Новые дома становятся меньше и дешевле, чтобы привлечь тех, кто впервые покупает жилье.

Таунхаусы, в частности, становятся все более популярными: на конец 2023 года на их долю приходится каждый пятый строящийся новый дом, что является рекордным показателем, согласно анализу данных переписи населения, проведенному Национальной ассоциацией жилищно-строительных компаний. Чтобы сократить расходы, компании строят здания меньшего размера и выше, с меньшим количеством окон, шкафов и дверей.

В целом, эта волна нового строительства обещает важный первый шаг к решению проблемы острой нехватки стартового жилья, которая оттесняет на второй план тех, кто впервые покупает жилье, и способствует инфляции.

«Даже дом немного меньшего размера может оказаться на тысячи долларов дешевле — как для строителей, так и для покупателей», — сказал Энди Винклер, директор по жилью и инфраструктуре Центра двухпартийной политики, вашингтонского аналитического центра. «Эта тенденция вызвана тем, насколько недоступным стало жилье с заоблачными ценами, растущими процентными ставками и таким малым количеством домов на продажу».

Никки Чешир начала поиски дома в округе Фредерик, штат Вирджиния, со списка желаний: три спальни, пристроенный гараж и двор для ее собаки. Но она быстро поняла, что ей придется мыслить мельче.

Отдельно стоящие дома, которые она посетила, значительно превышали ее бюджет в 450 000 долларов. Чешир искал шесть недель, дважды был перебит, и в итоге получил недавно построенный таунхаус за 408 000 долларов. Он проверяет все флажки, хотя и в меньшем масштабе — гараж, например, вмещает одну машину, а не две. Но что еще более важно, по ее словам, это доступно.

«Я посмотрел на очень много домов, но многие из них были слишком большими и слишком дорогими», — сказал 29-летний Чешир, работающий в сфере корпоративных коммуникаций. «Тот, который у меня есть — да, он меньше и в нем не все — но его достаточно».

Эта новая тенденция представляет собой разворот по сравнению с началом пандемии, когда американцы искали более просторные жилые помещения. Многие переехали в обширные дома на окраине города, что привело к резкому росту цен на элитное жилье. Дополнительные сбережения во время пандемии в сочетании с минимальными процентными ставками позволили многим семьям впервые купить дома или перейти на более просторную и дорогую недвижимость.

В результате за последние четыре года средние цены на жилье подскочили на целых 28 процентов, почти до 418 000 долларов. В то же время ставки по ипотечным кредитам выросли более чем вдвое, почти до 7 процентов, что немного ниже 23-летнего максимума, достигнутого в ноябре. По данным Goldman Sachs, в совокупности дома в Соединенных Штатах стали менее доступными, чем когда-либо.

Миллениалы нашли способ покупать дома: жизнь с мамой и папой

Нехватка домов, особенно небольших и более доступных домов начального уровня, усугубила проблему. По словам Роберта Дитца, главного экономиста Национальной ассоциации жилищных строителей, в течение многих лет строители концентрировались на более прибыльной недвижимости, при этом строительство концентрировалось на двух крайностях: домах на больших пригородных участках или многоквартирных домах из стали и бетона в городских районах.

Ситуация постепенно начала меняться, поскольку строители жилья сталкиваются с более высокими затратами по займам и растущим спросом на более доступные варианты. В ходе телеконференций некоторые из крупнейших публичных застройщиков жилья в стране заявили, что пересматривают свои планы, чтобы отдать приоритет меньшему и более доступному жилью. DR Horton, крупнейший жилищный строитель страны, в прошлом году продал более 82 000 домов, большинство из которых стоимостью менее 400 000 долларов, причем покупателям впервые. Его линейка теперь начинается примерно с 900 квадратных футов.

«Мы продолжаем переходить… к все большему и большему количеству наших меньших планов этажей, чтобы решить проблемы доступности на рынке», — заявила Джессика Хансен, старший вице-президент по коммуникациям, в ноябрьском отчете о прибылях и убытках.

Даже компания Toll Brothers, известная своей элитной недвижимостью со средней продажной ценой в 1 миллион долларов, переходит к более дешевым вариантам, которые к тому же быстрее строятся. Продажи домов «доступной роскоши» — начиная с 400 000 долларов — выросли более чем вдвое за последний год, превзойдя показатели более дорогой недвижимости.

«Принимая во внимание 75 миллионов миллениалов, мы не собирались ждать, пока им исполнится 40 лет, и они купят дом для переезда», — заявил генеральный директор Дуглас Йерли в декабрьском отчете о прибылях и убытках, добавив, что он ожидает, что дома начального уровня в конечном итоге будут составляют 45 процентов домов, проданных компанией. «Я действительно горжусь тем, как… мы обратились к более состоятельному покупателю, впервые покупавшему недвижимость».

Жилищный кризис является постоянной проблемой для администрации Байдена. В своем обращении к нации президент предложил масштабные меры по поощрению большего количества домовладельцев начального уровня, включая строительство и ремонт 2 миллионов доступных домов и предложение налоговых льгот в размере 9600 долларов США, которые американцы могли бы использовать для ипотеки.

«Я знаю, что стоимость жилья очень важна для вас», — сказал президент Байден. «Инфляция продолжает снижаться, и ставки по ипотеке тоже снизятся. Но я не жду».

Цены на дома начального уровня, которые, по данным Redfin, в прошлом году достигли рекордных 243 000 долларов, быстро выросли после Великой рецессии, когда активность жилищного строительства замедлилась до полной остановки.

По словам Дэрила Фэйрвезера, главного экономиста Redfin, в 2010-х годах в стране появилось меньше домов на одну семью, чем за любое десятилетие с 1960-х годов, что привело к нехватке миллионов домов.

«Очевидно, что домов просто не хватает, чтобы вместить всех», — сказал Орф Дивунги, старший экономист компании Zillow, которая оценивает национальную нехватку как минимум в 4,3 миллиона домов. «Снижение доступности означало, что покупатели переключились на более дешевые дома, включая то, что мы могли бы считать стартовыми домами».

Это идеальный стартовый дом. Но это только в аренду.

Хотя рост цен на элитное жилье в последние месяцы замедлился, дома начального уровня продолжают дорожать, отчасти из-за растущего спроса. В целом, по данным Redfin, стартовые цены на жилье выросли на 2 процента по сравнению с прошлым годом и более чем на 45 процентов по сравнению с 2019 годом.

В то же время стоимость заимствований резко возросла с тех пор, как Федеральная резервная система начала повышать процентные ставки в начале 2022 года, чтобы снизить инфляцию.

В ответ рынок жилья резко замедлился, хотя результаты оказались неравномерными. Самые богатые покупатели, у которых достаточно денег, чтобы вообще избежать заимствований, не испугались роста стоимости заимствований. Но тем, кто находится на нижнем уровне, приходится сокращать свои бюджеты и сокращать свои планы.

В Анахайме, штат Калифорния, впервые покупавшие жилье Анна Колев и ее жених начали поиск жилья в сентябре, и им приходилось пересматривать свои планы каждую неделю или две, поскольку ставки по ипотеке колебались. с целью ежемесячных выплат ниже 25 процентов их зарплаты.

«Нам придется переоценивать каждый раз, когда процентные ставки изменятся или цены начнут расти. Это было типа: «Мы все еще в игре?» Можем ли мы все еще себе это позволить?», — сказал 29-летний инженер-программист. “Мы определенно пришлось умерить наши ожидания относительно того, какой дом мы можем себе позволить».

Ранее в этом году они купили дом с тремя спальнями за 910 000 долларов. По ее словам, его площадь составляет 1550 квадратных футов, что примерно на 200 квадратных футов меньше, чем хотелось бы Колеву, но все, что больше, было непомерно дорогим.

«Мы пошли на компромисс по многим вещам: местоположению, площади, кухне», — сказала она. «Но нам очень повезло, что мы вообще смогли купить».

Острая потребность в большем количестве жилья вынуждает местные органы власти переосмысливать законы о зонировании, требования к размеру земельных участков и другую политику землепользования, часто направленную на то, чтобы не допускать строительства небольших домов в более богатых районах. Портленд, штат Орегон; Остин; Шарлотта; и Сент-Пол, штат Миннесота, недавно внесли изменения, которые позволяют строить до четырех домов на одном участке.

Некоторые сообщества идут еще дальше. Округ Шебойган, штат Висконсин, сотрудничает с местными работодателями, такими как Johnsonville, Kohler и Sargento Foods, чтобы построить 600 домов начального уровня в рамках усилий по привлечению в этот район большего количества передовых производственных рабочих. Округ также предложит помощь в оплате первоначального взноса за новые дома по цене от 230 000 до 250 000 долларов.

Работа? Проверять. Место для жизни? Не так много.

Тем не менее, экономисты в области жилищного строительства предупреждают, что этот всплеск новых домов меньшего размера составляет небольшую часть общего рынка жилья. Новое строительство также имеет тенденцию быть дороже, чем существующие дома, что делает его недоступным для многих, кто впервые покупает жилье.

«Будет трудно решить эту проблему, если на рынке не будет новых домов, и очевидно, что это трудная задача», – сказал Винклер из Двухпартийного политического центра. «Я вообще скептически отношусь к тому, что мы строим достаточное количество настоящих стартовых домов, чтобы восполнить дефицит жилья».

Даже если сдвиг сохранится, потребуются годы устойчивого роста, чтобы построить достаточно домов, чтобы удовлетворить спрос, сказал он. Кроме того, есть еще одна проблема: американцы уже давно привыкли думать, что чем больше, тем лучше, когда дело касается жилья.

«Дома меньшего размера в настоящее время дешевле как для строителей, так и для покупателей, но мне трудно представить, что это становится долгосрочной тенденцией», – сказал он. «Американцы не стали внезапно очарованы маленькими домами. Они просто не могут себе позволить ничего другого».

То, где мы строим дома, помогает объяснить политический раскол в Америке

Три года назад Гэри и Кристен Пауэрс нашли идеальный первый дом для своей семьи: просторное новое здание площадью 2200 квадратных футов в Техас-Сити, штат Техас, с двумя основными апартаментами, в том числе одним для стареющей матери Кристен. Затем, прежде чем они смогли его закрепить, цены на древесину взлетели, в результате чего цена дома выросла с 287 000 до 340 000 долларов, что значительно превышает их бюджет.

Они начали искать снова — в меньшем масштабе. В прошлом месяце они закрыли дом, который примерно на 25 процентов меньше, с тремя спальнями вместо четырех. И при цене в 273 000 долларов это было в рамках бюджета.

«Это мелочь», — сказал 56-летний Гэри Пауэрс, финансовый директор психиатрической больницы для ЛГБТК. «Самым важным было найти то, что мы могли себе позволить».