Столкнувшись с растущими налогами на недвижимость, в какие города инвестировать? – Экспресс

Приближаясь к Муниципальные выборы 2026 г.настало время умеренности в отношении местных налогов. Таким образом, скорость налог на имущество в этом году оставался почти стабильным, отмечалось 19 числа.^е отчет Налоговой обсерватории по налогу на недвижимость, подготовленный Национальным союзом недвижимости (UNPI). Это не помешало росту счетов собственников из-за законодательной переоценки стоимости аренды (1,7% в 2025 году). Прежде всего, «эта исключительная стабильность не может заставить нас забыть, что за десять лет, с 2014 по 2024 год, налог на недвижимость увеличился в среднем на 37,3%», — подчеркивает Фредерик Зумбил, юрист UNPI. Эта цифра даже возрастает до 87,9% в Париже, 56,5% в Страсбурге и даже 55,9% в Лиможе.

Крутая заметка для арендодателей

Рост был особенно заметен в период с 2019 по 2024 год из-за рекордных темпов роста стоимости аренды. Рост ставок, взимаемых сообществами, оставался относительно стабильным с течением времени. Для арендодателей окончательный счет будет очень высоким. «Арендаторы выиграли от увеличения покупательной способности благодаря отмене налога на жилье, в то время как владельцы увидели, что их прибыльность снизилась из-за повышения налога на недвижимость», – оценивает Пьер-Эммануэль Жюс, управляющий директор Maslow, инвестиционной платформы для аренды.

По данным INSEE, за тот же период доходы, полученные последним, не последовали, поскольку арендная плата выросла лишь на 15,4%. По оценкам UNPI, налог на недвижимость в настоящее время эквивалентен в среднем 2,4-месячной арендной плате. К этой цифре следует относиться с долей скептицизма, поскольку она охватывает различные реальности, но отражает реальность, воспринимаемую на местах. «Пять лет назад мы проводили моделирование для наших клиентов, включая месячную арендную плату и налог на недвижимость, сегодня мы планируем два месяца, иногда три», — признает Пьер-Эммануэль Жюс. В некоторых городах совокупный уровень налога на недвижимость и сбора бытовых отходов значительно выше среднего, превышая 60%, например, в Гренобле, Монпелье, Рубе, Туркуэне, Марселе, Анжере и т. д. Настолько, что платформа задалась вопросом, может ли налоговое давление перекроить карту инвестиций в недвижимость.

Районы, которые по-прежнему привлекательны

В настоящее время не представляется возможным найти причинно-следственную связь между прогрессированием налога на недвижимость и динамикой местного рынка недвижимости, представленной ежегодными темпами роста количества сделок на данной территории. «Это предмет, который становится реальным инвестиционным критерием, но гораздо менее значим для владельцев», — объясняет Пьер-Эммануэль Жюс.

С другой стороны, города, способные сочетать жизнеспособность недвижимости и финансовую стабильность, могут стать интересными местами для инвесторов. Поэтому Маслоу создал индекс налоговой привлекательности, чтобы измерить способность города оставаться привлекательным для инвесторов и покупателей, несмотря на повышение местных налогов. Он основан как на росте количества сделок в период с 2014 по 2024 год, так и на динамике ставки налога на имущество за тот же период.

Районами с потенциалом, определяемыми этим индикатором, часто являются средние города или окраины мегаполисов, которые сочетают в себе доступность, среду обитания и контролируемое управление налогами. Возле крупных городов также могут существовать переходящие рынки, особенно те, в которых действует контроль арендной платы. Таким образом, в рейтинге выделяются Масси (91), Венисье (69), Кастельно-ле-Лез (34), Лувье (27) и Монтивилье (76). И наоборот, крупные мегаполисы страдают от повышенного налогообложения и высоких цен, которые влияют на доход от аренды.

Однако будьте осторожны: налогообложение — не единственный элемент, который следует учитывать перед совершением покупки. Он может поддержать решение и сделать возможным арбитражное разбирательство между двумя локациями. «Но если налог на недвижимость станет более важным критерием, мы не должны пренебрегать уровнем вакантных арендных площадей в этом районе», — вспоминает Пьер-Эммануэль Жюс. Глубина рынка, необходимая для перепродажи, также заслуживает тщательного изучения.