Шинейд Райан отвечает на ваши вопросы о финансировании недвижимости.
Вопрос: У нас с женой есть второй дом, заначка. Наш последний жилец съехал в апреле, и мы позволили нашему сыну переехать в дом без арендной платы. Он оплачивает коммунальные платежи. Приемлемо ли это для налоговой службы или возникнут проблемы?
Вы упомянули в недавней статье об аренде перца, и нам интересно, будет ли наша ситуация покрыта, взимая с нашего сына номинальную плату в качестве арендной платы? И если да, то нужно ли нам составлять договор?
Отвечать: Звучит как неплохое решение совместной проблемы, а жилье сына, конечно, не вопрос сам по себе.
Мариан Райан, менеджер по потребительскому налогу Taxback.com, советует: «В случае сдачи дома ребенку по бесплатной/сниженной арендной плате разница между взимаемой арендной платой (если таковая имеется) и рыночной арендной платой рассматривается как налогооблагаемый подарок на капитал. налог на приобретение, за исключением случаев, когда вашему сыну меньше 18 или меньше 25 лет и он получает образование третьего уровня.
«Первые 3000 евро от общей стоимости всех подарков, полученных от любого человека в любом календарном году, не облагаются налогом. Поскольку ваша собственность находится в совместной собственности вас и вашей жены, ваш сын может воспользоваться бесплатными подарками в размере 6000 евро. Таким образом, если годовая рыночная арендная плата составляет 6000 евро или меньше, ваш сын не будет платить налог.
«Если сумма предполагаемого подарка превышает годовое освобождение в размере 6000 евро, то отношения между лицом, дарящим подарок, и лицом, принимающим подарок, имеют важное значение для определения обязательства по налогу на приобретение капитала. Пороговое значение группы А ( подарки/наследство от родителей детям) в настоящее время составляет 335 000 евро.
«Этот порог является пожизненным порогом, и любые подарки или наследство, полученные в рамках одной и той же группы, должны суммироваться. Если сумма подарка или наследства превышает 80 процентов группового порога, ваш сын должен будет предоставить декларацию CAT под названием IT38. Налоговые последствия для вас могут быть более сложными.
«Если арендная плата не взимается, не будет и дальнейших налоговых обязательств. Однако, если взимается сниженная арендная плата, вы будете облагаться налогом по вашей предельной ставке (до 52 процентов) на прибыль от аренды (валовой доход от аренды за вычетом допустимых расходов). Прибыль от аренды должна быть указана в вашей годовой налоговой декларации (формах), которая может быть либо по форме 12, либо по форме 11. Лица, чей общий чистый доход без PAYE составляет менее 5000 евро (но не ноль), могут подать налоговую декларацию по форме 12.
«Однако, если ваш доход, не связанный с PAYE, превышает сумму в 5000 евро, вам придется регистрироваться для самостоятельной оценки и ежегодно подавать форму 11 налоговой декларации по самостоятельной оценке. В случае совместно оцениваемых пар порог в размере 5000 евро применяется к совместному доходу обоих супругов, не связанному с PAYE.
«Кроме того, если вы не можете получить прибыль от полученной арендной платы, это будет считаться нерентабельной сдачей в аренду. Вы не можете компенсировать убытки от нерентабельной аренды за счет другой прибыли от аренды».
Мне кажется, что вы просто хотите, чтобы имущество было занято, и сделать своему сыну одолжение. Это абсолютно нормально, но делайте это открыто и независимо, особенно когда речь идет об оценке упущенной ренты.
Вопрос: Я живу и работаю за пределами Ирландии. У меня есть недвижимость в Ирландии, которую сдают арендаторам. Арендная плата очень низкая, особенно по сегодняшним меркам. Мои арендаторы и я подписали договор, согласно которому, если какая-либо из сторон пожелает расторгнуть договор, будет достаточно уведомления за один месяц. Имеют ли мои арендаторы законное право на дополнительное уведомление, если я решу расторгнуть договор?
Кроме того, должен ли я платить налог с дохода от аренды или это происходит только с определенной суммы? Я не получаю зарплату в Ирландии, потому что работаю за границей.
Отвечать: Что касается налога, я получил несколько вопросов по этому поводу после недавнего вопроса от арендатора с отсутствующим арендодателем. Итак, резюмируя, Джерри Скалли из Tax Return Plus говорит, что да, вы должны платить подоходный налог и универсальный социальный сбор с прибыли от сдаваемой в аренду недвижимости в Ирландии.
Однако, как нерезидент, вы освобождаетесь от PRSI. Налог применяется с использованием диапазона единой налоговой ставки в размере 20 процентов до 36 800 евро и 40 процентов выше. USC равен нулю до €13 000 и 0,5-4,5% выше. Вы можете воспользоваться частью личного налогового кредита в размере 1700 евро (исходя из доли вашего ирландского дохода в общемировом доходе), и вам, вероятно, будет полезен брифинг от бухгалтера или налогового консультанта, знакомого с налоговым законодательством страны вашего проживания. .
Если вы не назначите ирландского агента по сбору платежей, ваш арендатор обязан удержать налог у источника выплаты в размере 20 процентов.
Теперь, с точки зрения договора аренды с вашим арендатором, это может быть проблематично. Совет по аренде жилья сообщает, что при срочной аренде уведомление о расторжении может быть вручено по трем причинам: (а) пункт о расторжении договора, (б) обе стороны соглашаются расторгнуть договор аренды или (в) если арендатор нарушил свои обязательства и получил разумный срок для устранения нарушения.
Если ваш арендатор оспаривает это, он может сделать это с помощью RTB, поэтому, возможно, вам стоит связаться с ним, чтобы проверить свою позицию.
