Куда делась вся подержанная недвижимость в Ирландии? – Ирландские времена

Ирландский рынок жилья, страдающий от нехватки предложения, демонстрирует все больше признаков дисфункции. Хотя большое внимание уделяется новому жилью, на вторичном рынке также наблюдается дефицит предложения. Согласно новым данным от Sherry FitzGerald, в январе было продано всего 15 140 подержанных объектов недвижимости. Нехватка предложения поддерживает цены в этом секторе рынка и может продолжать это делать, но более высокие процентные ставки также начинают оказывать определенное влияние на спрос.

Данные по ипотечным кредитам показывают, что спрос на кредиты в январе был высоким, количество одобрений увеличилось как для новых, так и для новых покупателей. Покупатели, впервые покупающие недвижимость, сталкиваются с более высокими затратами по займам, но получают выгоду от новых правил кредитования Центрального банка, а также поддержки в рамках программы Help-to-Buy и новой государственной схемы долевого участия. Таким образом, в то время как рынок новых покупателей остается сильным, ипотечные брокеры сообщают о замедлении запросов от перевозчиков, с сокращением возможностей сокращения предложения и более высокими процентными ставками. По оценкам Шерри Фитцджеральд, жилая недвижимость, выставленная на продажу по всему штату, составляет всего 0,8% жилищного фонда, при этом по всей стране существует огромный дефицит.

1. Исторический дефицит

Коллапс в строительстве после финансового кризиса оставил республику в отсталом положении, из которого она так и не вышла. Строительная активность увеличилась после 2015 года, но также увеличился рост населения. По последним данным ОГО, население росло на 1,2% в год с 2016 по 2022 год, но в то же время строительство жилья росло на 1%.

В недавнем отчете Центра городов Великобритании, в котором рассматриваются тенденции предложения в Европе, этот вопрос рассматривается в более долгосрочной перспективе. Строительный бум Celtic Tiger начался после многих лет длительного дефицита жилья. Несмотря на строительство местных властей, чистый прирост жилья на человека здесь с 1955 по 1979 год был самым низким в Западной Европе. Ирландия так и не смогла обеспечить достаточное количество домов для своего населения, и даже часть массивного предложения в годы существования кельтского тигра находилась не в том месте из-за воздействия налоговых льгот.

Вдобавок к этому историческому дефициту произошло резкое увеличение спроса, поскольку в последние годы резко возросла занятость и население. А поскольку экономика продолжает расти из-за Covid-19 и кризиса стоимости жизни, спрос остается высоким. Теперь прогнозы о том, что процентные ставки будут расти дальше — и быстро — скорее всего, снизят спрос, хотя при таком ограниченном предложении все еще могут быть покупатели на то, что есть в наличии. Но по какой цене?

[ Series of rate rises likely as euro zone inflation comes in higher than forecasts ]

2. Сокращение предложения

Цифры Sherry FitzGerald показывают дефицит предложения по всему штату. В городах предложение отстает от спроса, вызванного ростом населения и экономической активности. В сельской Ирландии хроническая нехватка зданий привела к падению уровня предложения. Данные CSO с 2016 по 2022 год показывают, что пригородные районы вокруг Дублина — Мит, Килдэр и Уиклоу — были единственными, в которых предложение шло в ногу с ростом населения.

Данные Sherry FitzGerald показывают, что общее количество подержанных домов, выставленных на продажу в январе, составило 15 140, что на 26% меньше, чем в январе 2020 года. . Комментируя цифры, Мэриан Финнеган, управляющий директор Sherry FitzGerald, сказала, что тот факт, что они составляют всего 0,8% жилого фонда, доступного для продажи по всему штату, и только 0,75% в Дублине, «неизбежно окажет дальнейшее повышательное давление на цены в месяцы вперед».

Цифры показывают, что предложение особенно ограничено в более низких ценовых категориях: на рынке всего 3850 домов стоимостью менее 200 000 евро, что на 49% меньше, чем за три года. Это указывает на серьезную нехватку подержанной недвижимости в значительной части сельской Ирландии, где цены, как правило, ниже. Новое строительство в большей части сельской Ирландии в последние годы было особенно низким после финансового краха, и большая часть зданий в сельских городах во время строительного бума Celtic Tiger строилась за счет налогов, а не на основе того, чего на самом деле хотел рынок.

Этот хронический дефицит может поддерживать цены, но на очень нефункциональном рынке. Цифры Sherry FitzGerald указывают на некоторые части страны, где предложение упало особенно резко: предложение в Роскоммоне сейчас на 50% ниже уровня до Covid, а в Керри — на 45%.

На городских рынках предложение больше соответствует уровню до пандемии — и выросло на 7% в Дублине — но все еще низкое по историческим меркам, что приводит к борьбе за недвижимость на рынке, и в последние годы многие дома продаются дороже. цены, по которым они поступили на рынок, поскольку у покупателей часто нет реальной альтернативы.

3. Куда движется рынок подержанных автомобилей?

В краткосрочной перспективе это выглядит примерно так же. Количество одобренных ипотечных кредитов для перевозчиков в январе оставалось высоким, что позволяет предположить, что спрос останется стабильным, по крайней мере, в течение следующих нескольких месяцев, несмотря на рост процентных ставок. При столь ограниченном предложении цены останутся на текущем уровне или выше. Помните, что покупатели наличными, несмотря на более высокие процентные ставки, также остаются фактором рынка.

Тем не менее, более высокая стоимость заимствований окажет влияние на рынок перевозчиков, а также на новых покупателей, поскольку ипотечные брокеры сообщают о снижении запросов от потенциальных перевозчиков в начале этого года. В отличие от покупателей, впервые покупающих недвижимость, они не имеют права на целый ряд льгот, включая программу «Помощь в покупке» и программу «Первый дом», в которой государство получает долю в капитале до 30 процентов. Стремительный рост стоимости ремонта недвижимости также может быть фактором для некоторых потенциальных перевозчиков. Тем временем новые покупатели также получают выгоду от ослабления правил кредитования Центрального банка, а это означает, что теперь они могут занимать до четырехкратного дохода.

Ипотечный брокер Майкл Даулинг подтверждает, что спрос со стороны покупателей, впервые покупающих жилье, остается высоким, особенно благодаря изменениям в правилах Центрального банка, высвободившим некоторый отложенный спрос, но говорит, что более высокие процентные ставки в настоящее время оказывают некоторое влияние на спрос вторичных покупателей, где доступность проблемы теперь становятся проблемой. В свою очередь, это может начать оказывать некоторое влияние на цены, по которым дома выставляются на продажу. Покупатели, не впервые покупающие кредит, обычно могут занимать только в 3,5 раза больше дохода, хотя банки могут делать некоторые исключения и увеличивать доход до четырех раз.

[ Anatomy of a Revolut scam: Peter watched helplessly as thousands drained from his account ]

Ключевым фактором в течение года будет рост процентных ставок. Ожидания относительно того, насколько высокими процентными ставками вырастут, к сожалению, ухудшаются. Повышение ставки ЕЦБ еще на полпункта ожидается в марте, а теперь еще на полпункта — в начале мая. Ставка по депозитам ЕЦБ сейчас составляет 2,5% — она уже выросла на три пункта — и теперь может вырасти до 4% в ближайшие месяцы, считают рыночные аналитики. Это ухудшение прогноза еще не отразилось на рынке, где предлагаемые ставки все еще в целом догоняют повышение ЕЦБ на сегодняшний день (конечно же, повышение процентных ставок соответствовало повышению ЕЦБ). Когда банки проводят стресс-тестирование заемщиков для получения новых кредитов по мере роста ставок, многие из них обречены на провал.

В недавнем отчете Фонд Джозефа Раунтри в Великобритании написал о рынке и о складывающейся картине «застоя с низким уровнем транзакций», предлагающей мало возможностей для новых покупателей или тех, кто хочет переехать. Ирландский рынок в некоторых отношениях отличается: спрос на ипотеку растет (в Великобритании он падает) и особенно сильно развит рынок труда. Но отсутствие предложения здесь, на вторичном рынке, и проблемы с доступностью, с которыми сталкиваются те, кто хочет переехать, имеют неизбежные последствия — например, остается меньше меньшей подержанной недвижимости, которая удовлетворила бы новых покупателей, или действительно тех, кто хочет переехать. торговать вниз после того, как семья уехала. Нормальный рыночный поток подорван с большими экономическими и социальными последствиями.

Как всегда, основной проблемой является низкое предложение, проблема, которая накапливалась в течение многих лет, толкая цены на жилье на территорию, где доступность является реальной проблемой. На решение уйдут годы — ключевой вопрос для политической системы, которая всегда ищет быстрые решения.