Что такое взлом дома и правильный ли это шаг для вас? – Ирландские Таймс

Когда-то приложение, посвященное танцевальным клипам, TikTok стало чем-то вроде оракула личных финансов для миллениалов и поколения Z.

Легко понять, почему «взлом дома» приобрел популярность благодаря запоминающимся видеороликам под названием «вот как купить пять домов за пять лет» или «вот как я купил свой дом, но живу в нем бесплатно».

Эти проблески надежды служат своего рода финансовой кошачьей мятой для поколений, пытающихся подняться на лестницу собственности, которая стала скользким шестом. Но законно ли это?

Так что же такое взлом дома?

Как и большинство вещей, которые, как утверждают молодые люди, открыли, взлом дома — это новый термин для старого понятия — сдачи комнат в аренду для покрытия ипотеки.

Однако, в отличие от пары пустующих гнезд, сдающих в аренду студентам старые спальни своих детей, чтобы подзаработать, взлом домов — это скорее стратегия в сфере недвижимости.

Вместо того, чтобы использовать существующую комнату в доме для получения большего дохода через несколько лет после покупки, вы покупаете дом с намерением сдавать его части с самого начала, чтобы покрыть ипотеку, пока вы в нем живете.

Это может быть осуществлено за счет аренды спален или дополнительных помещений внутри дома, например квартиры в подвале. В то время как другие хакеры покупают такие объекты недвижимости, как дуплексы, или ремонтируют существующие, основное место жительства можно разбить на отдельные жилые помещения.

В идеале, счета и ипотека владельца оплачиваются за счет дохода от аренды, что означает, что он может сократить свои расходы на жизнь и сэкономить или инвестировать разницу – часто помещая ее в залог за другую недвижимость.

Таким образом, вы не только выберетесь из ловушки аренды, но и заставите кого-то другого расплатиться за ваш актив, в то время как вы сэкономите свои деньги и используете их для покупки большего количества активов.

[ First-time buyers: The supports that can help the ‘locked-out generation’ buy their own home ]

В теории звучит здорово, но работает ли это на практике?

Том Атрид, 26-летний парень, который недавно купил свою вторую недвижимость и надеется, что она будет выплачена до 40 лет, надеется, что это произойдет. Он говорит, что взлом дома пока работает, очень хорошо. Но с некоторыми строгими условиями.

Атрид, работающий в сфере продаж фармацевтических препаратов, сказал, что он «никогда раньше не слышал о взломе домов», когда перед окончанием колледжа начал исследовать, как обеспечить себе финансовое положение.

«Я всегда знал, что мне нужен дом очень быстро», — говорит он.

«Я не хотел арендовать. Я никогда не арендовал».

Хотя это предпочтение большинства молодых людей, Аттрид признает, что во время учебы он может жить дома, и первые шесть месяцев работы дают ему привилегированную возможность накопить 40 000 евро на свой первый депозит.

Атрид говорит, что «когда дело касалось его депозита, не было никакого банка мамы и папы».

Еще одним фактором, который помог получить ипотеку и который, по словам Аттрида, он «не воспринимает как должное», было получение «действительно хорошей работы» прямо после колледжа с зарплатой, «хорошей для моего возраста».

Хотя личные обстоятельства играют свою роль, Аттрид говорит, что его достижения также являются результатом тщательной стратегии, основанной на выборе правильной недвижимости в правильном месте, что также позволяет ему использовать налоговые льготы на аренду комнаты в размере 14 000 евро.

Аттриду пришлось сбалансировать выбор недвижимости, которая была достаточно дешевой, чтобы ее можно было купить самостоятельно, в районе с устойчивым спросом и где он мог взимать достаточную арендную плату, покрывающую его ипотеку, но при этом оставалось освобождение от налогов в размере 14 000 евро.

В любом случае, это непростая задача, но первым шагом, по словам Атрида, было исследование местоположения. Его способности быстро собрать депозит и совершить покупку в качестве индивидуального покупателя способствовало «то, что я не искал недвижимость в Дублине».

Зная, что «невозможно» реализовать свой план, где дома стоят в среднем чуть ниже отметки «полмиллиона евро», он проявил творческий подход. Родом из Карлоу, Аттрид проводил каникулы в Уэксфорде, районе, который ему нравился, где цены на жилье были «вполне приемлемыми».

[ Ten things to think about and plan before buying your new home ]

«Я купил дом в городе Уэксфорд, потому что нужно убедиться, что он находится в пригодном для сдачи в аренду районе», — сказал он.

«Я не мог иметь дом в центре страны, или на горе, или что-то в этом роде, потому что снять комнату было бы не так просто»,

Признавая, что «это не похоже на Дублин», Аттрид говорит, что «в городе Уэксфорд все еще есть много вакансий и работы, и люди хотят иметь там комнату».

Несмотря на первоначальные нервы по поводу своей авантюры со взломом дома, Аттрид был ошеломлен реакцией на его онлайн-объявление о поиске соседей по дому.

«У меня было около 40 человек, которые хотели присутствовать в комнате. Честно говоря, это было странно. . . спрос здесь ментальный», — сказал он.

Следующим шагом является установление арендной платы таким образом, чтобы она не превышала валовой доход в размере 14 000 евро, полученный после вычета таких расходов, как техническое обслуживание и капитальный ремонт оборудования.

Эта сумма указана не за комнату, а общая сумма за один дом, и ее можно требовать только за дом, в котором проживает истец.

«Вы не можете даже превысить один евро», — предупреждает Аттрид, потому что, если предел дохода от аренды превышает освобождение, то весь налог облагается налогом по обычным ставкам дохода, а не только сумма, которая превышает этот налог.

«Поэтому вам просто нужно все спланировать. Например, просто подумайте, сколько вы берете, и включите счета», — сказал он.

«Тогда вам просто нужно не забывать регистрировать это каждый год при уплате налогов. . . потому что это может тебя укусить».

Когда Аттрид купил свой дом с тремя спальнями с целью сдать в аренду две комнаты, он искал квартиру в состоянии «под ключ» с приличным энергопотреблением, даже если это означало платить больше. Таким образом, он мог сразу же заселить арендаторов.

Первый дом Атрида с тремя спальнями стоил 215 000 евро, а его второй дом с четырьмя спальнями в 2023 году стоил 195 000 евро, потому что он нуждался в доработке.

Второй дом в городе Уэксфорд был профинансирован за счет значительного депозита, который, по словам Аттрида, поступил от расходов на проживание, которые покрыла его первая недвижимость.

Он не сможет претендовать на освобождение от налога на аренду комнаты в этом объекте недвижимости, и ему придется платить за ремонт, одновременно покрывая дополнительные выплаты по ипотеке самостоятельно до того, как в него въедут арендаторы.

Каковы риски?

Главный из них — это чрезмерная заемная нагрузка и чрезмерная зависимость от арендаторов в выплате ипотеки. В жизни нет никаких гарантий. Сами условия, которые сделали взлом дома такой хорошей идеей, могут измениться – процентные ставки, выплаты по ипотечным кредитам, спрос на аренду, ваша работа.

Эоин МакГи, автор, специалист по финансовому планированию и ведущий программы RTE «Бюро жалоб», говорит, что можно извлечь ценный урок из эпохи «Кельтского тигра», когда быстрые инвестиции в недвижимость основывались на прогнозируемом, а не на фактическом доходе.

Самой распространенной ошибкой, по его словам, тогда была покупка недвижимости «слишком быстро, слишком рано», не имея плана действий на случай непредвиденных обстоятельств.

«Как люди, мы не обладаем лучшей способностью продумывать наихудшие сценарии. Во время кризиса люди знали, что цены на недвижимость могут упасть, а процентные ставки могут вырасти, но они не думали, что это произойдет одновременно и арендовать жилье будет гораздо проще», — говорит он.

Он также предупреждает хакеров домов не полагаться на будущий доход от аренды для обеспечения кредита, поскольку банк вряд ли примет это во внимание при ипотеке, занимаемой владельцем, и ему все равно придется видеть доказательства достаточного индивидуального дохода для обслуживания кредита.

Другая проблема заключается в том, что, по словам МакГи, «недвижимость не обладает достаточной диверсификацией».

«Если въедет не тот сосед, вы можете потерять арендаторов или если вы найдете не того арендатора, и он не заплатит вам, но тогда их будет трудно выселить. . . куча вещей может пойти не так, и люди не примут во внимание».

Тогда есть риск привыкнуть к тому, что ваши счета и расходы будут оплачены, что приведет к неразумному финансовому выбору.

«Это закон Паркинсона, согласно которому ваш образ жизни расширяется, чтобы заполнить имеющийся у вас доход», — сказал он. «Нужно быть очень осторожным, арендная плата должна приносить экономию. Не позволяйте этому влиять на повседневные расходы».

Несмотря на амбициозную цель – выплатить свою первую недвижимость к 35 годам, Аттрид говорит, что предпринимает шаги для минимизации риска. Во-первых, он должен был убедиться, что сможет покрыть обе ипотечные кредиты (примерно 2000 евро вместе взятые) из своей зарплаты, если понадобится.

«Я знаю, что могу это прикрыть, поэтому не волнуюсь. Худшее, что может случиться, — это отсутствие сдаваемых в аренду комнат, чего, опять же, скорее всего, никогда не произойдет», — говорит он, поясняя, что для того, чтобы вызвать катастрофу, потребуется серьезный невидимый спад или событие.

«Если я потеряю работу? Да, тогда я думаю, что у меня есть проблема, но я думаю, что проблемы возникнут у всех, если это произойдет».

Хотя он признает, что любые инвестиции — это риск, Аттрид говорит, что у него есть здоровый страх перед чрезмерным использованием заемных средств, и у него нет желания продолжать пополнять свой портфель недвижимости в ближайшее время. «У меня есть два дома, и я не буду покупать больше, пока не получу оплату за один из них», – сказал он.

Хотя взлом домов — это стратегия, которая, похоже, приносит дивиденды одному осведомленному 26-летнему парню, важно помнить, что вещи, которые сделали это возможным в его случае, могут не применяться ко всем. Такие как способность жить дома и откладывать деньги, приличный доход в молодом возрасте, готовность жить с другими, финансовая грамотность, способность жить за пределами дорогих мест, наличие ипотеки, которая может быть покрыта доходом от аренды, но при этом оставаться под Ограничение аренды комнаты.

Важно тщательно планировать и обращаться за финансовым советом, чтобы понять, подходит ли это для ваших индивидуальных обстоятельств, какими бы заманчивыми ни были видео TikTok.

2024-02-28 06:02:04


1709113998
#Что #такое #взлом #дома #правильный #ли #это #шаг #для #вас #Ирландские #Таймс