Покупатели квартир на этапе строительства сталкиваются с огромными потерями из-за падения цен в Торонто

Покупатели жилья, которые сделали ставку на то, что покупка дома до его постройки поможет им быстро закрепиться на дорогом рынке, теперь узнают, что происходит, когда цены падают.

Все большее число канадцев, особенно на рынках кондоминиумов, таких как Торонто, на собственном горьком опыте усвоило, что, когда стоимость недвижимости падает, застройщики и кредиторы не желают мириться с потерями без боя.

Витор Алмейда лично сталкивается с этой реальностью. Плотник с опытом работы агентом по недвижимости, он более пяти лет назад согласился купить строящуюся квартиру в Воэне, Онтарио, за 675 000 долларов. Он вложил около 20 процентов, но финансирование не будет полностью подтверждено до тех пор, пока объект не будет почти завершен и сделка не будет закрыта.

Спустя годы оценка оценила квартиру в 590 000 долларов. Это означало, что Алмейда не мог заставить ипотечного поставщика одолжить ему деньги для закрытия сделки, потому что квартира больше не стоила той суммы, которую он согласился заплатить.

«В 2020 году рынок был настолько хорош, что мы бы никогда не подумали. Если бы я знал, что такое могло произойти, я бы не купил квартиру», — сказал Алмейда.

Покупатели должны компенсировать разницу

Средняя цена продажи кондоминиума в районе Большого Торонто снизилась более чем на пять процентов в конце 2025 года по сравнению с годом ранее.

По сравнению с пиком 2022 года цены на квартиры в Торонто упали примерно на 25 процентов.

Для такого покупателя, как Алмейда, возможности ограничены, если он не может найти деньги, чтобы преодолеть разрыв между оценочной стоимостью и согласованной ценой. Застройщик может сохранить свой депозит и любые сборы, уплаченные покупателем, и он может оказаться на крючке дополнительных расходов.

«Они говорят мне, что, очевидно, продадут его дешевле и будут преследовать меня за свои убытки», – сказал Алмейда.

Вариантов не так много, говорят эксперты

Если не будет машины времени, покупателям, оказавшимся на падающем рынке незавершенного строительства, не будет легкого выхода.

Ипотечный брокер Рон Батлер заявил, что не верит, что покупатели в этой ситуации смогут избежать последствий.

«Нет сомнений в том, что застройщик будет преследовать вас через суд и выиграет, потому что вы подписали действующий контракт», — сказал он.

Он сказал, что проблема может достичь пика в 2026 году в Торонто, назвав его «самым большим и проблемным годом», когда ожидается, что будет построено около 28 000 единиц, а разрыв между закупочными ценами и текущей рыночной стоимостью будет увеличиваться.

Попытка найти кого-то, кто возьмет на себя собственность, также не всегда является простым решением. Хотя в социальных сетях появились группы, в которых многие пытаются реализовать покупки, сделанные до начала строительства, с помощью процесса, называемого «переуступка», это не так просто, как найти кого-то другого, кто возьмет на себя ваши потери.

«Вам также необходимо разрешение застройщика при передаче права собственности», — сказала юрист по недвижимости Гатия Манохаран. Она говорит, что только один покупатель успешно передал покупку квартиры на этапе строительства другому покупателю из многих клиентов, которых она видела.

По ее словам, строители также могут взимать плату за одобрение задания в размере от нескольких сотен до десятков тысяч долларов.

«Вы попали в этот сценарий, потому что не можете позволить себе эту недвижимость, и теперь у вас есть дополнительные расходы в результате платы за уступку», – сказала она.

Описывая рынок, где предложение квартир остается высоким, а спрос низким, она сказала: «Я не думаю, что у меня есть хоть один клиент, у которого есть недавно построенная недвижимость, сохранившая свою ценность».

Частично она связывает это с выбором, сделанным, когда рынок был более жарким, и счетом, полученным, когда рынок значительно холоднее.

“Люди [were] типа, послушайте, они покупают эти строящиеся дома еще до закрытия, и они выросли на 200 000 долларов, они заработали все эти деньги и так далее. Так что все пытались запрыгнуть в этот соусник», — сказал Манохаран.

Регулирование – это не простой ответ, говорит академик

Решение этих рыночных проблем может быть трудно найти, говорит Диана Мок, доцент кафедры маркетинга и потребительских исследований, специализирующаяся на финансировании недвижимости в Университете Гвельфа.

Она сказала, что ни одна политика или регулирование не может решить эту проблему, и предположила, что существуют параллели (хотя и не прямые сравнения) с риском фондового рынка.

«Некоторые акции действительно имеют высокий риск… и, естественно, привлекают некоторых спекулянтов, а не долгосрочных инвесторов, а затем внезапно эти акции падают, и думаете ли вы, что кто-то должен что-то делать, чтобы регулировать, проводить какую-то политику или даже компенсировать этим спекулянтам?» сказала она.

Мок сказал, что покупатели должны понимать риски, связанные с обязательством платить фиксированную цену спустя годы после подписания контракта.

«Не впадайте в стадное мышление, как в 2022 году. [when] все пытались ворваться на этот инвестиционный рынок на предварительных продажах, предварительных продажах квартир, предпродажах перед строительством».