Новое мнение Апелляционного суда штата Вирджиния относительно ключевых требований для доказательства и опровержения существования сервитута по давности | Кауфман и Канолес

Вчера Апелляционный суд Вирджинии рассмотрел ключевые требования, чтобы доказать и опровергнуть существование сервитута по давности в Боксли против Краузазапись №0183-23-3, в наличии здесь. В частности, Апелляционный суд подтвердил (и слегка поставил под сомнение) давнее правило Верховного суда Вирджинии, согласно которому одни только косвенные доказательства не могут быть использованы для преодоления презумпции того, что открытое и непрерывное использование полосы отвода осуществлялось без разрешения.

Боксли и Краузы владели прилегающими участками земли в округе Хайленд. Чтобы добраться до собственности Краузов с общественной автомагистрали, Краузам пришлось свернуть с дороги, а затем на «Ястреб-Трейл». Hawk Trail пересекает два объекта: собственность Snow (не является предметом рассмотрения в данной апелляции) и собственность Boxley.

В 2020 году, после смерти предыдущего владельца участка Боксли, Боксли установил новый замок на ворота на Хоук-Трейл и не предоставил Краузам ключ. Краузы подали иск против Боксли, требуя вынесения декларативного решения, устанавливающего предписывающий сервитут через Ястребиную тропу, а также судебный запрет на снос ворот. После судебного разбирательства суд первой инстанции вынес решение в пользу Краузов и постановил снести ворота.

«Истец предписывающего сервитута. . . должен доказать четкими и убедительными доказательствами, что «использование истцом [property] рассматриваемый вопрос был неблагоприятным, в соответствии с претензией на право, исключительным, непрерывным, непрерывным, с ведома и согласия владельца земли, по которой он проходит, и что использование продолжалось в течение как минимум 20 лет». . в 3 (цитирую Амстутц против Everett Jones Lumber Corp.268 В. 551, 559 (2004)).

В апелляции Боксли утверждал, что (1) Краузам не удалось доказать «непрерывный и непрерывный» элемент, поскольку предшественник Боксли установил ворота в 1995 году; и, во-вторых, Краузам не удалось доказать, что их использование было враждебным, поскольку предшественник Боксли дал Краузам разрешение использовать Ястребиную тропу, предоставив им ключ от ворот.

Суд первой инстанции и апелляционный суд отклонили оба довода. Во-первых, Суд постановил, что «[f]или чтобы использование было непрерывным, оно не обязательно должно быть «ежедневным, еженедельным или даже ежемесячным». at3-4 (цитирую Уорд против Харпера, 234 В. 68, 72 (1987)). Вместо этого «использование должно быть такой частотой и непрерывностью, чтобы разумное уведомление землевладельца что [such a] против него осуществляется право». Идентификатор. в 4 (цитата опущена) (выделено нами). Установка незапертых ворот не прерывала использование.

Во-вторых, Суд постановил, что «[t]Заявителю не нужно выражать враждебное намерение». Идентификатор. в пункте 5. «Фактическое занятие, использование и улучшение собственности истцом, как если бы он фактически был владельцем, представляет собой поведение, которое может доказать притязание на право». Идентификатор. (цитаты опущены). Хотя разрешение сводит на нет враждебность, если использование истцом «было открытым, видимым и непрерывным в течение требуемого срока давности, заявитель имеет право на презумпция что использование возникло неблагоприятно или на основании претензии на право». Идентификатор. (цитаты опущены) (выделено нами). Как только презумпция возникает, бремя ее опровержения переходит на собственника сервитутного имущества, но «собственник сервитутного имущества не может опровергнуть эту презумпцию, полагаясь исключительно на косвенные доказательства». Идентификатор. (цитируя Кози против Ланигана, 208 Va. 587, 593 (1968)) (выделено автором). Отправка ключа от незапертых ворот была всего лишь косвенным доказательством разрешения, недостаточным для преодоления презумпции враждебности.

В сноске Суд отметил: «Не сразу понятно, почему косвенных доказательств недостаточно, чтобы опровергнуть презумпцию неправомерного использования в контексте предписывающего сервитута. . . . Тем не менее, этот суд связан четким прецедентом, установленным нашим Верховным судом, и мы не можем отклоняться от правила, четко установленного в Кози и Хорн». Возможно, этот вопрос сделает его особенно созревшим для рассмотрения в Верховном суде Вирджинии. Следите за обновлениями.

Помните: вам нужно нечто большее, чем просто косвенные доказательства, чтобы опровергнуть презумпцию неправомерного использования в контексте предписывающего сервитута, а фактические выводы трудно отменить в апелляционном порядке.