Могут ли мои соседи запретить мне сдавать квартиру в Испании на Airbnb?

Сдать свой испанский дом в аренду на Airbnb или других сайтах, конечно, может быть сложно, поскольку во многих регионах требуются туристические лицензии, ограничиваются места размещения туристов, а в некоторых указывается, что вы должны сначала получить разрешение от своего сообщества соседей.

Есть также вопрос о вашем сообществе соседей, упомянутый Сообщество или Соседское сообщество на испанском языке, что похоже на ассоциацию домовладельцев всех, кто владеет собственностью в том же здании или комплексе.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: «La comunidad»: что владельцы недвижимости в Испании должны знать об ассоциациях домовладельцев

Может ли ваше сообщество соседей на самом деле помешать вам сдать квартиру на Airbnb?

Закон Испании о горизонтальной собственности, который был изменен в 2019 году, чтобы добавить дополнительный пункт, касающийся этого вопроса.

В нем говорится: «Соглашение, которое ограничивает или обуславливает осуществление деятельности, указанной в пункте e) статьи 5 Закона 29/1994 от 24 ноября об аренде городов, на условиях, установленных в правилах сектора туризма, независимо от того, если это не связано с изменением учредительного документа или устава, потребуется «за» три пятых от общего числа владельцев которые, в свою очередь, представляют три пятых квоты участия».

Похоже, это говорит о том, что для того, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость туристам на таких платформах, как Airbnb, вам нужно, чтобы на это согласились как минимум три пятых вашего сообщества соседей.

Конкретная формулировка закона была предметом многочисленных юридических споров и судебных толкований. Причина в том, что в формулировке упоминается только возможность для сообществ «ограничивать или обусловливать» туристическое использование, но они не имеют права «запрещать», поскольку закон прямо не говорит об этом.

В некоторых регионах Испании этот закон соблюдается, и соседние общины могут запрещать людям сдавать свою недвижимость в аренду туристам, в то время как в других он открыт для интерпретаций.

Что еще более сложно, так это то, что во многих регионах также действуют свои законы о размещении туристов, которые действительно ограничивают возможность сдачи вашей недвижимости в аренду туристам в зависимости от ее местоположения, этажа и наличия туристических лицензий.

В некоторых из них также указано, что вам необходимо разрешение от вашего сообществов то время как другие специально не заявляют об этом.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ – ОБЪЯСНЕНИЕ: Каковы правила и налоги в Испании для аренды Airbnb?

Пример Кордовы

В недавнем постановлении провинциального суда Кордовы говорится, что сообщества владельцев не могут запрещать жителям сдавать свои квартиры в аренду туристам, если это правило не было включено в первоначальный устав здания или, в противном случае, было принято единогласно.

Постановление отклонило апелляцию, поданную сообществом собственников андалузского города на решение суда, аннулировавшего это соглашение как оскорбительное и противоречащее закону.

Провинциальный суд Кордовы также выступил против идеи о том, что большинство владельцев должны иметь возможность влиять на выбор домовладельца, а также отметил ущерб, который это может нанести владельцу при продаже своей квартиры, поскольку ее стоимость может снизиться, если покупатель нельзя сдавать в аренду туристам.

Таким образом, в постановлении сделан вывод о том, что Закон о горизонтальной собственности не позволяет владельцам лишать своих соседей возможности использовать свои квартиры для сдачи в аренду туристам.

Когда в 2019 году закон был изменен, чтобы позволить владельцам ограничивать эту деятельность в здании, если они получили три пятых голосов, у них фактически не было возможности полностью запретить ее. Проблема, по мнению мировых судей, в том, что текст постановления неоднозначен.

Пример Понтеведры.

Кордова — не единственная провинция в Испании, где правят таким образом. Недавно провинциальный суд Понтеведры в Галисии отменил решение об аннулировании соглашения сообщества соседей о запрете аренды жилья для туристов в их доме, поскольку за него не проголосовали единогласно.

Они одобрили правило трех пятых большинства. Тем не менее, это все еще несколько оспаривается на уровне Верховного суда.

Каталония

В Каталонии закон запрещает сдавать квартиры туристам, если этого не хотят более 80 процентов соседей.

Валенсия

В Валенсии, помимо списка правил, которым вы должны соответствовать, например, ваша квартира должна быть расположена на первом или втором этаже, правила гласят, что если ваше жилье находится в сообществе соседей, необходимо будет проверить, что правила сообщества соседей, чтобы убедиться, что они не запрещают и не ограничивают деятельность.

Однако они не упоминают, что вы должны получить от них разрешение или что они могут запретить вам сдавать его в аренду.

Канарские острова

На Канарских островах сдача вашей недвижимости в аренду туристам строго регулируется, и существует множество правил в отношении типов зданий и мест, которые будут зависеть от того, можете ли вы сдавать ее в аренду туристам или нет. Если ваша недвижимость соответствует всем остальным требованиям, то, по мнению юридической фирмы Ilisastigui Abogados, «сдача в аренду туристам будет законной, если ассоциация собственников не договорится об обратном».

Учитывая все это, становится ясно, что не только регионы имеют свои решения по этому вопросу, но и провинции, как в случае с Кордовой и Понтеведрой.

Это означает, что от того, где находится ваша собственность в стране, будет полностью зависеть, может ли ваша ассоциация домовладельцев запретить вам или нет. Даже если они запретят вам, кажется, что в некоторых областях всегда есть шанс, что вы можете подать в суд, и он будет отменен.

Лучший вариант – обратиться к местному мэрия или мэрии и узнайте, какие конкретные правила действуют в вашем районе. Также важно ознакомиться с правилами ассоциации домовладельцев, которые вы получили, когда купили недвижимость, поскольку вполне вероятно, что это также ответит на ваш вопрос.

Как это часто бывает в Испании, не существует общенационального закона, применимого ко всем муниципалитетам, когда речь идет о необходимости получения разрешения от вашего сообщества соседей на сдачу вашего жилья в аренду. Если вы собираетесь выяснить, как получить лицензию на сдачу в аренду вашего жилья, постарайтесь также узнать, какие местные законы касаются вашего жилья. сообщество.

По словам представителей Airbnb в Испании, «подумайте о том, чтобы сообщить своим соседям, что вы принимаете гостей, и объясните, какие шаги вы планируете предпринять, чтобы гости их не беспокоили».

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: В каких городах введены новые ограничения на туристическую аренду?