Нас учат, что наши дома — это актив. И это помогает поддерживать высокие цены на жилье

Если вы послушаете канадских политиков, то решением нашего жилищного кризиса может стать сочетание иммиграционной реформы и титанических усилий по строительству по всей стране.

Но Пол Кершоу, профессор государственной политики Университета Британской Колумбии и основатель группы по защите доступности Сжатие поколенийговорит, что акцент на увеличении предложения жилья затеняет проблему, которую политики вряд ли будут решать.

А именно, что мы, как страна, стали зависимы от постоянно растущих цен на жилье, в основном потому, что мы привыкли рассматривать наши дома как финансовые активы.

«Есть несколько вещей, которые нам нужно сделать [to reduce prices]и увеличение предложения — один из них», — сказал Кершоу. объявления о финансировании строительных проектов являются «способом организовать нашу заботу о жилищной системе так, чтобы нам не приходилось… смотреть в зеркало — особенно домовладельцам, которые были домовладельцами в течение длительного времени — и говорить: «Как мы запутались?»

Он сказал, что нынешняя система стимулирует извлечение прибыли от недвижимости, а не отдает приоритет тому, чтобы каждый имел доступ к доступному жилью.

«Нам нужна ясность относительно того, чего мы хотим от жилья», — сказал Кершоу. «И это должно начинаться со слов: «Мы не хотим, чтобы цены больше росли».

Спекулятивный эффект

Траектория цен на жилье хорошо известна большинству канадцев. По данным Канадской ассоциации недвижимости, средний дом в январе 2005 года продавался за 241 000 долларов. К февралю 2022 года он увеличился более чем в три раза, а в феврале 2024 года несколько снизился до 719 400 долларов.

В пятницу Royal LePage опубликовала прогноз, согласно которому совокупная цена дома в Канаде вырастет на девять процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в четвертом квартале этого года.

Между тем, доходы в Канаде значительно отстают от расходов на жилье, так что затраты на владение средним домом составляют более 60 процентов среднего дохода домохозяйства. согласно недавнему сообщению РБК.

На первый взгляд, нехватка доступного жилья кажется проблемой предложения — просто постройте больше, чтобы удовлетворить спрос, и цены снизятся.

Но отчасти проблема заключается в источнике этого спроса: все чаще это инвесторы.

Банк Канады обнаружил, что на долю инвесторов пришлось 30 процентов покупок жилья за первые три месяца 2023 года. Это больше, чем 28 процентов за тот же период 2022 года и 22 процента за тот же период 2020 года.

В этом отчете также было обнаружено, что процент людей, впервые покупающих жилье, снизился до 43 процентов в первом квартале 2023 года с 48 процентов за те же три месяца в 2020 году.

«Последние 10 лет происходит то, что доля домов, покупаемых впервые, снижается, а их доля рынка в значительной степени перешла к инвесторам», – сказал Джон Пасалис, президент базирующейся в Торонто компании Realosophy Realty.

Согласно определению Банка Канады, инвестор — это покупатель, который взял ипотечный кредит на покупку недвижимости, сохраняя при этом ипотечный кредит на другой дом.

Центральный банк заявил, что «во время жилищного бума больший спрос со стороны инвесторов может усилить давление на торгах и усилить рост цен».

Кто инвестирует?

В начале пандемии COVID-19 мы наблюдали рост числа людей, покупающих вторую недвижимость.

Роберт Хог, помощник главного экономиста RBC, говорит, что сочетание низких процентных ставок в то время и большого количества людей, имеющих большие сбережения, «поощряло спекулятивную активность».

Однако он не считает нынешние высокие цены «только проблемой спекулятивной деятельности».

В качестве основных движущих сил спекуляций недвижимостью часто выделяются те, кто торгует недвижимостью, и иностранные покупатели, а в различных юрисдикциях Канады приняты законы, нейтрализующие подобные инвестиции.

Но Пасалис сказал, что такие покупатели не оказывают большого влияния на цены. Внутренние инвесторы на рынке малоэтажного жилья оказывают гораздо большее влияние.

По его словам, они обычно делятся на две категории: те, кто покупает недвижимость напрямую у застройщиков, и те, кто переезжает, но решает остаться в своем первом доме.

«Если они увеличивают площадь или переезжают из провинции или страны, первый вопрос, который мы получаем, звучит так: «Можем ли мы оставить наш нынешний дом в аренду?», — говорит Пасалис.

«Они не похожи на активных инвесторов. Они просто смотрят на рынок, на то, как быстро растут цены на жилье. Все рассматривают жилье как достойную инвестицию, поэтому у всех возникает мысль: почему я должен его продавать? “

Это одна из причин, по которой для новичков меньше предложения жилья.

Историческая проблема

Покупка дома имеет ряд преимуществ. Это дает многим людям чувство выполненного долга и уверенность в том, что их нельзя выселить. Это также позволяет им накопить собственный капитал, который может помочь в финансировании ремонта, переезда в другое место жительства и даже выхода на пенсию.

Многие семьи передают недвижимость последующим поколениям, что также делает владение домом своего рода эмоциональной инвестицией.

Более высокие цены помогают существующим домовладельцам использовать больше собственного капитала и получать большую прибыль, если и когда они решат продать.

Правительства также заинтересованы в высокой стоимости недвижимости, поскольку она приводит к увеличению налоговых поступлений, говорит Диана Мок, доцент кафедры недвижимости Школы бизнеса и экономики Ланга при Университете Гвельфа на юге Онтарио.

Более того, по данным Статистического управления Канады, недвижимость вносит наибольший вклад в ВВП Канады.

«Рынок жилья охватывает очень большое разнообразие секторов — подумайте о риэлторах, подумайте о юристах, подумайте о строительстве», — сказал Мок. Это не просто «все покупки и продажи, но и весь труд, который вносит вклад в экономику».

Хотя премьер-министр Джастин Трюдо публично выразил сожаление по поводу высоких цен, Хог сказал, что не может себе представить «какое-либо правительство, которое вмешалось бы в снижение цен на жилье в качестве цели. Я не думаю, что это было бы победителем с политической точки зрения».

Цена вне

Наама Блондер, архитектор и градостроитель из базирующейся в Торонто фирмы Smart Density, говорит, что отчасти проблема заключается в одержимости общества идеей домовладения.

«Я думаю, что многие канадцы думают, что когда мы говорим о кризисе доступности, мы говорим об их способности владеть домом с задним двором.

«Для них: «Мы лишены возможности владеть домом, поэтому у нас есть кризис доступности, который нам нужно решить». У меня для вас новости… то, что сработало для наших родителей, не будет моделью для нас», — сказал Блондер.

«У нас нет политиков, которые были бы достаточно смелы, чтобы сказать: «Арендовать — это более чем нормально»».

Предстоящий во вторник федеральный бюджет, несомненно, будет содержать ряд мер по решению проблемы нехватки жилья. Недавние объявления о финансировании отреагировали на желание увеличить арендное жилье, но масштабы потребности устрашают.

В отчете за 2024 год Канадская ипотечная и жилищная корпорация заявила, что, несмотря на рекордное количество проектов, начатых в период с 2021 по 2023 год, «это увеличение не удовлетворит растущий спрос. В результате рынки аренды останутся напряженными, особенно в более дорогих районах Канады». Канада.”

Пасалис сказал, что, несмотря на все трудности с ценами на жилье, он не видит политической воли, которая могла бы обуздать инвесторов. И он скептически относится к недавно объявленным федеральным правительством финансовым стимулам, призванным помочь начинающим покупателям выйти на рынок.

По его словам, затягивание молодых людей в долги «не является способом сделать жилье более доступным».

Кершоу из Generation Squeeze говорит, что требуется более широкое «налоговое изменение». Он выступает за ежегодный налог на «жилищное богатство», предназначенный для владельцев самых ценных 10 процентов домов в Канаде, как один из способов снизить цены на жилье, а также привлечь средства для инвестиций в доступное жилье.

«То, что начало происходить в Британской Колумбии и распространилось по всей стране, заключается в том, что мы были не просто удовлетворены погашением ипотеки для создания собственного капитала. Мы такие: «Знаете что? Я хочу, чтобы цена на этот дом выросла вдвое, втрое, вчетверо». ‘”

Когда существующие домовладельцы хотят, чтобы цены росли быстрее, чем доходы в местной экономике, «это тот момент, когда вы хотите получить неожиданную прибыль для тех, кто сейчас является собственником, что произойдет, по математическому определению, за счет доступности для тех, кто последует за ней», сказал Кершоу. .

«Вот в какую беду мы попали. И если мы не сможем вести этот разговор, мы никогда не решим кризис доступности жилья».