Урок о жилье в Калифорнии от миллиардеров, планирующих новый город

Представители элиты Кремниевой долины привлекают жестокая критика от местных жителей и экологов за планирование новый город на окраине Bay Area, проект, получивший название «Калифорния навсегда». Но следует приветствовать эти усилия, поскольку они раскрывают правду о провальной жилищной политике Калифорнии.

Эта группа наиболее влиятельных лиц Калифорнии хочет построить один или несколько новых городов на окраинах города, потратив около 900 миллионов долларов на покупку территории, примерно в два раза превышающей площадь Сан-Франциско, примерно в 60 милях к востоку от города. Проект противоречит философии жилищной политики штата, которая уже давно ориентирована на уплотнение городов.

Несмотря на усилия штата по стимулированию жилищного строительства, рынки жилья Калифорнии остаются одними из наименее доступных в стране. Уровень домовладения близок самый низкий в стране. Чтобы позволить себе дом в средняя цена сегодня в Южной Калифорнии семье нужен годовой доход в размере 180 000 долларов, что вдвое превышает средний показатель по региону.

Некоторое жилье защитники настаивают на том, что решение состоит в том, чтобы форсировать рост существующих районов. Тем не менее, государство, якобы выступающее за развитие новые жилищные законы еще не построили больше домов в масштабе, достаточном для преодоления кризиса доступностии последние данные предполагают ускоряющийся спад жилищного строительства.

За последние пять лет Калифорния постоянно отставала в строительстве не только односемейного, но и многоквартирного жилья. Ни один мегаполис Калифорнии в прошлом году вошел в число 50 крупнейших по темпам роста жилищного строительства; В этом списке у Техаса было шесть территорий, у Флориды — 11. Ангелыдоминирующий мегаполис штата, не вошел в топ-200.

Очевидно, что нам нужен новый подход, который в большей степени соответствует требованиям рынка. Недавний отчет Лондонская матьконсалтинговая компания по недвижимости из Сан-Диего, отметила, что правила Калифорнии затрудняют строительство того жилья, которое ищут люди, особенно домов с несколькими спальнями, в которых могут разместиться семьи.

Исследования Джессика Транстайн В Калифорнийском университете в Мерседе также обнаружили, что «предпочтения в пользу односемейного строительства повсеместны. В каждой проанализированной демографической подгруппе респонденты с большим отрывом отдали предпочтение жилым домам на одну семью. По сравнению с домами на одну семью, квартиры рассматриваются как фактор снижения стоимости недвижимости, повышения уровня преступности, снижения качества образования, увеличения трафика и снижения желательности».

Противодействие уплотнению существующих кварталов остается стойким во многих городах, с некоторыми угрозами. инициатива избирателя восстановить муниципальный контроль над зонированием.

Внимание Калифорнии к увеличению плотности городских территорий также противоречит национальному сдвигу в сторону удаленной работы, а также росту розничной торговли и офисов в более пригородные районы с низкой плотностью населения.

Разумная жилищная политика Калифорнии будет реагировать на эти тенденции и желания потребителей, во многом то же самое, что обещает сделать проект Bay Area. Это не означает, что нам понадобится масштабный рост.

Население Калифорнии сокращается и, как ожидается, не увеличится в ближайшие четыре десятилетия, что меняет прогнозы будущего жилья потребности. Решение заключается в стратегическом росте. Вместо того, чтобы форсировать рост в местах, население которых сокращается и сопротивляется развитию, включая округ Лос-Анджелес и Сан-Франциско, штату необходимо обратить внимание на те части Калифорнии, которые растут. такие места, как округа Риверсайд и Йоло.

Чтобы стимулировать рост там, где он происходит естественным образом, штат мог бы создать «Зону жилищных возможностей», включающую Центральную долину и Внутреннюю Империю, с более либеральными правилами, чем на побережье. Стоимость земли во внутренних районах штата намного ниже, чем в столичных Лос-Анджелесе, Сан-Франциско, Сан-Диего и Сан-Хосе. Политика, поддерживающая внутреннее развитие, может помочь остановить выездную миграцию калифорнийцев.

Рост удаленной работы означает, что развитие вдали от городских центров становится гораздо более вероятным и менее экологически токсичным, чем в прошлом. Действительно, Международное энергетическое агентство предполагает, что если бы все люди во всем мире, способные работать из дома, делали это хотя бы один день в неделю, это позволило бы сэкономить около 1% мирового потребления нефти для автомобильного транспорта в год. Это предотвратит ежегодное загрязнение углекислым газом на 24 миллиона метрических тонн, что эквивалентно основной части выбросов Большого Лондона. По данным исследования, проведенного в Калифорнии, примерно 40% рабочих мест в Калифорнии, включая 70% высокооплачиваемых, можно было бы выполнять дома. Калифорнийский центр рабочих мест и экономики.

Столь же многообещающе многие новые пригороды разрабатываются сознательно более устойчивыми способами, как предполагает профессор Массачусетского технологического института Алан Бергер. Сложные системы контроля использования энергии и воды могут сделать пригородные и пригородные сообщества более экологически ответственными. Еще одной многообещающей инновацией является более широкое использование промышленного жилья, которое потенциально может ускорить строительство на целых 50%, согласно данным Отчет McKinsey & Co. за 2019 год. Строится одноквартирный жилой дом. 3д принтер в пригороде Остина.

В густонаселенных городских центрах, таких как центр Сан-Франциско и Манхэттен, все еще существуют возможности для инновационного жилищного строительства. Мэр Нью-Йорка Эрик Адамс стремится быстро добавить 20 000 единиц жилья за счет переоборудования офисных зданий. Он также предложил более масштабную программу по преобразованию более 130 миллионов квадратных футов офисных помещений в жилые, хотя для достижения этой цели ему необходимо законодательство штата.

Еще больше таких многообещающих возможностей могут открываться в старых, малоиспользуемых торговых площадях как в городах, так и в пригородах, преимуществом которых является простая планировка, просторная парковка и присутствие по всей столичной Калифорнии. Недавно объявленный план по замене пустующего здания Буэна-Парка Сирс здание на 1100 единиц жилья может представлять собой часть нашего жилищного будущего. Торговые центры, отмеченные флагом в округе Ориндж и по всей Калифорнии, предоставляют аналогичные возможности.

Подобные изменения имеют решающее значение для нашего все более разнообразного среднего и рабочего класса. Пожилые, преимущественно белые калифорнийцы достигли высокого уровня владения жильем, но этот показатель среди миллениалов, афроамериканцев и латиноамериканцев значительно ниже среднего по стране.

Если они не покинут штат полностью, молодое поколение будут иметь тенденцию продолжать мигрировать за границу в поисках доступных пригородов. Большинство цветных людей в Калифорнии живут в пригородах, что составляет практически все рост пригородов за последнее десятилетие. Сообщества также могут быть построены в пригородах и за их пределами для пожилых людей, помогая создать новые возможности для жилья для молодых семей вблизи центров занятости. Внешние пригороды и пригороды — это будущие дома большинства калифорнийцев.

У нас есть почва для такого нового видения. В то время как другие густонаселенные штаты посвятили треть своей территории городскому развитию, Калифорния освоенные земли составляют всего 6% штата. «7%-ное решение» жилищного кризиса в Калифорнии высвободило бы еще 1 миллион акров земли для строительства новых поселений, строительство которых мы практически прекратили примерно в 2000 году, когда у нас было на 5 миллионов меньше людей.

Опора на миллиардеров в строительстве новых городов во внутренних районах не является в целом устойчивым ответом на жилищный кризис в Калифорнии. Но проект California Forever справедливо предполагает, что наши решения должны основываться на склонности штата к инновациям, капитализму и явно загородному образу жизни.

Джоэл Коткин — президентский научный сотрудник по городскому будущему в Университете Чепмена. Венделл Кокс — директор Demographia, консалтинговой фирмы по государственной политике.