На Пятой авеню покупатели элитной недвижимости снимают торговую недвижимость

Бум расходов выглядит как настоящий поход по магазинам для 1 процента из 1 процента: 250 миллионов долларов у Rolex, столько же у Tiffany & Company и 50 миллионов долларов у Cartier, а у Chanel ограничены относительно скромные 12 миллионов долларов.

Однако покупательский разгул не включает в себя украшения или сумки. Цифры в долларах представляют собой инвестиции, которые ведущие бренды сделали с 2020 года на Пятой авеню в Нью-Йорке, поскольку торговая улица в мире переживает волну крупных обновлений розничной торговли. открытие магазинов и сделок с недвижимостью. Розничная торговля, особенно сектор предметов роскоши, не только оправилась от кризиса. пандемия и угроза со стороны электронной коммерции, но приступает к одной из самых сложных и дорогостоящих экспансий за последнее время, что является облегчением для игроков в сфере недвижимости, которые готовились к ее упадку.

«Я никогда не видел такого низкого количества вакансий на Пятой авеню», — сказал Роберт Сигел, генеральный директор Metropole Realty Advisors, девелоперской, брокерской и строительной фирмы, владеющей недвижимостью на Пятой авеню.

Обзор трансформации самого известного торгового коридора Манхэттена: Rolex строит свой самый большой магазин за всю историю, который будет частично служить музеем ее часов, в рамках полной реконструкции здания своей штаб-квартиры на Пятой авеню, 655; Chanel, которая уже давно присутствует на 57-й Восточной улице между Пятой улицей и Мэдисоном, также арендовала свое первое помещение на самой Пятой улице; В том же квартале Louis Vuitton сносит два здания, чтобы создать одно тщательно продуманное здание для своего флагманского магазина и штаб-квартиры.

Сигел убежден, что это демонстрирует устойчивость сектора и недвижимости, которая его поддерживает.

«Дорога в ад вымощена брендами, которые верят, что роскошь умрет», — сказал он.

Отчеты показывают, что объем продаж предметов роскоши в 2022 году едва достигнет 70 миллиардов долларов, а в этом году прогнозируется скачок до 75 миллиардов долларов, согласно данным JLL.

Рост продаж соответствует увеличению количества новых договоров аренды. Согласно отчету JLL о роскоши, опубликованному в сентябре, в прошлом году ритейлеры предметов роскоши заключили договоры аренды на 650 000 квадратных футов, в которых расширение магазинов названо ключевым фактором роста. Просто стало больше мест для покупок.

Три крупнейших конгломерата — LVMH (Louis Vuitton, Dior и Tiffany), Kering Group (Gucci, Balenciaga, Bottega Veneta и Saint Laurent) и Richemont (Cartier, Van Cleef & Arpels и Montblanc) — сами по себе открыли 304 новых магазина по всей стране в 2022.

Эти темпы привели к тому, что вакантные места в сфере розничной торговли предметами роскоши в стране снизились до 4,2%, а новые предложения оказались на рекордно низком уровне.

Почти половина люксовых брендов все еще имеют планы расширения.

Вдобавить ценность

«Самая ценная недвижимость там [can be found] на этих улицах, и эти улицы полны», — сказал Джей Лухс из Ньюмарка, который десятилетиями занимался элитной недвижимостью.

«Очень трудно сказать кому-то, что на Родео-Драйв буквально ничего нет», — сказал он. «Одно место появится через два года, другое — через три».

Вернувшись на Пятую авеню, арендная плата превысила В конце прошлого года цена за квадратный фут составляла 2000 долларов, а с тех пор эта цифра превысила 2500 долларов, помогая улице сохранить свой титул самого дорогого торгового района.

Продажи недвижимости были редкими и редкими. Сигел сказал, что никто не перешел из рук в руки элитных восьми кварталов от собора Святого Патрика до Apple Store.

Но, по словам Сигела, аренда соседних домов показывает, насколько сильно подорожание прокатилось по всему району и повысило арендную плату. Недавно отреставрированная офисная башня 550 Madison стоит более 200 долларов за квадратный фут за верхние этажи и заключила одни из самых крупных договоров аренды в этом году, в то время как новый блестящий 425 Park открылся на 85% сданных в аренду.

Бig магазин тратителей бкирпичный

В нестабильной экономике розничная торговля предметами роскоши подняла волну новых амбициозных покупателей на новые высоты, говорит Анджи Соланки, национальный директор по розничной торговле Colliers. Стать более доступным для общественности означает охватить большую аудиторию. Но взрывной рост наблюдается именно у брендов, ориентированных на самых богатых потребителей. К 2028 году продажи предметов роскоши должны превысить 83 миллиарда долларов.

Другими словами, «богатство где-то рядом», — сказал Девин Кляйн из JLL Los Angeles.

Не всегда было ясно, что богатство будет способствовать укреплению физического состояния. Всего несколько лет назад розничной торговле был написан некролог, поскольку электронная коммерция обещала заменить личные расходы, а магазины стали выглядеть как реликвии.

По словам Рона Терстона, консультанта по розничной торговле и соучредителя платформы по найму OSSY, к 2019 году соотношение личных покупок и онлайн-покупок составило примерно 80 к 20. Многие опасались, что пандемия с ее блокировками и пустыми центрами города увеличит это число до 50-50.

Этот страх оказался преждевременным. Перебои в цепочке поставок и задержки в доставке усложнили онлайн-поставки и заставили людей возвращаться в магазины. По словам Терстона, низкие запасы стимулировали спрос на предметы роскоши среди потребителей, запертых взаперти. Доля электронной коммерции в розничной торговле в течение последних нескольких лет оставалась на уровне около 15%, в то время как общие продажи после пандемии резко выросли: по данным Colliers, розничные продажи выросли на 6% в 2020 году, на 15% в 2021 году и на 6,2% в 2022 году. .

«Люди любят общаться и делать покупки. Это человеческая природа».
Роберт Сигел, Метрополис

Бренды, ориентированные непосредственно на потребителя, такие как Warby Parker, которые воспользовались волной доступной онлайн-рекламы для привлечения новых клиентов, обнаружили, что отдача снижается по мере роста затрат, а законы о конфиденциальности и рекламе затрудняют конверсию, и они тоже решили увеличить количество своих магазинов.

«Они наблюдают за потребителем и пока не видят падения расходов», — сказал Уолтер Вальфельдт, управляющий директор розничных корпоративных услуг JLL, о брендах и планах их расширения. «Я думаю, что все немного нервничают, но не настолько, чтобы остановиться».

Несмотря на инфляцию и опасения по поводу экономической неопределенности, страна была настроена пустить пыль в глаза. Согласно октябрьскому отчету Федеральной резервной системы, средний чистый доход домохозяйства в стране впервые превысил 1 миллион долларов, поскольку примерно 16 миллионов семей оказались на сумму как минимум столько же, по сравнению с чуть менее 10 миллионами в 2019 году. Все молодые и молодые покупатели покупают предметы роскоши. По данным GlobalData, американцы с семейным доходом менее 50 000 долларов составляют чуть более четверти постоянных потребителей предметов роскоши.

Национальный бум произошел без восстановления китайского и японского туризма, что в конечном итоге могло бы увеличить покупательную способность, способствуя дальнейшему расширению.

«Люди любят общаться и делать покупки», — сказал Сигел. «Это человеческая природа. А люксовым брендам просто необходимо такое присутствие».

Фиф-авеню и за ее пределами

JLL обнаружила, что более половины новых магазинов, открытых в прошлом году, пришлось на Нью-Йорк или Лос-Анджелес.

Tiffany потратила 250 миллионов долларов на реконструкцию под руководством Питера Марино своего флагмана площадью 100 000 квадратных футов на Пятой авеню и Восточной 57-й улице, который вновь открылся в апреле. На момент последнего открытия в 2019 году это место приносило 10% выручки компании.

Модернизация культового особняка Cartier в 2022 году была направлена ​​на создание более «веселого, менее коммерческого» пространства, сказала генеральный директор Мерседес Абрамо, имея в виду грандиозный ремонт жилого дома с гламурной обивкой и увеличенными окнами.

Первый магазин Chanel на Пятой улице, который откроется в следующем году на первом этаже роскошного отеля Aman, разместит свою линию изысканных ювелирных изделий на площади 7000 квадратных футов. А модернизация Rolex стоимостью 250 миллионов долларов в доме 665 Fifth, где предыдущее здание было снесено, приведет к появлению офисов и выставочного зала, спроектированных Дэвидом Чипперфилдом. Помимо музея бренда, здесь будет фасад из стеклянных панелей от пола до потолка и множество открытых террас.

Но бренды также осмотрели более широкий спектр мест, следуя за покупателями в Sun Belt во время пандемии. После Нью-Йорка и Лос-Анджелеса наиболее популярными локациями стали Майами, Атланта и Лас-Вегас, где аренда элитных магазинов в прошлом году выросла на 4,5%, 6,9% и 8,3% соответственно. Новые центры богатства появляются повсюду: от Нэшвилла и Остина до Далласа и Шарлотты, Боулдера и Бойсе, штат Айдахо.

«Роскошь начинает перемещаться в сегмент нижнего рынка», — сказал Р. Дж. Хоттови, руководитель отдела аналитических исследований в компании по обработке данных Placer.ai. «В прошлом эти меньшие рынки никогда бы не рассматривались».

Роскошь также распространяется и в крупных мегаполисах.

В Нью-Йорке Hermès и Gucci перепрыгнули Ист-Ривер и приземлились в Вильямсбурге, получив доступ к потребителям более высокого класса и арендной плате ниже, чем в Сохо. Новое помещение Chanel на Северной 6-й улице, где арендная плата составляет 400 долларов за квадратный фут или больше, открылось этой осенью временной закусочной, предлагающей ароматы вместо домашнего картофеля фри.

Пожалуй, самое поразительное то, что роскошь перемещается в торговые центры. Расположение торговых центров По данным JLL, в прошлом году на их долю пришлось 38% роста числа новых магазинов. Во многих случаях пустые оболочки бывших гигантов розничной торговли, таких как Sears, превращаются в миниатюрные роскошные кварталы в торговых центрах с подходящей демографией.

Лос-Анджелес, где арендная плата в этом году вернулась к допандемическому максимуму, является примером этого подъема и снижения.

По словам Лухса, на Родео Драйв бренды и магазины увеличивают свое присутствие: «громкие имена ищут более крупные и экспериментальные открытия». Магазины часто удваивают фасад, надстраивают вторые этажи или даже покупают собственные здания. В марте LVMH заплатила 3000 долларов за квадратный фут небольшого здания на Беверли-Драйв, что в три раза превышает средний показатель по рынку. Dior снес свой магазин и заменит его трехэтажным Домом Dior площадью 50 000 квадратных футов. По словам Лухса, распространение волны расширения на Canon и Беверли, соседние улицы от Родео, знаменует собой первый случай за 15 лет.

Роскошный перелив обрел новый дом в элитные торговые центры. Gucci открылся в Grove, а исполнительный директор LVMH Бернар Арно реконструировал South Bay Galleria через группу прямых инвестиций компании L. Catterton. Breitling, Coach и Missoni выбрали South Coast Plaza в округе Ориндж, а торговый центр Westfield Topanga Mall построил роскошное крыло, примыкающее к аванпосту Hermès площадью 7500 квадратных футов.

Мвырубили?

Инфляция и неопределенность снизили покупательную способность многих, особенно амбициозных наборов, продажи которых достигли недавних рекордов.

«Большая часть люксового бизнеса — это разовые покупки», — говорят люди, у которых «нет шкафа, полного Gucci», — сказал Терстон.

Эта группа представляет собой риск возрождения розничной торговли, сказал он, а также на активно развивающийся сектор недвижимости, стоящий за ним. То же самое происходит и с совокупной задолженностью страны по кредитным картам в триллион долларов, что является рекордом.

«Если потребитель почувствует, что его доход находится под угрозой, он отступит», — сказал Барри Скардина из Cushman & Wakefield. — Но сейчас они этого не видят.