Роли поменялись, цену на недвижимость теперь диктуют покупатели

Вы также можете прослушать статью в аудиоверсии.

Времена, когда на рынке недвижимости было такое большое количество людей, заинтересованных в покупке квартиры или семейного дома, что они переплачивали цену предложения на десятки, а то и сотни тысяч крон, подошли к концу.

Группа людей, заинтересованных в покупке собственного жилья, которая значительно превышала тех, кто два года назад пытался продать свою недвижимость на рынке, в значительной степени исчезла. Это произошло из-за значительного ухудшения доступности ипотечных кредитов, вызванного ростом процентных ставок и ужесточением банковских условий получения кредита.

А в сфере недвижимости произошел переворот, рынок стали диктовать покупатели. Из переплаты между заинтересованными сторонами, чтобы получить недвижимость по любой цене, это превратилось в переговоры о продаже на самых выгодных условиях.

По данным компании Broker Consulting, занимающейся консалтингом в сфере недвижимости, этот фактор отразился на разнице между предложенной и реализованной ценой недвижимости. Сейчас это в среднем около десяти процентов. Это означает, что сегодня покупатель получит недвижимость на десятую часть дешевле, чем первоначально предлагал ее продавец.

В конкретных продажах эти десять процентов переводятся в сотни тысяч крон дешевле.

«Чем выше разница между начальной ценой предложения и ценой исполнения, тем более реалистично различаются представления двух сторон о цене», — сказал Мартин Новак, главный аналитик Broker Consulting, при запуске нового индекса.

В период мониторинга первоначально предложенная цена составляла в среднем 70 800 крон за квадратный метр, а цена реализации – 64 990 крон за квадратный метр. Чтобы дать вам представление, в этих условиях средняя квартира площадью 70 квадратных метров будет стоить 4,9 миллиона крон, но в реальности она будет продаваться на полмиллиона дешевле.

Эксперты Deloitte также подтверждают развитие тенденции, вызванной текущей экономической ситуацией.

«В настоящее время, по сравнению с 2021 годом, спрос значительно ниже, как из-за значительно более дорогого финансирования, так и из-за в целом негативного настроя потенциальных покупателей. В этом созвездии разница между ценой предложения и ценой реализации более существенна, чем в спокойном раз, когда эта разница составляет до пяти процентов», — говорит Ондржей Заблудил, директор департамента недвижимости и строительства Deloitte.

По его словам, в предыдущие годы, когда цены росли, эта разница была минимальной. «Для некоторых продаж также наблюдалось увеличение цены реализации по сравнению с предложением», — добавляет он.

По оценке Заблоудила, эта разница сохранится. Однако в то же время постепенно будут корректироваться ожидания покупателей, а значит, и цены предложения, и рынок найдет новое ценовое равновесие.

«Ключевым параметром будет цена финансирования, но существенных изменений в ближайший период мы не ожидаем», — добавляет эксперт Deloitte.

Самая большая разница в цене, всего двенадцать процентов, была зафиксирована индексом в Среднечешском крае. За ним следуют Южная Богемия (-10%) и Усти (-9%). REALIndex показал восьмипроцентную разницу в Пльзеньском, Оломоуцком и Пардубицком регионах.

И наоборот, наименьшая разница наблюдается в недвижимости в Либерецком крае. Там разница всего три процента.

«На уровень средних цен существенное влияние оказывает стоимость недвижимости в столице. Однако индекс в любом случае подтверждает тенденцию, которую мы наблюдаем на рынке недвижимости в последние месяцы. Покупатель имеет преимущество над оферентом. «Рекламируемые цены иногда значительно превышают ту, за которую можно продать квартиру или дом», — объясняет Кристина Виктора, руководитель отдела недвижимости «Брокер Консалтинг».

В этом году разница между идеями продавцов и реальными ценами реализации стала еще больше. Опережающий индикатор за февраль фиксирует значения минус 10 процентов.

По данным Broker Consulting, первоначально предложенная цена в этом месяце составляла в среднем 65 423 кроны за квадратный метр. Цена реализации достигла 58 942 чешских крон за метр.

Если бы эту разницу пересчитать на конкретном примере квартиры в семьдесят квадратных метров, то разница снова составила бы сотни тысяч крон. В предложении цена превысит 4,5 миллиона крон, а реальный покупатель заплатит за недвижимость 4,1 миллиона крон, то есть на четыреста тысяч крон меньше.

Однако, помимо цен на недвижимость, текущая неопределенность на рынке отражается и на объеме продаж. Например, в Праге и областных городах, по данным Deloitte, в четвертом квартале 2021 года было продано 4 326 квартир в кирпичных и панельных домах (без девелоперских проектов), тогда как в том же квартале 2022 года — всего 2 267. Таким образом, продажи упали почти на пол года по сравнению с прошлым годом.