Предпочтителен небольшой размер из-за роста цен на жилье… Стратегия аукциона без фактического обязательства по проживанию
Посмотреть увеличенное фото
Вид на центр Сеула 15 октября, когда правительство объявило о мерах по стабилизации сверхвысоких цен на жилье, полностью запретив «разрывные инвестиции» (продажу с арендой) квартир по всему Сеулу и 12 регионам Кёнгидо. Репортер Джэвон Мун
Ку Джэ Хи (39 лет), живущая в Тондэмун-гу в Сеуле, недавно передумала, подумав о том, чтобы сменить квартиру на более просторную. Когда мой ребенок подрос, мне очень хотелось купить большой дом, пока не стало слишком поздно, но поскольку цены на квартиры продолжали расти, в моем плане финансирования возникли проблемы. Он сказал: «Процентная ставка по ипотечному кредиту составляет около 4%, но я не думаю, что смогу позволить себе эти проценты (если захочу переехать в эксклюзивную зону площадью 84 кв. м)», и добавил: «В наши дни даже 24 пхён (59 кв. м) имеет трехпролетную структуру (количество мест, выходящих на передний балкон, равно трем), поэтому я сначала смотрю на эти дома».
Формула покупки дома меняется. Увеличивается спрос на квартиры меньшего размера эксклюзивной площадью 59 м2 вместо квартиры площадью 84 м2, которую раньше называли национальным стандартом, а также увеличивается количество людей, мечтающих приобрести собственное жилье через аукцион, а не по подписке или продаже. Стратегии конечных пользователей также меняются по мере того, как они адаптируются к более высоким ценам на жилье и ужесточению регулирования, и есть наблюдения, что предпочтение небольших размеров и стратегии обхода регулирования на какое-то время станут новой нормой на рынке недвижимости.
Возможность финансировать растущие цены на жилье ↓
По результатам анализа фактических данных о ценах сделок Министерства земли, инфраструктуры и транспорта компанией Real House, занимающейся оценкой продаж, 23 октября из 56 775 сделок с квартирами в Сеуле по состоянию на 30 сентября этого года 14 302 (25,2%) были 59㎡ для исключительного использования. Это почти на 10 процентных пунктов выше, чем доля транзакций всех других крупных единиц, превышающих 84 кв.м (15,4%).
Предпочтение малогабаритным квартирам подтверждается и на новом рынке продаж. По состоянию на 25 августа средний коэффициент конкуренции за первое место 59㎡ среди частных квартир по всей стране составляет 19,2 к 1, что более чем в три раза превышает показатель конкуренции за 84㎡ (5,5 к 1). Если рассматривать только мегаполис, то разница в уровне конкуренции за первое место между 59㎡ и 84㎡ составляет почти 6 раз. Real House проанализировал: «В то же время процентные ставки и налоговое бремя снижают спрос на крупногабаритные квартиры, в то время как увеличение количества домохозяйств, состоящих из одного-двух человек, и бремя расходов на жилье устойчиво поддерживают спрос на малые квартиры». «59㎡ зарекомендовал себя как пересечение равновесия, которое поглощает как фактический спрос, так и инвестиционный спрос».
Непосредственной причиной популярности малогабаритных квартир является стремительно растущая нагрузка на жилье. По данным брокерской компании по недвижимости Zigbang, средняя цена продажи 59-метровой квартиры в Сеуле на конец сентября составила 1,05 млрд вон, что на 8% больше, чем в прошлом году (972,66 млн вон). Новая цена продажи квартиры площадью 59 кв. м в Сеуле составляет 1 211,83 миллиона вон, что почти на 200 миллионов вон выше этой суммы. Домохозяйство с годовым доходом в 60 миллионов вон должно откладывать деньги, не тратя ни копейки, в течение 20 лет, чтобы иметь возможность позволить себе цену продажи квартиры площадью 59 квадратных метров, а это означает, что соотношение цены жилья к доходу (PRI) достигает 20. Прежде всего, по мере роста спекуляций о том, что покупка дома в будущем станет более сложной, все большее число конечных пользователей делают въезд в Сеул и районы высшего класса своим главным приоритетом, даже если это означает снижение их ожиданий.
Посмотреть увеличенное фото
20 октября информация о листинге была размещена в агентстве недвижимости в Мапо-гу, Сеул. Новости Йонхап
Представитель агентства недвижимости в Мапо сказал: «32 пхёна — это 1,5 миллиарда вон для участка среднего класса, а для участка второго класса — 24 пхёна». Он сказал: «Умный дом — это не просто история для богатых, но первая мысль даже обычных людей звучит так: «Я не могу позволить себе иметь умный дом сейчас». Он добавил: «Особенно с учетом небольшого количества семей, в наши дни стало более важным владеть домом в элитном месте, чем его размер».
Фактически, в сентябре прошлого года, когда произошла паническая скупка, цены на жилье в так называемом поясе реки Хан, включая Сондон-гу (1,49%), Сонгпа-гу (1,30%), Юнсан-гу (1,20%) и Мапо-гу (1,17%), выросли более чем на 1% за месяц, что стало лидером общего темпа роста. С другой стороны, Новон-гу (0,23%) и Добонг-гу (0,11%), также известные как «Банда Не·До·». В Канбук-гу (0,16%) не было высоких темпов роста. Темп роста «Гым, Кван и Гу» (Кымчхон, Кванак и Гурогу) также увеличился всего на 0,14–0,35%. В дополнение к этому эффекту обучения, в частности, поскольку вся территория Сеула в последнее время была сгруппирована в районы, подлежащие корректировке, зоны перегретой спекуляции и зоны разрешений на сделки с землей, также подтверждается наблюдение о том, что жители относительно «менее развитых» районов будут склонны придавать большее значение местоположению, чем размеру, планируя покупку дома в будущем.
Спрос на аукционы, нарушенные регулированием, также растет
Поскольку правительство сгруппировало весь Сеул и 12 районов региона Кёнгидо в зоны разрешений на сделки с землей в соответствии с принятыми 15 октября мерами в сфере недвижимости, на эти территории было наложено двухлетнее обязательство по проживанию. Гэп-инвестиции (купля-продажа с арендой), которые были названы главным виновником роста цен на недвижимость, были полностью заблокированы, но спрос на аукционы, а не на сделки купли-продажи как средство обхода правил, также растет.
Согласно Закону об отчетности по сделкам с недвижимостью (статья 14), «аукционы, проводимые в соответствии с Законом об исполнительном производстве, исключаются из утверждения договора о сделках с землей». Это связано с тем, что в случае аукционов приоритетной целью является сбор облигаций, а не стабилизация рынка недвижимости. Соответственно, в отличие от обычных сделок с недвижимостью, успешные участники торгов могут избежать различных правил благодаря назначению системы земельных участков, и нет немедленных требований о разрешении автономного округа, обязательствах проживания в собственности или представлении плана финансирования. Фактически, в случае Каннам 3-гу и Ёнсан-гу, которые до принятия мер 15 октября были определены как районы Тохео, интерес к аукционным предметам резко возрос, и прогнозируется, что эта тенденция может ускориться в будущем.
По данным GG Auction, компании, специализирующейся на данных аукционов и публичных торгов, процент успешных сделок по продаже квартир в Сеуле в сентябре вырос на 10,4 процентных пункта до 50,7% по сравнению с предыдущим месяцем (40,3%). Это самый высокий показатель за 3 года и 3 месяца с июня 2022 года. В Мапо, Ёнсане и Сондонгу зафиксирован процент успешных заявок, равный 100%, а процент успешных заявок (отношение цены успешного предложения к оценочной цене) также увеличился на 3,3 процентных пункта по сравнению с предыдущим месяцем (96,2%), также достигнув самого высокого уровня с июня 2022 года (110,0%). Ставки выигрышных предложений по Ёнсану и Сонгпа-гу, которые ранее были привязаны к району Тохео, увеличились более чем на 10 процентных пунктов, а процентные ставки по выигрышным предложениям по Мапо-гу и Кванджин-гу в поясе реки Хан, где в сентябре был зафиксирован бычий рынок, также выросли более чем на 7 процентных пунктов.
В частности, за три дня с 20 по 22 октября, когда применялась система Тохео, ставки выигрышных цен на аукционах квартир в районе Тохео в Сеуле и Кёнгидо составили 100,1% и 101,9% соответственно, превысив средний показатель выигрышной цены предыдущего месяца.
Однако в связи с предыдущими мерами в сфере недвижимости от 27 июня кредит на баланс меридиана (кредит, остаток которого заимствован у финансового учреждения с использованием недвижимости, выигранной на аукционе в качестве залога) ограничен максимум 600 миллионами вон, и если кредит получен, существует обязательство переехать в течение 6 месяцев, поэтому анализируется, что будет больший спрос на квартиры средней и низкой цен, чем на дорогие аукционные объекты.
Хам Ён Джин, глава исследовательской лаборатории недвижимости банка Woori Bank, сказал: «Поскольку стало легче анализировать права на аукционные объекты, чем в прошлом, интерес к покупке дома через аукцион сохраняется. В случае с территориями, внесенными в систему Toheo, возможность избежать правил (фактического проживания) увеличила вероятность того, что реальные потребители выберут аукцион в качестве стратегического выбора».
#Маленький #но #умный #дом #Формула #жилья #меняется
Читайте также
