Почему не падают цены на жилье?

Алехандро Инурриета, экономист, консультант и бывший президент Public Rental Company, объясняет, что рынок жилья — это рынок ожиданий и что в настоящее время «мир полон ликвидных денег, особенно от крупных инвесторов, которые видят в «Секторе недвижимости Это хорошая инвестиция». Единственный, кто воздерживается от покупки, — это человек, который не может позволить себе платить по текущим ценам или взять ипотеку. И это, по сути, молодые люди или не очень молодые люди, которые ищут свое первое жилье. домой, чтобы освободиться.

По данным Банка Испании, те, кто покупает дом, должны выделить на это 38,6% своего валового дохода, и, учитывая, что процентные ставки и цены на жилье продолжают расти, норма усилий, вероятно, увеличится. Она будет близка к 40% – при рекомендации, что она не превышает 30%. Это самый высокий показатель со времен финансового кризиса, который лопнул пузырь на рынке недвижимости в 2008 и 2009 годах, и он на 30% выше, чем всего три года назад.

Для большинства покупка дома является огромным усилием, но нынешняя проблема заключается в том, что люди моложе 40 лет считают это все более невозможным. Статистика это наглядно отражает. В 2006 г. собственное жилье имели 72,7% людей в возрасте от 30 до 44 лет; сейчас эта цифра упала до 56,7%. А если это молодые люди от 16 до 29 лет, то более половины (56,1%) имели собственное жилье в 2006 году, а сейчас менее трети (30,7%). Таким образом, жилищная проблема зависит от района и возраста.

Хавьер Бурон, бывший заместитель министра жилищного строительства Страны Басков и руководитель Муниципальной жилищной компании Барселоны в период с 2015 по 2023 год, подчеркивает, что в решении этой проблемы существует очень важный компонент поколений.

«Бумеры» смогли получить доступ к собственному дому в городах (старше 65 лет, 90% имеют собственный дом), даже обзавестись вторым домом, а поколение X, то есть те, кому около 50 лет, также решило жилищная проблема (80% лиц старше 45 лет являются собственниками); Хотя это поколение заплатило за лопнувший пузырь недвижимости кризисом выселения, некоторые из них так и не оправились.

Но начиная с 40 лет ситуация совсем иная. У них низкие зарплаты, они не могут получить ипотеку, если они снимают квартиру, то формула — разделить квартиру, потому что они не могут понести эти расходы в одиночку…

Все это имеет очень важные социальные и экономические последствия, в том числе низкий уровень рождаемости, от которого страдает Испания. Дефицит доступного жилья обрекает почти половину молодых людей на проживание с родителями. 46% людей в возрасте от 25 до 34 лет продолжают жить в семейном доме, хотя большинство из них работают полный рабочий день.

Директор отдела учреждений и крупных счетов Sociedad de Tasación Консуэло Вильянуэва подчеркивает, что «на протяжении многих лет мы испытываем дефицит нового жилья». В 2008 году, до того, как пузырь лопнул, ежегодно вводилось 800 000 домов, сейчас это менее 100 000, тогда как новых домов – около 250 000 в год. Это давление переносится на бывшее в употреблении жилье, на которое уже приходится 80% сделок, поскольку нового жилья нет.

Но для Алехандро Инурриеты решающее значение имеет не предложение, а спрос. Если занятость упадет или экономика вступит в рецессию, цены на жилье упадут, как это произошло в период с 2008 по 2013 год. Или если бы существовал большой государственный жилищный фонд, который остановил бы рост цен.

В Испании фонд государственного жилья составляет 2,5% по сравнению с 50% в Вене, 40% в Германии, 30% в Голландии или 25% во Франции. В этом сходятся все эксперты: отсутствие доступного жилья (которое в основном достигается за счет государственного или государственно-частного продвижения) – это то, что меняет рынок.

В этих странах, как отмечает Инурриета, так много государственного жилья, «что уровень цен остается стабильным с течением времени и не колеблется резко, как в Испании». Стабильные цены на покупку и аренду. Потому что в конечном итоге именно цена аренды определяет цену покупки. А в Испании цены на аренду не перестают расти, в том числе благодаря аренде для туристов. Если арендная плата такая же дорогая, как ипотека, и имеет тенденцию к росту, купить может кто угодно.

К этому добавляется активное появление иностранных покупателей, крупных инвестиционных фондов и семейных офисов. Вильянуэва объясняет, что «в секторе недвижимости поступает много денег от инвестиционных фондов» и что появление нового игрока на вторичном рынке для инвестирования, а затем сдачи в аренду «открыло кран» в определенных нишах. Но они больше не остаются в самых дорогих районах. Теперь эти фонды покупают недвижимость в «популярных» районах и оказывают повышательное давление на эти районы.

Со своей стороны, Ферран Фонт, директор по исследованиям Apartments.com, отмечает, что рост цен замедляется и что с настоящего момента до конца года «рост, вероятно, будет меньшим, а в 2024 году может произойти падение, но “Мы перейдем к более умеренному сценарию, – говорит он, – от текущего повышения в 6-7% к увеличению примерно на 3-4% в конце года”. Фонт также объясняет, что цены в Испании более устойчивы, потому что рост, зарегистрированный за последние пять лет в других европейских странах, был намного больше, чем здесь.

Директор по учреждениям и крупным счетам Оценочного общества считает, что государственные администрации “наконец-то стали чутко относиться к жилищной проблеме, и это было внесено в дорожную карту”. Хотя «это не просто и не сразу». Бурон настроен более скептически, но соглашается, что для развития парка, достаточного для удовлетворения потребностей граждан, потребуются десятки миллиардов евро, и это не будет достигнуто менее чем за десять или пятнадцать лет.

«У нас есть 380 000 единиц социального жилья, сдаваемых в аренду, и потребуется три миллиона», – утверждает он. Бурон подчеркивает жилищную политику, разрабатывавшуюся на протяжении десятилетий в Стране Басков и Наварре, где было построено много официально охраняемого жилья (VPO), которое нельзя было дисквалифицировать или продать (покупается право на проживание в нем в течение 75 лет, а затем жилье возвращается в государственные руки, и ситуация повторяется).

Другие автономные сообщества построили VPO, которые позже переклассифицировали в бесплатное жилье, и их покупатели спекулировали ими при их продаже. Политика, которая оказалась провальной. По мнению Бурона, мы должны достичь «обязательств страны и пакта между поколениями», потому что «если никто ничего не сделает, и будет все больше и больше 40-летних людей, живущих в одной квартире, это взорвется».