С изменениями в налогообложении жилой недвижимости многие варианты налоговых вычетов больше не доступны. Как можно сэкономить на налогах – и какие владельцы недвижимости от этого страдают и как.
Владельцам кондоминиумов следует рассмотреть возможность увеличения своих средств на ремонт.
Гаэтан Балли / Кистоун
Народное голосование за отмену вмененной стоимости аренды 28 сентября стало большим взрывом. После нескольких неудачных попыток изменить налогообложение жилой недвижимости, занимаемой владельцами, швейцарцы проголосовали за изменение системы.
Оптимизируйте настройки браузера
NZZ.ch требует JavaScript для важных функций. Ваш браузер или блокировщик рекламы в настоящее время предотвращает это.
Пожалуйста, измените настройки.
Раньше домовладельцы должны были декларировать вмененную стоимость аренды в своих налоговых декларациях — как своего рода теоретический доход от использования собственного имущества. В то же время они смогли вычесть из налогооблагаемого дохода в налоговой декларации расходы на содержание имущества, проценты по долгам и затраты на энергосберегающий ремонт.
С введением новых правил это станет историей. Сейчас наблюдатели предполагают, что это произойдет в начале 2028 года. Многие домовладельцы и собственники недвижимости сейчас задаются вопросом, какие последствия для них будут иметь запланированные изменения и как им следует планировать свои финансы на ближайшие годы. Финансовые эксперты дают советы по этому поводу.
Используйте переходный период для инвестиций в недвижимость
«С отменой вмененной стоимости аренды большая часть вариантов вычетов больше не будет применяться», — говорит Томас Висс, руководитель отдела финансового планирования немецкоязычной Швейцарии в Bank Lombard Odier. Частично подлежат вычету только расходы на энергосберегающие мероприятия, а возможность вычета процентов по долгам в значительной степени будет исключена.
Поэтому Флориан Шубигер, соучредитель платформы Kredite.ch, рекомендует домовладельцам использовать следующие несколько лет, пока закон не вступит в силу, и сделать соответствующие инвестиции в свои дома и квартиры – при условии, что у них есть на это финансы. «В ближайшие несколько лет еще будет много возможностей для оптимизации налогообложения, но после этого будет сложнее», — говорит он. Тот, кто быстро реагирует и получает предложения от торговцев, может иметь преимущество. Многие мастера, вероятно, будут перегружены запросами в ближайшие несколько лет и поэтому могут поднять цены.
«Принимайтесь за ремонтные работы прямо сейчас»
После вступления закона в силу произойдут серьезные изменения в отношении недвижимости, занимаемой собственником: прежние вычеты на расходы на содержание больше не будут применяться. По словам Висса, для мер по энергосбережению будет введена «гибридная система»: «Вычет будет отменен только для прямого федерального налога, но должен быть сохранен на кантональном и муниципальном уровне». Однако, если вы хотите использовать опцию полного вычета, вам следует перенести запланированные инвестиции.
Эффекты, вероятно, будут различаться в зависимости от кантона. По словам Висса, около трети общей налоговой нагрузки в кантоне Цюрих приходится на прямые федеральные налоги, а две трети — на кантональные и муниципальные налоги. Однако в центральной Швейцарии соотношение скорее 50:50.
Шубигер советует немедленно приступить к возможным работам по техническому обслуживанию. Предпочтение следует отдавать инвестициям, сохраняющим стоимость. Сюда входят, например, малярные, штукатурные, столярные или сантехнические работы. Напротив, существуют затраты на техническое обслуживание, которые увеличивают стоимость и не могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода. К ним относится, например, новый зимний сад или расширение чердака.
Недвижимость, нуждающаяся в ремонте, рискует потерять в цене
Это особенно актуально для объектов недвижимости, нуждающихся в ремонте. Поскольку затраты на техническое обслуживание больше не могут быть вычтены в будущем, они рискуют потерять свою ценность. «Объекты недвижимости, нуждающиеся в ремонте, следует либо отремонтировать сейчас, либо продать», — говорит Шубигер. Он предполагает, что после изменений старые дома с большей вероятностью будут снесены, а новые здания уступят место для замены.
По мнению Висса, изменение системы также имеет негативные последствия для людей среднего класса, которые хотят стать домовладельцами. «Раньше у них была возможность купить старую недвижимость, отремонтировать ее и потребовать возмещения расходов для целей налогообложения», — говорит он. Этот вариант сейчас практически уже не применим, что также негативно с экономической точки зрения. «Еще больше людей теперь не могут получить доступ к собственному жилью».
Сокращение расходов на техническое обслуживание
Шубигер рекомендует рассчитывать на три года. Например, в этом году вы все еще можете сделать инвестиции, сохраняющие стоимость, которые возможны в короткие сроки, например, работы на окнах, крыше или фасаде. В 2026 и 2027 годах вы сможете принять все меры по сохранению стоимости недвижимости, которые вы в любом случае хотели бы реализовать в ближайшие пять-пятнадцать лет.
По мнению Шубигера, имеет смысл распределить более крупные инвестиции на несколько лет, чтобы остановить прогрессирование налогов. Однако владельцам недвижимости следует следить за своими доходами. Поэтому вам определенно следует избегать того, чтобы этот показатель даже упал на отрицательную территорию из-за высоких инвестиций. «Отрицательный налогооблагаемый доход не может быть перенесен на следующий налоговый год», — говорит Шубигер. Он также советует согласовывать инвестиции в содержание объекта с другими запланированными проектами, снижающими налоговое бремя. К ним относятся, например, покупки пенсионного фонда.
Увеличение фонда продления как опция
Владельцам кондоминиумов также следует принять меры в связи с предстоящими изменениями. Шубигер рекомендует ассоциациям кондоминиумов рассмотреть возможность значительного увеличения фонда ремонта. Такой фонд служит резервом для оплаты капитальных работ по техническому обслуживанию и реконструкции, когда придет время. Депозиты в фонд обновления частично подлежат налогообложению.
Владельцы инвестиционной недвижимости в меньшей степени затронуты изменениями в законе, касающимися расходов на содержание. Затраты на техническое обслуживание также можно будет вычесть из налогооблагаемого дохода в налоговой декларации после вступления в силу нового закона, говорит Висс.
Исключения для долговых процентов
С другой стороны, после изменения законодательства проценты по долгам за частную недвижимость, занимаемую владельцем, больше не могут вычитаться из налогооблагаемого дохода.
Висс, однако, отмечает, что есть два исключения: во-первых, это проценты по долгам от покупателей, впервые приобретающих жилую недвижимость, занимаемую владельцем, и, во-вторых, проценты по ипотечным кредитам на инвестиционную недвижимость, то есть недвижимость, сдаваемую в аренду третьим лицам.
По словам Висса, тем, кто впервые покупает недвижимость, занимаемую владельцем, по-прежнему разрешается вычитать часть процентов по ипотеке в течение десяти лет. Однако этот вариант вычета уменьшается на 10 процентов каждый год, пока не исчезнет полностью. В этом отношении он говорит об «утешителе»; предыдущие варианты вычета были значительно лучше. Он также негативно относится к тому, что первоначальный вычет ограничен 10 000 франков для супружеских пар и 5 000 франков для одиноких налогоплательщиков.
Владельцы инвестиционной недвижимости могут вычесть выплаченные проценты по ипотеке из своего налогооблагаемого дохода даже после изменения законодательства. Однако существуют специальные правила. «Решающим фактором здесь является то, какую долю инвестиционная недвижимость составляет от общей суммы активов – проценты по долгу могут быть вычтены в будущем в этом соотношении», – говорит Висс. Если общая сумма активов составит 5 миллионов франков и 2 миллиона из них находятся в инвестиционной недвижимости, только 40 процентов процентов по долгу могут быть востребованы для целей налогообложения в будущем.
Анализировать амортизацию ипотеки
Выгоднее ли погашать ипотеку после смены системы, чем до этого? «Многие клиенты задавали ему этот вопрос», — говорит Висс. Вызывает обеспокоенность тот факт, что во многих случаях проценты по ипотечным кредитам больше не могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода. Важно то, что произойдет с деньгами, если они не будут использованы для погашения ипотеки. «Любой, у кого есть финансовые вложения, которые приносят более высокую прибыль после уплаты налогов, чем процентная ставка по ипотечному кредиту, не имеет стимула досрочно погашать ипотечный долг», — говорит Висс. Процентные ставки по ипотечным кредитам в настоящее время очень низкие.
По мнению Шубигера, при определении амортизации необходимо также учитывать вопрос ликвидности. Особенно это актуально для пожилых владельцев недвижимости. Им следует учитывать, что для жизни им тоже нужны деньги. В старости это может быть проблематично, если все ваши активы находятся в собственности. «С возрастом становится все труднее взять ипотеку», — говорит он.
#что #домовладельцам #следует #делать #сейчас
Читайте также
