузначными цифрами — поскольку все больше штатов принимают политику, вводящую в действие программу, и все больше владельцев и кредиторов принимают этот инструмент для финансирования проектов. В настоящее время в 40 штатах действуют политики C-PACE с 32 активными программами по сравнению с шестью активными программами в 2015 году.

Только в 2025 году Nuveen закрыла кредиты C-PACE на сумму 2,1 миллиарда долларов США по 53 сделкам, а в общей сложности привлекла более 5 миллиардов долларов США. В сентябре Nuveen заключила вторую по величине на сегодняшний день сделку с C-PACE на сумму 290 миллионов долларов США за отель Pendry Hotel & Residences в Тампе, Флорида. Закрытие также стало первой сделкой, финансируемой C-PACE, в городе Тампа.

Nuveen заявила, что модернизация, профинансированная за счет кредита C-PACE, позволила сэкономить более 300 000 метрических тонн углекислого газа.

Но дело не только в окружающей среде, и кредиторы быстро это признают, особенно когда политические ветры отходят от декарбонизации.

«Основная потребность сделать объекты недвижимости более устойчивыми и эффективными в эксплуатации на самом деле никуда не делась», — сказала Александра Кули, генеральный директор и директор по информационным технологиям Nuveen Green Capital, дочерней компании Nuveen. «На самом деле, подавляющее большинство проектов, которые мы видим (последний раз, когда я проверял, это 97%), представляют собой комбинацию либо энергоэффективности, которая сокращает затраты на эксплуатацию объекта, либо устойчивости к изменению климата. Таким образом, очень небольшой процент на самом деле представляет собой возобновляемую энергию».

На самом деле этот механизм становится все более привлекательным для кредиторов в условиях более высоких процентных ставок на более длительный срок, в которых неопределенность экономической политики сильно ударила по традиционному банковскому кредитованию CRE. Для институциональных клиентов, которым нужны долгосрочные кредиты с фиксированной процентной ставкой, это привлекательно, поскольку кредиты C-PACE обеспечены старшим налогом на объект недвижимости.

«Нашим заемщиком на самом деле является сама недвижимость, а не обязательно ее владелец в любой момент времени. Таким образом, это безопаснее и позволяет нашим инвесторам, которые являются долгосрочными инвесторами, иметь такой срок», – объяснил Кули.

Другой крупный игрок в этой сфере, компания Peachtree, заключила свою крупнейшую сделку с C-PACE — кредит на сумму 176,5 млн долларов для отеля Rio Hotel & Casino в Лас-Вегасе, штат Невада, на ремонт, который был фактически завершен в 2024 году. Кредит был структурирован так, чтобы финансировать эти ремонтные работы задним числом, чтобы владельцы могли сократить свои обязательства по старшим кредитам, что является еще одним преимуществом продукта C-PACE.

«Их можно использовать в качестве механизма спасательного капитала, когда вы совсем недавно открыли новый девелоперский проект, новый гостиничный комплекс, многоквартирный дом, любой тип коммерческой недвижимости, и вы технически можете получить ретроактивный кредит C-PACE, чтобы помочь рекапитализировать этот проект и помочь выплатить банку или кредитору, который финансировал проект», — объяснил Грег Фридман, генеральный директор Peachtree Group.

Фридман заявил, что рассматривает C-PACE как инструмент экономического развития в то время, когда «рынки капитала для коммерческой недвижимости разрушены».

«Банки составляют 50% рынка кредитования коммерческой недвижимости. Банки, как правило, являются предпочтительными кредиторами для нового строительства, новых проектов развития, и они просто не кредитуют на том же уровне», – сказал он.

По словам Фридмана, C-PACE очень выгоден для Peachtree как бизнес, поскольку компания может агрегировать и секьюритизировать кредиты.

«У нас есть много страховых компаний, которые будут инвестировать в эту секьюритизацию», – добавил он.

Хотя кредиторы C-PACE меньше внимания уделяют «зеленым» аспектам кредита, их по-прежнему привлекает «устойчивость».

Кредиты C-PACE могут быть предоставлены для финансирования модернизации энергоэффективности, что в целом экономит деньги и делает здание более ценным, но они также могут быть предоставлены для повышения устойчивости здания. Это включает в себя защиту от наводнений, пожаров и даже землетрясений. Это также привлекает инвесторов, поскольку климатические катастрофы становятся все более экстремальными.

Кули сказала, что она видит три фактора, способствующих расширению этой сферы: больше государств, принимающих программы C-PACE, рыночное образование и осведомленность, а также интерес инвесторов.

«С приходом институциональных инвесторов стоимость капитала и структура C-PACE стали намного более привлекательными для индустрии коммерческой недвижимости», — сказала она.