Рынок жилья болезненный, уродливый и тревожный с высоким показателем в 8%

Сегодняшний рынок жилья представляет собой токсичную смесь высоких ставок по ипотечным кредитам, высоких цен, ограниченного предложения и странно сильного неудовлетворенного спроса – и это отпугивает как покупателей, так и продавцов.

Цены уже были высокими из-за повышенного спроса в разгар пандемии Covid-19. Теперь популярный 30-летний фиксированный ставка по ипотеке составляет 8%, самый высокий показатель за последние десятилетия, что еще больше усложняет ситуацию. Спрос на ипотеку находится на пике низшая точка почти за 30 лет.

«Я думаю, что это болезненно. Я думаю, что это уродливо», — сказал Мэтью Грэм, главный операционный директор Mortgage News Daily, в программе «The Exchange» на канале CNBC в четверг.

В течение первых двух лет пандемии Covid-19 Федеральная резервная система снизила базовую ставку до нуля и вложила деньги в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Результатом стали рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам в течение двух стабильных лет. Это вызвало покупательский ажиотаж, который также был вызван внезапным исходом людей из городов и новой культурой работы на дому. Цены на жилье подскочили на 40% выше по сравнению с допандемическим уровнем.

Затем, когда инфляция выросла, ФРС повысила ставки. По иронии судьбы, это сделало рынок жилья еще более дорогим. Обычно, когда ставки растут, цены на жилье падают.

Но этот рынок не похож на исторический, поскольку на нем также наблюдается острая нехватка предложения. Великая рецессия 2008 года и последовавший за ней кризис потери права выкупа недвижимости особенно сильно ударили по домостроителям, заставив их недостроить в течение более десяти лет. Они до сих пор не восполнили разницу.

Тем временем потенциальные продавцы оказались в ловушке. У них нет особого желания обменивать текущую ставку в размере 3% на ставку по ипотеке в размере 8% при новой покупке.

«Я не думаю, что кто-то из моего сообщества инициаторов ипотечного кредитования не согласится с тем, что во многих отношениях это хуже, чем великий финансовый кризис с точки зрения объема и активности», – сказал Грэм из MND.

Он также не уверен, когда рынок увидит снижение ставок. «Но мы слышим хор выступающих из ФРС, особенно на прошлой неделе, весьма примечательным образом, говорящих, что они придерживаются ограничительных мер и что они могут подождать и посмотреть, что произойдет, когда политика проникнет в экономику», – сказал он.

Продажа бывших в собственности домов в сентябре упал до самых медленных темпов с октября 2010 года, по данным Национальной ассоциации риэлторов. Однако существуют резкие различия между сегодняшним рынком и эпохой кризиса выкупа. Количество случаев потери права выкупа сегодня чрезвычайно низкое, и большинство нынешних домовладельцев имеют исторически высокий собственный капитал. Тот факт, что так много людей рефинансировались до рекордно низких процентных ставок в период с 2020 по 2022 год, также означает, что нынешние домовладельцы имеют очень доступные расходы на жилье.

Таким образом, потенциальные покупатели тоже остаются в тупике.

«Я думаю, что люди обеспокоены, и многие покупатели думают: «Мы собираемся подождать и посмотреть». Поэтому многие люди просто хотят сидеть сложа руки и смотреть, что произойдет», — сказала Лиза Реш, агент по недвижимости из Компас в Вашингтоне, округ Колумбия

В настоящее время NAR снижает свой прогноз продаж на 2023 год до снижения на целых 20% по сравнению с предыдущим прогнозом падения на 13%.

Цены — это отдельная история.

«С этого момента цены останутся неизменными на уровне 8%, несмотря на нехватку жилья», – добавил Лоуренс Юн, главный экономист NAR.

Юн отметил, что столичные рынки с более быстрым ростом рабочих мест и относительно доступными ценами, однако, увидят рост продаж. Он указывает на рынки Флориды, такие как Тампа, Джексонвилл и Орландо, а также Хьюстон, штат Техас, и Мемфис, штат Теннесси.

Сегодняшние покупатели, вероятно, получат лучшие предложения от жилищно-строительных компаний, особенно от крупных производственных застройщиков, таких как Леннар и Доктор Хортон. Строители помогают обеспечить доступность жилья, снижая процентные ставки для своих клиентов. Это то, чего они обычно не делали в прошлом — по крайней мере, не в таком масштабе.

«Хотя наша ипотечная компания большую часть этого цикла предлагала кредиты по ставкам немного ниже рыночных (просто для того, чтобы быть конкурентоспособными), выкуп полного балла на 30-летний срок кредита, о котором мы недавно говорили как о стимуле для застройщиков, не является то, что мы делали в предыдущих циклах, по крайней мере, не на широкой, мажоритарной основе, как мы делаем это сегодня», — сказал представитель DR Horton. «В прошлом вы могли найти его в избранных домах в крайне ограниченном количестве».