Эксперты, похоже, согласны с этим, и многие высказались против нового закона. Генеральный совет экономистов считает, что новые правила исключат из рынка аренды семьи с меньшими экономическими ресурсами.
«Любая мера, которая создает неопределенность или наносит ущерб поставкам, только еще больше усугубляет проблему», — заявил испанскому новостному сайту NIUS Хосе Гарсия Монтальво, профессор экономики Университета Помпеу Фабра. Многие считают, что настоящей проблемой рынка жилья в Испании является отсутствие арендного предложения.
По данным портала Idealista, с февраля 2022 года по февраль 2023 года годовой рост арендной платы составил 23% в Малаге, 20% в Барселоне, 19% в Валенсии, 18% в Пальма-де-Майорке и 11% в Мадриде.
В 2023 году цены продолжают расти, а местные зарплаты не поспевают за ними. Согласно последним имеющимся данным, средняя зарплата в Барселоне составляет 2693 евро в месяц, а минимальная — 1080 евро в месяц, в то время как жилищный секретариат Женералитата заявляет, что среднемесячная арендная плата в городе составляет рекордные 1077 евро.
Между тем, иностранные инвесторы покупают дома в рекордных количествах — 21,2 процента местных продаж в 2023 году. Многие из этих покупателей надеются извлечь выгоду из притока высокооплачиваемых людей с удаленной работой; испанский жилищный закон мало что делает для того, чтобы их остановить, и даже может стимулировать их.
Иностранный житель Барселоны, пожелавший остаться неназванным, обсуждал недавнюю покупку в Побленоу, примыкающем к пляжу районе, когда-то любимом художниками, а теперь заполненном молодыми иностранцами и профессионалами, ищущими переоборудованные лофты и спешиалти кофе.
Владелец вполне счастлив; она снимает квартиру за 2500 евро в месяц, получая прибыль от туристов, приезжающих в Барселону на лето. Агент по недвижимости спрашивает, есть ли у нее лицензия на краткосрочную аренду. Она не знает; Экс-мэр Барселоны Ада Колау запретила новые заявки на туристические лицензии еще в 2016 году. Ничего страшного, хозяйка сдаст свою квартиру на условиях среднесрочной аренды.
На таких сайтах, как Idealista, вы увидите эти квартиры с пометкой «от 32 дней до 11 месяцев». Все, что дольше, считается долгосрочной арендой, которая дает арендатору право оставаться в течение пяти лет (семь лет, если арендодателем является компания) с жестко регулируемым повышением арендной платы и защитой от выселения. Среднесрочная аренда также рекламируется как краткосрочная аренда, аренда на средний срок, дома для отдыха и сезонная аренда.
Аренда в Испании становится дороже, чем когда-либо. Фото: Дункан Кидд / Unsplash
В соответствии с новым жилищным законодательством Испании правила долгосрочной аренды еще более строгие, что делает среднесрочную аренду более привлекательной для арендодателей, стремящихся извлечь выгоду из того, что люди с высокими доходами переезжают в Барселону по визам цифровых кочевников.
В то время как повышение арендной платы при долгосрочной аренде ограничено 2 процентами в 2023 году и 3 процентами в 2024 году, арендодатели могут устанавливать новые цены каждый раз, когда они сдают квартиру новому арендатору.
На среднесрочную аренду не распространяются положения Закона о жилье, допускающие классификацию «рынков жилья в условиях стресса», которые ограничивают цену новой арендной платы в районах, где арендная плата превышает средний доход домохозяйства на 30 процентов. На среднесрочную аренду также не распространяются новые положения, предлагающие продление аренды арендаторам в «уязвимой» ситуации.
Процесс выселения также стал более трудным и трудным, вынуждая арендодателей предпринимать попытки арбитража с арендаторами и прекращать выселения в незапланированные даты и время, что менее беспокоит при среднесрочной аренде для иностранцев.
С растущим рынком профессионалов у домовладельца Побленоу не будет проблем с поиском высокооплачиваемых цифровых кочевников для аренды ее квартиры. «С новым законом никто не дает долгосрочную аренду; они неинтересны, — говорит она. «Вы не можете поднять арендную плату и не можете выгнать арендатора. С среднесрочной арендой вы можете».
Это не значит, что среднесрочная аренда полностью не регулируется; они должны быть исключением, а не правилом, и арендодатели должны иметь определенное обоснование для их предложения, например, арендатор находится в Барселоне по краткосрочному контракту на работу, учится за границей и т. д.
Эти условия и причины должны быть оговорены в договоре, но часто арендодатели и агентства, которые специализируются на этой сезонной аренде, пользуются преимуществами, используя среднесрочную аренду, чтобы обойти законы о жилье, призванные гарантировать жителям справедливое и доступное жилье.
Арендодатели продолжают взимать более высокую арендную плату, а агентство получает прибыль от комиссий, выплачиваемых по каждому новому контракту. И в то время как новый Закон о жилье Испании предусматривает, что арендодатели (не арендаторы) должны платить агентские сборы за долгосрочную аренду, арендаторы должны платить сборы за краткосрочную аренду.
Хотя новый закон направлен на увеличение доступного жилья, он мотивирует арендодателей вообще избегать долгосрочной аренды, обслуживая не местных жителей, а иностранцев, способных платить более высокие цены.
Уже существует большая нехватка долгосрочной аренды, предлагаемой на арендных платформах. Введите в поиск «среднесрочная аренда», и вы также заметите несколько агентств, рекламирующих инвестиционные возможности, продающих владельцам возможность получения высокой прибыли с «высококачественными арендаторами».
Дело не в том, что испанское жилищное законодательство забыло о среднесрочной аренде, оставив случайную лазейку, а в том, что оно оттягивает решение проблемы. Пятое дополнительное положение закона устанавливает создание рабочей группы для улучшения регулирования сезонных контрактов. Пока законодатели обсуждают будущие решения, арендаторы продолжают страдать, а арендодатели и агентства по аренде получают прибыль.
Дженнифер Лутц
2023-06-02 15:51:47
1685723473
#МНЕНИЕ #Новый #жилищный #закон #Испании #может #усугубить #надвигающийся #арендный #кризис
