Не приближается ли Дублин к краху, подобному кризису 2008 года, из-за резкого роста количества вакантных площадей? – Ирландские Таймс

Центр столицы увешан табличками «сдаются офисы». Поток сообщений о том, что рынок офисной недвижимости находится в кризисе режим коррекции. Исторически понятный скептицизм и страх перед сектором недвижимости в целом. Если сложить все это вместе, вас наверняка простят, если за последние недели при чтении бизнес-страниц уровень вашего беспокойства повысился.

Агент по коммерческой недвижимости HWBC — последний игрок отрасли, забивший тревогу на этой неделе.предупреждение о том, что «коктейль» проблем привел к резкому увеличению числа вакантных офисов в первом полугодии.

Итак, движется ли Дублин к падению стоимости недвижимости, как в 2008 году? Неужели в разгар жилищного кризиса мы обречены подвергаться насмешкам со стороны офисных зданий-призраков, таких как поместья-призраки прошлой эпохи, как симптомов лопнувшего спекулятивного пузыря?

Какая разница за год. На протяжении 2022 года картина, представленная публике в различных рыночных отчетах исследовательского отдела агентов по коммерческой недвижимости, была счастливой. Рекордный уровень инвестиций после Covid-19 в первой половине года в сочетании с резким ростом спроса на помещения привел к резкому увеличению занятости в офисах, а новые, более качественные помещения в центре Дублина стали предметом особого внимания потенциальных клиентов. арендаторы.

Общие арендные ставки были стабильными, а объем вакантных офисных площадей упал с пиков пандемии. По мнению прогнозистов, хотя спрос на старое и пригородное жилье несколько снизился, были основания полагать, что 2023 год станет еще одним годом сильного роста и повышения арендной платы. «Хотя ослабление спроса ожидается в начале следующего года до тех пор, пока инфляция не снизится», — говорится в декабрьском отчете Savills Ireland, — «основная база спроса… остается устойчивой и будет поддерживать уровни поглощения в 2023 году». .

Однако назревали проблемы. В последние три месяца 2022 года глобальный технологический спад начал ощущаться, поскольку некоторые из гигантов Silicon Docks, такие как Meta, Twitter и Stripe среди других – также среди крупных работодателей в центре города – объявляли о сокращении рабочих мест. порезы. Некоторые признаки проявились даже раньше. Как The Irish Times подчеркнула в августе 2022 г.Решение платформы социальных сетей TikTok выйти из переговоров по аренде 16 443 кв. м (177 000 кв. футов) площадей в элитном офисном комплексе в доках Дублина стало «тревожным предзнаменованием» того, что должно было произойти.

[ Una Mullally: It looks like a commercial property crash is looming for Dublin ]

Сокращение штата технологических компаний и другие факторы, в том числе сохраняющаяся популярность удаленной работы, «затянули» офисный рынок в 2023 году, как заявил в июле BNP Paribas Real Estate Ireland. В своем отчете на этой неделе HWBC стало последним агентством, забившим тревогу. Площадь офисных помещений упала с 87 839 кв. м (945 500 кв. футов) в первой половине 2023 года до всего лишь 62 988 кв. м (678 000 кв. футов) в этом году, в то время как средний размер сделки упал до 696 кв. м (7 500 кв. футов). Несмотря на более чем 46 451 кв. м (500 000 кв. футов) зарезервированных площадей, по прогнозам, в течение всего года будет трудно достичь 139 354 кв. м (1,5 млн кв. футов) по сравнению с 215 302 кв. м (2,32 млн кв. футов) в 2022 году. и в среднем за 10 лет — 238 732 кв. м (2,57 млн ​​кв. футов).

По некоторым оценкам, доля вакантных площадей выросла до 14,4 процента и может достичь 17 процентов в этом году. Проще говоря, существует избыточное предложение офисных площадей по сравнению с требованиями к площадям, которые в настоящее время испытывают работодатели в центре Дублина, и ситуация, вероятно, ухудшится, поскольку в этом году на рынок будет поставлено еще больше объектов, находящихся в разработке.

Все это звучит очень знакомо. Однако нынешняя ситуация очень мало похожа на ситуацию 2008 года и, по крайней мере, по мнению некоторых экспертов, она может оказаться относительно недолговечной.

«Я не известен как оптимист», — говорит Джон Маккартни, директор по исследованиям BNP Paribas Real Estate Ireland. «В этом отношении я на самом деле весьма оптимистичен».

Так почему же позитивный прогноз? По мнению Маккартни, есть две веские причины: спрос и предложение.

Что касается предложения, то «навес» – относительный переизбыток площадей по сравнению с требованиями работодателей – явно ограничен, особенно по сравнению с кризисом. «На рынке площадью около 4,5 млн кв. м, вероятно, есть 400 000 кв. м, или примерно столько, что превышает естественный для рынка объем», — объясняет он. «Сравните это с тем, что я видел в 2008 году, когда я смотрел на трубопровод поставок, он составлял от 600 000 до 2,5 миллионов квадратных метров постоянных фондов, а экономика рухнула, что привело к повышению уровня вакантных площадей до 24 процентов».

Другим ключевым фактором предложения в этом уравнении является то, что после следующего года поток новых проектов офисных зданий, вступающих в эксплуатацию, довольно невелик и достигнет своего пика позже в этом году. «Это действительно отражает банковские условия», — говорит Маккартни. Поскольку процентные ставки выросли за последние 12 месяцев, компаниям, занимающимся недвижимостью – и предприятиям всех видов – стало все труднее обеспечить финансирование. «Таким образом, объем капитала, доступного для спекулятивного строительства офисов, был очень ограниченным», — объясняет Маккартни. «Даже если бы у разработчиков был инстинкт поторопиться и заняться разработкой, финансовой среды просто не было, чтобы поддержать это».

[ Remote work and tech slowdown ‘drag’ on Dublin office market ]

Что касается спроса, то есть две ключевые переменные, одна из которых — будущее удаленной работы.

Гибридная работа никуда не денется, хотят этого некоторые работодатели или нет. Единственный вопрос, похоже, в том, насколько и здесь мнения разделились. Данные Евростата и BNP показывают, что наибольший толчок к удаленной работе в Европейском Союзе наблюдался в Ирландии в период с 2019 по 2022 год. с 2019 по прошлый год этот показатель подскочил на 18 процентных пунктов до 25 процентов. Различные опросы показали, что ирландские офисные работники предпочитают сохранять некоторые элементы договоренностей, которые они заключили со своими работодателями во время пандемии.

Но хотя дни поездок в офис пять дней в неделю под дождем, градом или солнечной погодой, вероятно, прошли путь офисного факса, есть основания полагать, что офисные работники будут проводить больше времени в своих кабинетах, чем сейчас. Во-первых, крупные работодатели по всему миру все больше и больше разочаровываются в низкой посещаемости и активизируют свои попытки вернуться к тому, что раньше считалось нормой. В мире технологий такие компании, как Salesforce, предлагают своего рода пряник, обещая жертвовать 10 долларов на благотворительность в день от имени любого сотрудника, который приходит в офис, сообщила в июне газета New York Times. Другие – например, Meta, материнская компания Facebook, которая, как сообщается, сообщает работникам, что им грозит увольнение, если они не будут соблюдать минимальные требования к посещаемости – предлагают палку.

Отчаянный? Может быть. Контрпродуктивно? Вполне возможно, согласно исследованию EY, показывающему прямую корреляцию между вынужденным возвращением в офисы в США и снижением производительности. Но на многих корпоративных предприятиях работодатели усложняют отказ. Несомненно, между боссами и работниками будет некоторый спор по поводу будущих договоренностей. Но вполне разумно представить себе мир, в котором сотрудники, которые сейчас работают в офисе один или два дня в неделю, в ближайшем будущем будут проводить больше времени на рабочем месте.

Другим фактором спроса, и при этом важным, является ирландская экономика в целом. В 1990-х годах офисы в Дублине и других городах переходили от сотовой модели, в которой у каждого было свое закрытое помещение или даже отдельный офис, к модели более открытой планировки.

«Если вы можете в это поверить, по этому поводу велась целая дискуссия», — говорит Маккартни. «Соотношение офисных площадей на одного сотрудника в то время, в 1970-е, 1980-е и начало 1990-х годов, вероятно, составляло около 13 квадратных метров на человека. Когда мы начали использовать офисы открытой планировки, соотношение упало, потому что, когда вам не нужно строить так много стен, вы можете втиснуть больше людей в ту же площадь офиса, и соотношение упало до 10 кв. м, что было своего рода достаточно надежен за последние 20 или 25 лет».

Дебаты заключались в том, уменьшит ли это новое развитие спрос на офисы, «и это так, при прочих равных условиях», говорит он. «Но все упустили из виду более важную вещь: ирландская экономика превратилась в машину рабочих мест, а рост рабочих мест полностью перевесил любой негативный эффект от сокращения пространства».

Перенесемся в 2023 год, и ирландская машина рабочих мест снова начнет штамповать товары. И, естественно, большее количество рабочих мест означает большую потребность в площадях для корпораций. Ожидается, что, несмотря на глобальные препятствия, экономика – измеряемая валовым внутренним продуктом (ВВП) – снова будет расти в этом и следующем году, хотя и более медленными темпами, чем предполагалось ранее. В своем последнем ежеквартальном экономическом комментарии Институт экономических и социальных исследований (ESRI) урезал свой главный прогноз роста на фоне резкого спада в мировом фармацевтическом секторе, который повлиял на экспорт крупных транснациональных корпораций, имеющих операционную базу.

[ Kenneth Rouse of BNP Paribas: Something has to give to kickstart stalled Dublin office market ]

Но ВВП Ирландии, как нам неоднократно напоминали международные комментаторы, является самым ненадежным рассказчиком в экономике. Более значимым показателем состояния национальной экономики является модифицированный внутренний спрос (MDD), показатель, который пытается устранить искажающий эффект крупных иностранных корпораций, фиксирующих свою прибыль в Ирландии. Согласно этому показателю, отечественная экономика продолжает расти «активно», заявил ESRI в июне, и, по прогнозам, ее рост составит 3,5 процента в этом году и 4 процента в 2024 году. Следовательно, сейчас мы находимся «за пределами» полной занятости. как заявил на этой неделе Ирландский налогово-бюджетный консультативный совет, в ряде ключевых секторов преобладает нехватка рабочей силы.

Конечно, за этими цифрами скрываются всевозможные проблемы в экономике, включая рост неравенства, материальные лишения и снижение доходов беднейших слоев ирландского общества, как подчеркнула ESRI в резком отчете на этой неделе. Но если взглянуть с высоты птичьего полета, можно предположить, что, за исключением каких-либо крупных глобальных потрясений – которые, конечно же, не выходят за рамки в нынешних условиях – ирландская экономика остается готовой к расширению и продолжит создавать рабочие места в следующем году.

Объедините эти факторы – замедление темпов строительства новых офисов и относительно высокий спрос – и, безусловно, кажется, что на рынке Дублина существует прочная почва, говорит Маккартни, и офисы в центре города, которые сейчас пустуют, не будут оставаться таковыми долго. «Вот почему я думаю, что у нас сложилась довольно благоприятная ситуация».

Некоторые крупные работодатели уже смотрят на рынок более долгосрочно. После пандемии гиганты профессиональных услуг EY и KPMG начали поиск новых офисов в столице, где разместились бы их армии консультантов и бухгалтеров. Компания EY, в которой работают 4500 человек в Ирландии, в последнее время находится в режиме расширения и в апреле заявила, что находится «на пути» к заполнению 900 новых вакансий, о которых было объявлено в ноябре прошлого года, с целью увеличения численности персонала до 5100 человек. Предполагается, что это послужило причиной решения EY до истечения срока аренды на Харкорт-стрит в 2027 году. Тем временем Hibernia Real Estate Group находится в процессе сдачи нового офисного комплекса для KPMG, в котором разместятся более 3000 ее сотрудников из 2026 г. Представители отрасли считают, что оба шага являются сильным вотумом доверия в долгосрочных перспективах Дублина.

Но что-то приходится отдавать, пока сохраняется дисбаланс между спросом и предложением. Арендная плата, как бы вы ее ни оценивали, должна будет снизиться, чтобы существующие запасы были поглощены. Хотя арендная плата за старые здания в последние месяцы оказалась под давлением, арендодатели не спешат снижать цены на новые здания с лучшими экологическими и санитарными стандартами. По мнению Маккартни, ситуация почти наверняка изменится. «Это всего лишь цикл», — говорит он. «Они приходят и уходят, некоторые люди теряют деньги, а некоторые теряют работу, но серьезного цикла не будет».