Что произойдет со стоимостью ирландской недвижимости в 2024 году? Игроки отрасли недвижимости высказывают свое мнение – The Irish Times

Последние 18 месяцев были временем значительных потрясений в экономике с многочисленными макроэкономическими препятствиями, включая затяжные последствия пандемии и геополитических волнений, а также заметно отличающуюся инфляционную среду процентных ставок, которые оказали значительное влияние. Ирландский сектор недвижимости не застрахован от этого.

Я и мой коллега из EY Майкл Армстронг хотели оценить настроение заемщиков недвижимости, чтобы понять их точку зрения на ирландский рынок недвижимости прямо сейчас и, что особенно важно, увидеть, где, по их мнению, он будет через 12 месяцев. Мы сотрудничаем как с ирландскими, так и с международными владельцами недвижимости и инвесторами во всех основных сегментах рынка, включая офисы, розничную торговлю, жилую недвижимость, логистику и гостиничный бизнес. Стал очевидным ряд тенденций.

Во-первых, большинство компаний по недвижимости (75 процентов) на ирландском рынке планируют привлечь новое финансирование или рефинансировать существующую задолженность в следующем году, при этом альтернативные источники капитала будут играть все более важную роль. Однако некоторые компании могут столкнуться с проблемами при привлечении нового долга из-за повышения процентных ставок, повышения требований к устойчивости, в частности, затрагивающих старые здания, а также замедления рынка в некоторых сегментах.

Рынок офисной недвижимости представляет собой другую ситуацию. Замедление спроса из-за влияния гибридной работы, замедление темпов роста в некоторых секторах и повышение требований к устойчивому развитию оказывают несколько негативное влияние на оценки, особенно для старых запасов.

На этом фоне неудивительно, что только 41 процент респондентов нашего опроса ожидают, что стоимость активов увеличится в течение следующих 12 месяцев, а 59 процентов ожидают, что стоимость активов снизится.

Однако настроения среди различных секторов недвижимости ни в коем случае не являются однородными. Владельцы гостиничного бизнеса настроены особенно позитивно: подавляющее большинство ожидает, что их стоимость вырастет или останется стабильной. Никто не ожидает падения. Застройщики жилой недвижимости придерживаются столь же позитивного взгляда и приветствуют роль таких инициатив, как Агентство земельного развития (LDA) и Утвержденные жилищные органы (AHB). Владельцы логистических активов также выражают оптимистичный прогноз.

Рынок офисной недвижимости представляет собой другую ситуацию. Замедление спроса из-за влияния гибридной работы (которое, как показали недавние исследования EY, становится неотъемлемой частью жизни работников во всем мире), замедление темпов роста в некоторых секторах и повышение требований к устойчивому развитию оказывают несколько негативное влияние на оценки, особенно на старые акции.

Это, вероятно, приведет к ухудшению условий для владельцев офисов, стремящихся рефинансировать существующую задолженность или привлечь новую. И если они не достигают ключевых показателей устойчивости, они могут обнаружить, что привлечение финансирования практически невозможно из-за нежелания части кредиторов авансировать финансирование активов, которые могут оказаться обесцененными.

Устойчивость является ключевым фактором для кредиторов

Действительно, устойчивость становится ключевым фактором при принятии решений о кредитовании. Помимо сокращения выбросов углекислого газа, зеленые здания предлагают значительные преимущества. Они более востребованы на рынке, привлекают более качественных арендаторов, лучше удерживают арендаторов и имеют более низкие эксплуатационные расходы. Эти характеристики обычно приводят к более высоким оценкам.

Здания, соответствующие определенным стандартам, также могут претендовать на устойчивые кредиты по выгодным ставкам. Европейский рынок устойчивых кредитов в последние годы переживает сильный рост и будет продолжать приобретать актуальность по мере ужесточения нормативных условий.

Заемщики, со своей стороны, должны стремиться позиционировать свои экологические, социальные и управленческие цели (ESG) в рамках своей всеобъемлющей стратегии и раскрывать подробную информацию о любых сертификатах или стандартах, которых они стремятся достичь, своим потенциальным кредиторам.

В этом контексте отрадно отметить, что 60 процентов респондентов уже реализовали планы устойчивого развития, которые потенциально могут привести к улучшению доступа к капиталу и более выгодным условиям.

Еще одним положительным моментом на рынке является возрастающая роль альтернативных кредиторов, которые обеспечивают долгожданное разнообразие долгового пула.

В то время как внутренние ирландские банки остаются основным источником долга для 40 процентов респондентов, международные и внутренние долговые фонды отдают предпочтение 32 процентам владельцев недвижимости. Ирландию хорошо обслуживают альтернативные кредиторы: Cardinal Capital, Earlsfort Capital, Bain Capital, Activate Capital и Home Building Finance Ireland (HBFI) входят в число основных игроков, обеспечивающих дополнительную ликвидность на рынке финансирования.

Финансирование из этого источника может быть более дорогим, чем банковское финансирование, но оно, как правило, предполагает более гибкие условия, особенно в отношении ковенантов, которые могут быть привлекательными для некоторых заемщиков.

Высокая распространенность хеджирования среди владельцев недвижимости является показателем растущей сложности, а также базовой финансовой мощи. Это является хорошим предзнаменованием на будущее

Растущая известность, активность и текучесть альтернативных кредиторов является еще одной тенденцией на ирландском рынке кредитования недвижимости, и мы можем ожидать, что их доля на ирландском рынке увеличится в ближайшие годы за счет новых поставщиков капитала, привлеченных силой ирландской экономики. .

Хотя снижение стоимости активов в определенных сегментах рынка может вызвать у некоторых владельцев определенный стресс из-за давления со стороны ковенантов и проблем с рефинансированием, другие видят в этом возможность, поскольку половина из тех, с кем мы говорили, планируют инвестировать в проблемные активы в следующие 12 месяцев. Компании с сильными балансами ищут активы по привлекательной оценке, что указывает на высокую степень уверенности в долгосрочных перспективах ирландского рынка недвижимости.

Эти возможности покупки, вероятно, возникнут, когда компании сталкиваются с проблемами ковенантов, проблемами с погашением или испытывают трудности с рефинансированием своих существующих объектов из-за проблем с устойчивостью, оценкой или погашением. Судя по нашему опросу и международным настроениям, сектором, подверженным наибольшему риску, скорее всего, будут офисы.

Еще одним выводом, заслуживающим внимания, является тот факт, что 60 процентов респондентов имеют стратегию хеджирования процентных ставок. Эти стратегии становятся все более важными для заемщиков, ищущих уверенности в будущей стоимости средств. Высокая распространенность хеджирования среди владельцев недвижимости является показателем растущей сложности, а также базовой финансовой мощи. Это является хорошим предзнаменованием для будущего.

Основная тема, возникшая в ходе наших разговоров, — это осторожный оптимизм со стороны владельцев недвижимости. Они применяют упреждающий подход к устойчивому развитию и управлению процентными ставками. Они также реализуют планы финансирования и взаимодействуют с кредиторами и консультантами для их реализации. Этот последний момент особенно важен, поскольку наличие хорошо продуманного плана погашения долга имеет важное значение для достижения успешного увеличения долга в нынешних условиях.

Дэвид Мартин — партнер по консультированию по капиталу и долгам в EY Ireland.