Карисса Хэнд, представитель Дрисколла и губернатора Моры Хили, сказала, что Дрисколл звонил, чтобы «узнать больше о проекте и о том, как наша администрация может стать партнером». И неясно, будет ли она настаивать на одобрении, и если да, то с какой силой.
Но готовность вице-губернатора вмешаться разговоры об одном проекте могут сигнализировать о том, что прежние администрации не понимают, какую роль государство может и должно играть в местных жилищных дебатах. которые так много говорят о том, что можно построить в Массачусетсе.
Поскольку администрация Хили нацелилась на жилищный кризис в Большом Бостоне, она вполне может потребовать, чтобы города делали больше для строительства, как это сделали в последние годы несколько других штатов. Это хорошо, говорят защитники и наблюдатели, потому что решение проблемы нехватки предложения в регионе зависит от того, заставят ли медленно растущие пригороды строить больше.
Но это тонкая линия, чтобы идти. Местный контроль над зонированием глубоко укоренился в городской системе управления Массачусетса, уходящей корнями в глубь веков. А городские и городские власти часто недовольны жилищными правилами Бикон-Хилл.
«Здесь важен баланс, — сказал Питер Форман, президент Торговой палаты Южного берега. «Навязывание квартир сообществам не работает. Вам нужно местное руководство, чтобы помочь определить правильные места, чтобы вы не просто строили в поле. Но в то же время, если государство не заставит города перезонировать, они этого не сделают».
Землепользование в Массачусетсе, как и в остальной части Новой Англии, регулируется запутанной паутиной правил зонирования, которые передают контроль над жильем в руки избранных городских властей. Эти правила варьируются от города к городу, но в большинстве случаев предпочтение отдается односемейному жилью, в то время как для получения специального разрешения требуются более плотные проекты, что часто является дорогостоящей и тяжелой битвой.
Законы большинства городов о землепользовании были написаны десятилетия назад, в эпоху, когда зонирование использовалось как инструмент исключения по расовому и классовому признаку, сказал Джон Инфранка, профессор права Саффолкского университета. Но законы действуют и сегодня, потому что некоторые жители считают их необходимыми для сохранения характера сообщества и предотвращения нежелательного развития, сказал он.
«Все хотят больше жилья, но никто не хочет, чтобы оно строилось на их заднем дворе, потому что они видят негативное влияние на схемы движения, на жилой характер, на школы», — сказал Инфранка. «И когда штаты позволяют местным органам власти контролировать жилье, эти отказы продолжают накапливаться».
И поэтому даже проекты, которые имеют смысл на бумаге, такие как жилой комплекс, построенный на парковке торгового центра, сталкиваются с большими шансами на то, чтобы когда-либо быть построенными. В случае с застройкой South Shore Plaza, наряду с опасениями по поводу трафика и вместимости школ, некоторые жители выступают против проекта исключительно потому, что текущее зонирование не позволяет его построить.
Помимо принятого в 1969 году закона штата 40B, который позволяет застройщикам обходить зонирование в городах, где доступно менее 10 процентов жилого фонда, Бикон-Хилл, как правило, не вмешивался в местные споры о зонировании. Даже губернаторы, призывавшие к строительству большего количества жилья, как, например, предшественник Хили Чарли Бейкер, предлагали гранты в качестве стимула для строительства, но обычно избегали предписаний или штрафов в отношении городов, которые этого не делали. Морковь, но не палки.
Ситуация начала меняться в 2021 году, когда Законодательное собрание приняло законопроект Бейкера о выборе жилья, который снизил порог голосования по некоторым изменениям зонирования до простого большинства с двух третей, а также Закон о сообществах MBTA, согласно которому города и поселки, обслуживаемые общественный транспорт утверждает зонирование многоквартирного жилья.
Эти новые правила стали первым реальным вызовом местному контролю за последние десятилетия, сказал Марк Дрейзен, исполнительный директор Совета по планированию столичного района, и они заложили основу для дальнейшего продвижения администрации Хили.
«Администрация Бейкера ввела Хили в курс дела по этому конкретному вопросу, — сказал Дрейзен. «Теперь она должна быть готова заставить города делать больше».
Введите Дрисколл, которая стала одним из первых руководителей администрации в жилищном вопросе после того, как сделала этот вопрос ключевым во время своего пребывания на посту мэра Салема. Ее готовность участвовать в Брейнтри является, по крайней мере, признаком того, что администрация Хили планирует более активно участвовать в местных жилищных дебатах.
Есть также ранние признаки того, что он займет более жесткую позицию в отношении городов, которые ограничивают строительство жилья. Выступая на WBUR в прошлом месяце, Хили сказала, что города, рассматривающие возможность нарушения закона о сообществах MBTA, должны знать, что соблюдение не является обязательным, и что ее администрация будет использовать как «кнут, так и пряник».[s]”, чтобы закон полностью реализовал свой потенциал.
«Мы находимся в жилищном кризисе, который требует от нас изучения всех аспектов процесса производства и сохранения жилья, включая наши существующие законы о зонировании», — сказал Хэнд, представитель Хили. «Нам нужны комплексные, многосторонние усилия, и мы должны рассмотреть все рычаги, чтобы гарантировать, что мы ускоряем и стимулируем жилищное строительство».
Это сложная задача, и местное противодействие сообществам MBTA, которое, по словам Инфранки, обеспечивает тщательный баланс, «обязывая новое зонирование, но оставляя на усмотрение городов решать, как его реализовать», сделало это предельно ясным. Другие штаты, такие как Калифорния, ввели более строгие правила, которые ограничивают гибкость городов.
Местные лидеры говорят, что часть проблемы заключается в том, что государственные жилищные правила ставят их в трудное положение, когда они оказываются втиснутыми между широкими региональными проблемами и жителями — их избирателями, — которые хотят, чтобы их сообщества оставались в основном прежними. Городские власти часто встают на сторону последних.
Мэр Revere Брайан Арриго сказал, что политика развития на местном уровне может иметь высокие ставки, но в конечном итоге ответственность за решение того, что лучше для их муниципалитета, лежит на местном чиновнике. Его администрация наблюдала за волной строительства нового жилья, особенно вдоль Ревер-Бич, но опасения по поводу чрезмерной застройки заметно проявились в его предвыборной кампании 2019 года, которую Арриго выиграл с небольшим перевесом.
«В некотором отношении, это ситуация, в которой риск и выгода оправданы», — сказал Арриго, объявивший на этой неделе, что не будет баллотироваться на новый срок. «Чтобы довести проект или политику до конца, нужно выдержать политический накал. Но, по моему опыту, как только он появится и жители увидят, о чем он, их точка зрения изменится. Этому способствует тот факт, что мой срок полномочий мэра составляет четыре года».
А еще есть Кокорос, мэр Брейнтри, который может перечислить длинный список причин, по которым, по его мнению, жилье не следует строить в South Shore Plaza: проблемы с канализацией, проблемы с дорожным движением, вместимость школ и облегчение зонирования, если проект строительства жилья требовать. Но для него важнее всего мнение жителей. Если жителям не нравится проект, сказал он, «я, как правило, тоже его не одобряю».
«Государственные мандаты усложняют ситуацию, — сказал Коркорос. «Мы бы предпочли сами решать, как мы хотим, чтобы Braintree росла».
С Эндрю Бринкером можно связаться по адресу [email protected]. Подпишитесь на него в Twitter на @andrewnbrinker.
